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房地产开发商的“地王”之争——土地资源的零和博弈
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内容提示：房地产行业不仅和普通人生活息息相关,而且关系到国家经济发展。总的来说,房地产开发是一个复杂的过程,涉及多方博弈。本文通过对房产商之间在拿地环节进行的零和博弈过程作分析,得出结论:由于土地资源的稀缺性,加上土地储备规模被开发商视为实力和后续发展能力的象征;经过激烈的土地资源零和博弈,一批资金不雄厚、社会资源相对缺乏、运作不规范的房地产公司将遭到淘汰出局的命运。
据来自新京报马光远的《地王频现未必是房产市场幸事》资料，5 月 25 日，北京通州区九棵树大街地块刚刚拍出17.4 亿的天价，“地王”的椅子还没坐稳，6 月 26 日，朝阳区奥运村乡地块经过 46 轮的激烈竞价，拍出了 19.6 亿元，使得楼面价高达 15216 元 / 平方米，成为北京今年总价和均价双料新地王。这种情况不只是北京，上海、广州、大连等地也是“地王”频现。“地王”的不断出现，有“圈钱”的目的，有“成名”的目的，还有其它各种各样的目的。但是，地对于房产开发商来说，土地是一种希缺资源，争地也是一种最初级、最激烈的竞争。下面通过对土地资源特性的了解，来分析房产开发商是怎样进行“地王”之争的。（参考《建筑中文网》）
一、土地资源的稀缺性
土地资源具有如下几个特性：（1）有限性。从经济学观点看，土地资源存在希缺性，即土地资源的数量供应与人类不断增长的需求存在矛盾；（2）区域性。土地资源在质量上有明显的地域差异；（3）整体性。即土地资源在每一个区域的各种自然资源要素彼此有生态上的联系，形成一个整体。
土地资源对区域社会经济发展的影响是多方面的：（1）土地资源的数量多寡影响区域生产发展的规模大小；（2）土地资源的质量及开发利用条件影响生产活动的经济效益；（3）土地资源的地域组合影响区域产业结构。
在城市化日益推进释放出巨大的需求与 18 亿亩耕地红线存在某种矛盾的背景下，随着商品房的大户型、高档化开发，可供其开发的新增土地越来越希缺。因此，土地囤积对于房地产商来说尤为重要。土地的争夺变成房产市场的竞争的第一棒。
二、房产开发商“地王”之争零和博弈分析
鉴于土地供应有限、地价长期看涨的心理，开发商一直争相实施“手中有地、心中不慌”的囤地行为。国家每进行一次宏观调控都会淘汰一批开发商，有钱有地的，会越做越好；相反，无粮下锅的，只有干着急，或者干脆退场。所以，一直以来，土地储备规模被开发商视为实力和后续发展能力的象征。
在我国实行土地的“招拍挂”制度后，土地变成了垄断形成的“高价面粉”，城市建设用地严重不足产生了强烈的危机感，使得开发商不得不存粮等待过冬。然而“，蛋糕”是有限的，需要“蛋糕”的人又是如此之多。土地资源的希缺性，催生房产开发商之间产生硝烟弥漫的博弈。
（一）零和博弈
在大多数情况下，博弈双方总会有一个赢，一个输，如果我们把获胜计算为得 1 分，而输棋为 - 1分，那么，这两人得分之和就是：1+（- 1）=0。此属非合作搏弈，指参与博弈的各方，在严格竞争下，零和博弈的结果是一方吃掉另一方，一方的所得正是另一方的所失，个社会的价值并不会因此而增加一分。
零和博弈定理在房地产市场拿地环节具有典型表现。土地是有限的，A房产开发商拿到了该块地的使用权，那么 B房产开发商、C房产开发商、D房产开发商……就失去了该地的使用权。土地并没有因为参与竞争的企业多少而增加或减少，也没有因为房产开发商之间竞争有多激烈而使增加或减少。
（二）房产开发商之间的博弈表现
土地市场的大变革已经实施 5 年了，此项改革本来旨在土地价格发现，增加地方财政收入，体现公平和公开原则，并使得土地价格符合市场的需求。在城市化日益推进并释放出巨大的需求与18亿亩耕地红线存在某种矛盾的背景下，招挂制度是次优的选择。不过，地方政府总是倾向于“价高者得”的做法，在一定程度上推动了地王的不断产生，并在某些程度上使得高房价更加刚性。这部分宣告了价格发现的失灵，直接导致房产开发商之间的这种零和博弈分外激烈，通常表现在三方面：
1.资金实力的博弈。在同等条件下，各房产开发商参与竞争，资金实力显得尤为重要。对于同块招拍挂土地，只要其他条件符合，资金实力雄厚的房产开发商总会独占熬头。比如：首都房产信息网《天价竞标不断爆出“地王”暗藏四大附加值》文提到，6 月 25 日，经过 88 轮的激战，保利以 38.1 亿元的成交价击败万科，拿下重庆鸿恩寺地块，高出起拍价 9.12 亿元不仅使该地块成为重庆地王，这也是继 2007 年 10月房地产市场调整以来，全国总成交价第二的“地王”。据京华时报记者报道，SOHO中国旗下的北京新幕世纪投资管理有限公司与星润实业有限公司联合体力克群雄，经过 245 轮激烈竞价后，高达 40 亿元的成交价，拿下望京 B29 项目用地。无疑使这块地成为该市今年的商业地王。
2. 社会资源的博弈。社会资源一般来说表现在政府资源、银行资源、投资者三个方面。
——政府资源：同样是政府垄断下的土地市场，在香港土地拍卖会结束后土地竞拍人必须立即支付银行本票。如果没有立即支付银行本票，则该块土地拍卖失效，没收保证金的同时，竞拍人还要承担该地块重新拍卖后的差额，及相关经济和刑事责任。目前大陆9 9%土地市场进行的拍卖是无须立即付款，根据企业与各拍地政府的关系而定，付款期限从数月到数年不等，并与房地产市场价格变化都有着密切的关系。在拿地后，如果房价上涨，开发的产品顺利售出，支付地价的款项很容易解决。但市场如果发生变化不如人意，地价款被拖欠的情况很可能发生。当然，开发商通过与政府沟通，实力强者，多半也能通过到修改规划、提高容积率等方式来提高其利润。据统计，今年全国拍卖土地约7 0%被国有企业和上市公司竞拍成功。这些企业有金融市场和政府背景，一旦取得土地，又可以到金融市场融资，反过来刺激房地产业发展。
———银行资源：在土地资源争夺过程中，银行资源非常重要，作为有力后盾摆在显要位置。同样是一块地，对于有些开发商来说银行贷款很容易，而另一些则很难。对于好项目，开发商本身各方面实力强者，各银行争相为其贷款，尤其具有国企和上市公司背景的开发商更是如此。相反，其它自身实力较弱者，社会资源欠缺者，贷款难度之大可想而之。
———投资者：在“信贷”和“土地”两道闸门被房地产宏观调控严管情况下，地产界的巨头们能够比较轻松地融资圈地。因为，相比到银行贷款的高成本、严审查而言，房地产开发企业中上市公司获得了更便捷的融资渠道。从股市融资成本低廉、不用付息、无须还本，风险被转嫁到地产股投资者身上。
3.公司治理的博弈。公司治理常常被我们提及，并受到密切关注。上世纪 80 年代初奥里费·哈特（Oliver Har）t在《公司治理理论与启示》中谈到了公司治理的概念。美国次贷危机的教训也为我们敲响了警钟。如今越来越多的研究表明，由于投资者愿意为治理良好的公司股票支付更高的溢价，公司治理与公司经营业绩、公司股价之间存在很强的正相关关系。随着企业的规模扩张，个人对公司过大支配力产生的潜在危险也就越来越大。这种制度也许会使公司更集中更有效率，但如何保证个人决策的科学性，如何防止个人权力的滥用，则是现实的难题。从表面上看，一些企业几乎已经具备了比较完善的公司治理制度，但这并不妨碍公司个人对企业的影响力。这种制度安排也给公司的持续发展埋下了隐患。在个人无法行使其权力的情况下，如何保证公司政策的连续性，如何选择新的领导核心，往往是企业生死存亡的关键。
三、结论
房地产行业不仅和普通人生活息息相关，而且关系到国家经济发展。总的来说，房地产开发过程中是多方博弈，其参与者之多，涉及面之广，关系错综复杂。本文通过对房产商之间在拿地环节进行的零和博弈过程作分析，得出结论：由于土地资源的稀缺性，加上土地储备规模被开发商视为实力和后续发展能力的象征；经过激烈的土地资源零和博弈，一批资金不雄厚、社会资源相对缺乏、运作不规范的房地产公司将遭遇淘汰出局的命运。
随着房地产市场化的发展与完善，企业实力的竞争主要体现在资金、社会资源、人才、土地占有、公司治理等方面，但房产公司本身的治理机制（包括内部治理机制和外部治理机制）需要进一步完善。由于目前采用的公司治理机制通常是引进欧美版，结合自己实际的较少。这种治理机制有其不够理想之处，主要表现在有时其内部治理机制形同虚设、国家监督机构监督力度不够等，要进一步研究更加适合我国房地产行业的治理机制。
参考文献：
[1（]美）玛格丽特·M·布莱尔.张荣刚译.所有权与控制：面向 21 世纪的公司治理探索[M].中国社会科学出版社,1999
[2（]美）哈罗德·W·库恩.韩松译.博弈论经典[M].中国人民大学出版社,2004
[3]刘耀林,焦利民.土地评价理论、方法与系统开发[J].科学出版社,2008
[4]高明华.公司治理学[M].中国经济出版社,2009
（作者单位：现代投资股份有限公司）
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201001/14161.htm
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