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深度信息化对房地产市场平稳发展的影响
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内容提示：房地产产品的自身特性决定了房地产市场具有一定的信息稀缺性和信息不对称性,而正是房地产市场的信息缺陷给供求主体及整个宏观经济带来了巨量风险。网络普及应用所带来的深度信息化将促使供求双方的决策更加理性,可以降低投资风险,平缓经济周期,也能提高行业管理效率,是房地产
深度信息化是指网络普及应用所带来的信息总量激增、信息质量提升、信息结构优化的新局面。房地产是一类特殊商品,具有固定性、异质性、长期消费性、高值性、开发周期较长等特征,产品特征造成房地产市场的信息缺陷。横向看房地产市场具有一定的局域性、条块分割、价格不均衡性;纵向来看,不仅消费者面临着商品价值判断的风险,房地产企业也面临着市场巨变的投资风险。政府主管部门一方面要促进市场供求公平,另一方面又要平抑房地产市场剧变所带来的宏观经济整体风险。房地产市场的平稳发展一直是世界性的热点研究问题。本文认为网络普及应用所带来的市场深度信息化能够明显优化信息分布结构、信息传递效率和约束激励机制的实现手段,从而将对房地产市场的平稳发展产生巨大的推动作用。（参考《建筑中文网》）
1 深度信息化降低了房地产系统投资风险
房地产业由于资金需求大、土地供应刚性及房地产经营专业性强等原因,进入和退出壁垒都很高。许多做过产业横向比较的专家认为:“房地产业是个高风险、高收益的行业。”行业壁垒与行业风险、利润的关系如图1所示。
风险是房地产经济重点研究的课题。风险是由于不确定性因素的出现给经济主体带来了损失或获利的机会(本节专指带来经济损失的机会),它具有客观性及与其他经济主体行为的相关性等特征。风险是由不确定性引发,而不确定性又常由信息缺陷所致。从信息结构角度讲,完全信息和不完全信息研究的是信息的绝对拥有数量,而对称信息和非对称信息研究的是信息分布状态(个体之间信息的相对拥有数量)。传统新古典微观经济学以理性行为人、完全和对称信息为假设条件探讨市场效率①,但实际上理性行为人面对的从来都是不完全和非对称信息。信息缺陷导致无效率资源配置已是经济学研究的共识,具体表现在:由于必须搜寻而带来的搜寻成本和价格分散;信息不足而导致的决策风险增加;逆向选择(AdverseSelection)和市场萎缩;道德风险(Moralhazard);欺骗和意外损失等。当然,“不完全信息导致无效率配置”在不完全竞争情况下表现更充分,但是一个视产品竞争情况而定的命题。现实中确实有一些市场可以近似看成完全竞争市场,但房地产市场则是典型的不完全竞争市场,信息缺陷导致了严重的效率低下和风险增加问题。
房地产市场信息结构和信息传导的不完全性、不对称性是由房地产产品特征决定的。固定性决定了房地产产品几乎不可能跨地域、跨国界经营,竞争只局限于一个区域性市场;异质性决定了产品私有信息丰富,信息在不同产品和不同市场主体之间分布很难均匀;土地稀缺性意味着定期用于房地产开发的土地供应有限,适用于特定区位要求的土地更是短缺。位置固定和土地稀缺导致了同一区段不可能同时有两个竞争者(相似区位的竞争者只能视为相近替代品的提供者),而产品个体之间的异质性进一步强化了竞争的不完全状态。消费者选择不同房地产产品需要了解数量众多的信息,由于搜寻成本存在,消费决策者可获得的信息量又很有限,产品信息处于明显不完全状态。房地产兼有可鉴别性和经验产品特性,消费者一时很难鉴定产品质量,非对称信息结构必然出现于传统市场的大多数交易中。信息经济学将信息不完全引发的风险称作外生性风险,将信息不对称引发的风险称作内生性风险。外生性风险表现为所有市场主体对于现状和未来趋势的认识小于经济体本身固有的信息量。外生性风险的存在是客观的、普遍的,社会信息总量不变它就不能被消解,只能通过各种形式分摊。信息不对称使得信息优势方有可能隐藏产品质量信息,而高价销售造成消费者损失(逆向选择风险),也可能采用委托人所无法监测的行动或不行动从而导致委托人损失或产品隐患(道德风险)。内生性风险属于主观性风险,但可以通过一定方式规避。总之,房地产市场是典型的灰色信息系统②,在信息矛盾无法缓解的情况下,整个投资系统的供求矛盾积累到一定程度就要周期性爆发。由于房地产业的基础性、关联性和先导性,房地产投资系统危机又常常引发整个国家的经济危机。
以1997年房地产风险引发的东南亚金融危机为例。90年代以来东南亚各国商业银行信贷规模扩张过快,特别是房地产金融的扩张造成了前所未有的房地产市场兴旺。房价不断上涨又引发了更多的资金投入。开发商为了尽快推出楼盘,只能大量借贷。炒作者为了购进迅速升值的物业,即使银行利率很高也在所不惜。抵押品价值的上升和巨大的盈利性又促使房地产金融加剧膨胀。本国的金融资产及绝大多数的外资毫无节制地涌入房地产业,市场供给过剩不可避免。但房地产抵押贷款属于间接融资,环节多、运转速度慢,与信息充分的证券市场直接融资相比,信息的数量和质量上都存在着“机制差”;东南亚国家新兴市场特征意味着信息披露不充分、企业利用先进手段收集信息的能力差。“信息差”很容易导致房地产投资系统的整体性风险。从传统经济学的视角,国民经济表面上依然符合费雪方程式的均衡条件:PQ=MV(即商品市场上商品价格P与商品数量Q的积等于货币市场上货币量M与流通速度V的积)。但是房地产市场上供给严重过剩的信息被掩盖着。为了维持巨大的房地产投资和吸引外资,就需要维持高利率,高利率使得本来供过于求的房地产企业大量破产,银行界也陷入了坏账剧增的泥潭。建立在实物市场虚假
供求均衡基础上的费雪方程式,一旦非均衡的信息真相暴露,商品市场、货币市场都要向着新的均衡方向移动。虽然机制缺陷很长一段时间里无碍于外资的进入,但风险发生时也难以延缓外资的大规模抽逃。东南亚国家产业次第转移形成的“雁行模式”不仅导致了产业联动,也形成了债市、汇市、股市、期市的金融联动机制。加之国际游资网络的加速作用,风险和危机的传递扩散变得倏忽可及。新经济学家姜奇平先生认为新经济中的费雪方程式应改写为PQ=MV=BH(B是市场信息量,H为信息处理水平),市场均衡的条件必须包括信息要素的状况。他指出索罗斯实际上充当了东南亚国家经济的信息代理人(informationagent)的角色。因为按索罗斯的金融操作思维,泰国商品市场的P和Q都应降低,与之相应的货币政策应该是降低利率、减少M和V。但如此一来会使泰国外债骤增(泰国外债高达1060亿美元,其外汇储备仅为380亿美元,经常性项目赤字占国民生产总值的8%),泰国的既得利益阶层绝不肯这样做,所以他就可利用BH和PQ、MV之间的反常关系大牟其利。金融投机家一方面传播供求严重失衡的真相,一方面宣扬泰国当局实力有限的信息,迫使泰国政府只好宣布对泰铢实行浮动汇率制,泰铢对美元比价大幅度下降,由此引发了东南亚金融危机。在实物市场的PQ中,货币控制权力MV虽在泰国政府手中,而信息力量BH却掌握在国际游资手中。最终信息战胜了货币,货币再去校正商品。
网络广泛应用带来的市场深度信息恰好一定程度上弥补了房地产市场的信息缺陷。为吸引注意力,房地产企业本身就有产品信息化的动力,消费者也会主动传递需求信息,市场信息总量大幅度增加。企业之间的B2B交易在降低交易成本的同时亦熨平了产业链前端的信息矛盾。除了信息总量增加,信息搜寻成本也明显降低,加之房地产中介的信息增值作用提高了信息质量,消费者与房地产企业之间的信息分布向均匀化方向渐进。随着个性化房地产产品生产和消费者越来越多地前期介入房地产开发过程的趋势,信息不对称的状况也大为改观。既有利于信息结构优化,也有利于房地产系统投资风险的降低。
深度信息化降低风险的同时也对房地产市场周期产生巨大影响。房地产市场周期是指房地产经济随时间变化出现的扩张和收缩交替反复运动的过程,市场表现为房地产需求和价格的大起大落,企业破产,资源浪费,经济受创。虽然周期可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段,但提起周期性人们就始终难以从经济危机(大起大落)留下的阴影中走出来。纵观世界经济发展的历史,1929～1933年的美国经济大萧条、70年代西方的大衰退(滞胀危机)、90年代的日本泡沫危机和东南亚经济危机都造成了不可估量的巨额经济损失。经济危机留给各国的教训太深刻了。关于周期性危机的实质及其内在原因,马克思等经典经济学家早有揭示:“除制度性原因外,现代机器大工业的生产过剩及其所特有的物质技术关系,是产生经济周期波动最根本的、具有物质性和本源性的条件”。当然对于周期性危机的理论解释还有许多:(1)凯恩斯认为危机是由有效的消费需求和投资需求不足而造成的,消费倾向、资本预期收益率及货币流动性偏好对供需失衡起到重要促进作用;(2)弗里德曼将其归罪为银行机构过量的货币信用扩张与收缩;(3)哈耶克认为危机根源在于消费品与投机品生产结构不平衡;(4)熊彼特宣扬技术创新的周期促进了经济波动;(5)庇古.巴奇霍特强调人们对经济发展盲目的乐观、悲观预期是危机的决定性原因。甚至还有人从
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200610/885.htm
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