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我国开征物业税的困难及疑问
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内容提示：2009年5月下旬以来,关于是否应在近期开征物业税的问题引起了社会各界的广泛关注和争论。本文从开征物业税对宏观经济产生冷却效应;物业税与土地转让金的关系尚未厘清;当前商房价下,开征物业税的难处与风险;物业税的征收范围、标准难以合理公平等几个方面进行了分析,认为近期开征物业税的难度、影响、问题颇多,须慎之又慎。
物业税，又称地产税，是对土地，房屋等不动产征收的一种财产税。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，它是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收补偿政府所提供公共品的费用。（参考《建筑中文网》）
据了解，全世界有美国、德国、法国、意大利、瑞典、西班牙、日本、韩国，新加坡、中国香港几十个国家（地区）征收物业税，其中大部分是欧美等西方发达国家，其余一百多个国家未开此税。而在我国近一段时间来，关于是否开征物业税的问题引起了社会各界的广泛关注与争论。本文从宏观和微观经济等多角度对该问题进行研究、分析，认为近期开征物业税的难度、影响、问题都很大，不宜开征物业税。
表1 部分国家（地区）物业税情况
一、当前尚处于复苏初期形势下开征物业税将会加速冷却宏观经济
物业税作为调控房地产行业的手段之一，矛头所向，直指房地产投资、投机。如果开征，必然会对房地产行业产生的冲击。在各国经济产业结构中，房地行业是十分重要的支柱产业，对经济增长有很大的贡献。当前经济虽在复苏当中，但回稳势头并不巩固，所以近期不宜开征物业税。
首先，世界经济还处于衰退企稳中。近期世界各国公布的数据显示，世界各主要经济体都还未从经济衰退中走出来：今年美国一季度 GDP 负增长 5.5%，日本一季度负增长14.2%，英、法、德等欧洲主要经济体的衰退幅度都在 5%左右。因此，当前我国经济增长所面临的外部环境还是相当恶劣的。其次，关于国内情况，虽然从数据来看（上半年GDP 同比增长 7.9%）增长势头良好，但这种增长大部分是靠中央强有力的财政政策推动的。靠财政项目推动经济的一个局限是它的持续性难以保持；另一个局限是大量的财政投入会挤兑民间投资，产生“挤出效应”。另外，城乡居民内需的提升是一个长期、缓慢的过程，它和我们的经济结构、国民财富分布结构以及社会保障体系等方面都有很大的关系，而大部分影响内需的因素都不是短期内可以迅速改变的。所以，虽然今年上半年我国经济显示出很好的增长势头，但也是与世界各国横向比较而言；而与我国近 30 年来的 GDP 年均增长 9.5%- 10%相比，还是相当慢。
图 1 房地产价格指数与 GDP
数据来源：WIND 资讯
在当前的形势下，如果开征物业税，打压房地产市场，必然不利于实现保持经济增长的目标。房地产行业是几大产业中产业链最长的，直接带动 19 个产业，间接带动 40 多个产业。房地产兴，则各产业兴，宏观经济兴；房地产行业冷却，GDP 增速将难以保证。这点从历史经验来看也可以得到佐证：当房地产市场行情好时，GDP 增速较快，而房地产一旦冷却，经济增长往往有走弱的趋势。如图 1 所示，2004 年二季度到四季度，房地产价格指数下跌，GDP 增速随即回落；2006 年四季度到 2007 年四季度，房地价格指数上涨，GDP增速也相应的加快；2008 年开始，房地产价格指数和 GDP几乎同时深幅下跌，而又都在 2009 年一季度触底反弹。这说明房地产价格指数与 GDP 同比增速存在着很大程度的正相关性。因此，在我国经济刚出现回暖的情况下，马上开征物业税显然不利经济的稳定发展。
二、“土地出让金”问题提示：我国房地产产权关系不清晰，很难征收物业税
我国物业税该不该征、能否征，一个关键的问题是：我们拥有的物业是我们的财产吗？土地出让金这么高，是什么性质的？是否已经包含物业税部分了？
物业税的开征，首先需要面对的棘手问题就是如何处理与现有的各种涉及土地、房产的税费的关系，尤其是与“土地出让金”之间的关系。有关这一方面存在争论。有人认为物业税应该完全将土地出让金纳入在内；有人认为应该纳入其中一部分；还有人则认为“物业税与土地出让金”是完全不同的两个概念，两者不存在替代关系，不能够将“土地出让金”简单纳入到物业税当中来。如何处理物业税与土地出让金之间的关系，对于物业税的能否开征至关重要。
土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权在一段时间内出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。由此可见，从理论上讲，土地出让金是出让土地使用权的若干年的地租总和。从本质来说，土地出让金似乎是一种租，而非税。在我国，地方政府部门一般一次性征收 70 年的土地租金作为土地出让金。物业税又称财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。税收的特点是无偿的、强制的、事先规定好的、不容商榷的。由此可见，物业税与土地出让金的确有很大的不同。
土地出让金制度自我国改革开放以来已行之 20 多年，在我国经济建设和发展中的确起到一些积极作用。但是，其弊端也很明显，在我国房价高涨的最近几年尤其如此，主要体现在（：1）由于我国各级地方政府的地方财政没有自主权，土地出让金可以一次性给地方政府带来巨大的财政收入，由此造成了地方政府想方设法出售土地来增加财政收入的短期行为（；2） 土地出让金是将 70 年的土地租金一次性收取，这就造成了各地财政收入在时间上的分配不公；（3）土 地出让金一次性带来的巨大收益使得一些地方出现了土地“寻租”行为，在竞拍中上下串通，大做手脚，这不仅严重干扰了房地产市场的秩序，也造成了国有财产的严重流失（。4）随着房价的炒作，土地出让金的竞拍成交价格年年上涨。人们不禁要问，这么高的房价中（其实已经包括了高昂的土地出让金），是否实际上包含了部分的租金和相当部分的物业税？（5）最后一个关键点是：西方发达国家在买卖房屋时，实际上是连同房屋下面的土地一起买卖的，业主因此永久性的获得了土地及土地上的不动产的所有产权。而我国的法律规定：土地归国家所有，即房屋的买卖，只有土地上的房屋产权归业主所有；而土地是借用 70 年，是没有产权的。既然没有产权，征物业税，在法理上又是说不通的。
正是基于以上原因，我国现行土地出让金制度的确需要改革。但是，对于土地出让金的制度改革并不意味着在近期内开征物业税。因为这里存在着有可能重复征收的问题。开征的物业税如果不包含原有的土地出让金，那么显然物业税与土地出让金并行会大大加重居民的负担，更重要的是有重复征收之嫌。开征的物业税如果是将原有的土地出让金完全纳入在内，那么显然在相当长的时期内地方政府会由于没有了土地出让金这一重要的财政来源而出现的财政困难。
三、当前房价过高使得物业税税率基准不能照搬国外经验
从国外已有经验来看，物业税（财产税）主要是对于土地、房屋等不动产或者其租金收益来征收。像美国、日本等国家是采用对于不动产直接按其价格来征收一定比例的财产税；而英国、香港（地区）、澳门（地区）等则是采取对不动产的商业租金收入来征税。有不少学者认为，征收物业税的一个重要目的就是为了抑制过高的房价。但是，从另一个角度来说，如何对越来越高的房价来征收物业税，如何来确定物业税的税率标准呢？如果所制定的物业税税率标准没有能够从我国房地产市场的实际情况出发，很可能会大大加重居民的生活负担。
国内不少学者曾经根据美国经验来制定中国的物业税税率基准，得出我国物业税的税率大概应该定在 1%左右。这一税率水平忽视了我国房地产市场由于部分刚性合理需求导致的房价较高情况。以上海市为例，2009 年 8 月上海市商品住房成交均价为每平方米 1.9 万元；根据上海市的规划，2010 年人均居住面积的目标为 25 平方米(很多城市规划为人均 30 平方米)，所以我们假定三口之家的居住面积为 90平方米，那么按照物业税 1% 的税率标准来计算，则该家庭每年需缴纳的物业税总额为 1.71 万元。另外，根据统计，上海市 2008 年的城镇居民人均可支配收入为 26690 元，那么三口之家的家庭可支配收入为 80070 元，由此可以计算得出，一个上海市城市居民三口之家所需缴纳的物业税税额占家庭收入的比例达到 23.7%。而相比之下，虽然美国的财产税与房地产的市场价值相比其实际税负在 1%左右（图 2），但是其财产税支出占家庭收入比重仅约为 3%- 3.5%左右。
图2 美国1 992- 2006 年财产税部分占个人收入的百分比情况
由此可见，照搬美国经验所确定的 1% 的税率明显过高。如果按照这一税率来征收物业税，就会大大加重居民的负担。因此，如何来确定物业税的税率标准，或者是参考香港、澳门的经验，采取对房屋租金收取一定百分比的方式来征收物业税，这是一个需要慎重考虑又十分困难的问题。
四、评估物业税的社会成本和经济成本过高需要投入大量人力、物力
征收物业税本身需要相当大的人力物力，社会成本，经济成本。尤其像我国这样的人口众多，各地区经济水平、工资水平与房地产价格差异大的国家更是如此。
首先，物业税的具体税额需要专业人员的评估。像我国这样幅员辽阔、生产力、经济水平相差很大的国家，需要的专业人员数量就更多。其次，根据多数发达国家的经验，物业税的评估基本上是由地方政府的专设机构来执行。如美国的地方政府设有财产税管理处及财产评估办公室，英国的地方政府则是资本税收办公室等。而这些机构的建立也需要一个过程，需要相当长的时间才能建立完备。最后，我国有关评估周期肯定要不同于发达国家，这同样有可能加重评估物业税本身所需的成本负担。按照西方发达国家的经验，有关财产的市场价值的评估周期一般为 3-5 年，不过这也与西方国家已经进入了成熟发展时期有关。由于我国正处于经济高速发展的时期，房地产市场的波动比较大，因而如果将评估周期设定为 3 年就很难反映房地产的真实市场价值。尤其是如果发生房地产某一时期较大幅度的下跌，那么如果根据之前的高价所设定的物业税来征收就会加重居民的负担。但是，如果缩短周期，那么评估所需要的人力物力成本又会大大增加。
其实，自 2006 年起，我国先后在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等省市进行了征税机关对于物业税征税的“空转”试点。国务院发展研究中心对于“空转”试点的评价分析，总结得出了几个主要障碍，而其中首要的就是评估能力的制约。国务院发展研究中心认为：如果各城市普遍推开物业税，一方面，需要一大批评估技术人员；另一方面，开展评估还需要采集样本数据，也需要人力与物力的投入。因此，如果想全面开征物业税，全面完成所有应税不动产的评估，至少需要几年的准备时间。之所以将它称为“社会成本、政治成本”，是因为评估出的结果，决定了该业主所需要缴纳的物业税的轻重。在我国现有的司法环境下，可能会在很多城市、省份引发受贿、寻租现象。如果评估人员政治素质参差不齐，就会使我国付出很大的社会成本与政治成本。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201001/14163.htm
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