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我国房地产价值趋势的研究——对“地王”现象的客观性分析
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内容提示：本文通过对中国房地产市场"地王"现象的产生背景、发展历程和影响机理的分析研究,阐述"地王"现象在中国经济与社会发展中的必然性,并在此基础上对具有中国特色社会主义的房地产市场价值发展趋势进行判断。
近来，中国房地产市场掀起了“地王”现象“井喷式”出现的壮观场面。一时间，地产界舆论哗然。对房地产市场“地王”现象的频出，众说纷纭、褒贬不一。有人称不断涌现的“地王”是魔咒，担心“面粉比面包贵”会营造出地产市场的涨价氛围，使人们对房价的预期直接带来房价上涨的后果；有的说“地王”现象潜在诱因是开发商拉上股市和银行在豪赌，放大了股市和金融的系统风险；有的罪责地方政府的急功近利、不负责任，为了增加财政收入而对地王现象视而不见、推波助澜；也有人认为“，地王”频现是房地产市场未来巨大泡沫的元凶，政府保增长的信贷资金违规流入土地市场而没有进入实体经济，会阻碍中国经济的进一步复苏等。那么“地王”现象到底是不是中国房地产市场的泡沫？是不是未来房价上涨元凶？会不会再现 2007 年“地王”现象后的房地产市场的“惨淡”？这些都是亟待分析和研究的问题。（参考《建筑中文网》）
一、土地出让的“照、拍、挂”制度是“地王”现象法理上的必然
从我国政府公共管理的角度看“，地王”现象的出现具有里程碑的意义。是我国土地使用权交易过程中，土地使用权交易实现真正市场化的标志。“地王”现象，实现了交易过程的公开化、竞争的公平化、公正化，极大限度地避免了寻租行为和官僚腐败，实现了真正意义的国有资产的保值、增值。
（一）宪法的修正，确立了土地市场化的法律基础
1949 年新中国建立后的相当长的时期，土地的使用是无序、无偿、无时限的行政划拨，导致土地资源难以合理配置、使用效率低、产权关系无法明晰等弊端，严重的阻碍着中国经济和社会的发展。1988 年 4 月 12 日，第七届全国人民代表大会一次会议通过的宪法修正案“，规定土地的使用权可以依照法律的规定转让”，为土地使用权的“市场化”提供了法律依据。随后，出台了《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》等一系列法律法规的制定和实施，基本确立了中国土地“有时限”的城镇国有土地有偿使用制度的法律体系。
（二）“协议出让”方式的弊病是国有资产严重流失
土地使用权市场化的法律基础确立之处，虽然一定程度上理顺了产权关系。但以“协议出让”为土地出让的主要方式，由于土地使用权交易过程不透明、缺乏竞争，势必产生寻租行为和官僚腐败，导致了国有资产大量流失，出现房地产市场严重的价格扭曲和低价出让土地等非正常现象。
（三）“8. 31”大限，标志“照、拍、挂”制度的确立
我国国土资源部于 2002 年 5 月颁布实施的第 11 号令，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明文规定：“......包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让......”。国土资源部在 2004 年颁布实施的第71 令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定“：2004 年 8 月 31 号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度......”。至此“，8.31”大限，构建了我国土地使用权的“照、拍、挂”交易体系，标志着中国土地使用权出让制度的正式确立。
站在国家发展的角度，从法理上来理解：根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》规定，土地是属于广大人民的，其所有权的管理和监督是由国务院相关职能部门代表国家行使权的。因此，在中国土地市场上，政府承担着好土地的保值、增值任务，努力把土地使用权市场化，创造出更多的“地王”才是上上之策。
二、中国的“城镇化”推进方式是“地王”现象在社会发展中的必然
中国城镇化进程加快的过程中，伴随着经济的发展，只要有土地市场，“地王”现象总会不断涌现。一个经济高速发展的地区“，新地王”不断涌现是一个普遍而正常的现象。
（一）中国城镇化进程的非自发性，体现了社会制度的优越性
中国的城镇化进程，体现了中国社会主义制度的优越性，也体现了“地王”现象在中国经济社会发展中的合理性。在世界各国城镇化进程中，典型的特征表现为“自发性、长期性”。城镇的形成是由人集聚后形成小市镇、再升级成城市，时间跨度都在半个世纪以上。而高速发展的中国，要在较短时间内实现别国近百年的城镇化之路，不可能靠自发性，只有中国政府在规划中着力推进。
（二）城镇化单靠政府是杯水车薪，必须引入民间资本
让全国人民都过上富裕的生活，全面实现小康，是中国政府的当前目标。中国改革开放以来，综合国力日趋强大，财政收入年年增长，但是“锅多盖少”，单靠财政开支进行建城造镇、旧区改造，实现全国人口结构的城镇化转变，是远远不够的。
（三）地产市场的“赚钱效应”，是导致资本强劲流入的原动力
21 世纪以来，我国房地产市场发展迅速，在中国社会生活和经济发展中的重要作用已被广泛认同。短短 10 年时间，我国政府对房地产市场可持续发展科学认识的同时，对市场健康发展的维系和调控能力逐渐加强。在确保保障性住房的大前提下，体现地产市场的“赚钱效应”，保持民间资本强劲推进城镇化的原动力。
如果中国城镇化仅靠政府财政，那么就得打近百年的持久战。因此，必须让社会资本介入；如果房地产市场不赚钱，那么资本同样也不可能进入我国推进“城镇化”的国家战略。只有房地产市场“赚钱”效应显著，才会对资本有极强的吸引力。因此，中国的“城镇化”推进方式是“地王”现象在社会发展中的必然。
三、中国的国际地位和经济发展态势是“地王”现象在趋势上的必然
土地资源合理配置和高效利用，是中国经济和社会发展的基础。我们不能再靠廉价出让土地使用权，来获取资本的进入。改革开放 30 年的经验和教训告诉我们，必须以国际的眼光来开发使用我国的土地资源，不能靠生产资料的低廉价格来获取短暂的国际竞争力，而是要靠生产力的提升。因此，中国的国际地位和经济发展态势是“地王”现象出现的必然。
（一）竞争性是保持房地产市场健康发展的前提
土地资源是稀缺的“，招、拍、挂”制度体现了获取土地资源的公开、公平、公正，市场化的作用，就是竞争环境的维系，通过竞拍的方式获取稀缺资源，这是无可厚非的。土地的价值就体现在拍卖结果上，房地产开发企业是独立经济法人，承担着发掘土地价值的作用，享受地产开发的“溢价”带来的丰厚回报，同时承担土地开发风险。“地王”现象就是竞争性的体现。
（二）多渠道融资是房地产企业参与竞争的基础
房地产企业融资渠道不断增多。预售按揭、直接融资和间接融资等方式，在当前宽松的货币政策，更是增强了开发企业的融资能力。我们发现房地产市场的不仅仅是“地产巨鳄”的舞台，对土地资源前景看好的中小开发企业、国有控股企业，也加入到竞争的行列。在 2009 年 3 月到 8 月，短短 5个月我国一线二线城市基本每次优质土地的竞拍都诞生一个“地王”，没有资金的保障很难实现。
（三）可持续发展态势是房地产市场繁荣的保证中国的经济和社会可持续发展，为房地产市场的持续繁荣，打下扎实基础。中央和地方政府，在大力发展交通和基础设施建设的大前提下，通过维系房地产市场的繁荣，以土地市场交易过程的相关费、税获得稳定的财政收入，再投入到社会的保障性住房和公共设施的建设，这是个良性的循环，也是可持续的。
四、中国房地产市场价值趋势判断
（一）土地资源价值挖掘与价格兑现
土地资源的价值，国际通行的计算方法是与当地的GDP 单位土地的贡献量和贡献率正相关的。土地资源的价值挖掘，最初体现在土地使用权的“招拍挂”结果上。然而，价格的兑现，要看房地产开发商的运营和管理。土地价值需要房地产价格的验证，如果房地产价格严重偏离价值过多，都会有回归的现象。对于偏离和回归的风险是市场行为。因此，房地产“溢价”现象，就是开发企业承载风险的丰厚回报。在溢价现象的背后，不但验证了土地价值，对土地价值的提升提供了现实基础。
（二）融资渠道的政策风险与违规资金的流入
我国房地产市场融资渠道还比较单一，除了银行放贷就是股票市场的增发，这些都受到国家宏观调控中货币政策的影响。尤其是货币政策的宽与紧，利率杠杆的运用，都会给开发企业的融资行为带来不同的影响。2008 年以来，我国政府进行了大规模的基础设施建设和国有企业的注资，这些规模巨大的财政支出，造成某些行业的企业资金流动性过剩，违规流入房地产市场。这些短期行为都会对我国房地产市场带来不利影响，势必导致房地产价格的波动加剧，这是我国政府在房地产市场资金准入机制上亟待完善的。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201001/14162.htm
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