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呼和浩特市房地产行业现状、主要问题和发展趋势
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内容提示：房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。论文从中国房地产行业发展现状出发,根据呼和浩特经济环境、产业结构、人口规模、消费水平等经济特点,通过对呼市房地产业现状及特点的调查分析,本文推导出了呼市房地产业未来的发展趋势。
本文从呼市房地产业剖析入手，深入探讨如何使房地产业走上良性循环、健康发展的道路。虽然针对的是个体城市，从特殊性到普遍性规律上摸索来讲，相信对整体市场还是有一定的借鉴意义的。（参考《建筑中文网》）
一、呼和浩特房地产业现状
（一）房地产开发投资情况
2011 年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长，1-9月完成投资额997726 万元，与上年同比增长40.16%；比1-8 月增长29.84%，增幅比上月回落4.05 个百分点；比1-4 月下降313.65%。从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4 个百分点，办公楼下降1.74 个百分点，商业营业用房和其他用房分别增加6.02 和5.13 个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。
（二）土地购置和开发情况
2011 年下半年购置土地面积1026190 平方米，同比增长110.61%，涨幅比上半年提高138.62 个百分点；土地成交价款109306 万元，同比增长240.73%，增幅比上半年提高242.26 个百分点；完成土地开发面积1142880 平方米，同比增长123.85%，增幅比1-6 月提高75.4 个百分点。到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240%以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。
（三）商品房供给和销售分析
2011 年10 月呼市商品房当期上市面积311.92 万平方米，同比增长22.75% ，环比增长6.88% 。其中，住宅上市面积251.43 万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16 万平方米，同比增长9.75% ，环比增长5.24%。现售备案面积93.76 万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73 万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7 万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。
（四）保障性住房供给状况
2011 年呼市经济适用住房投资16381 万元，虽然与上年同比下降了72.6%，但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大，确保了2011 年建设任务的顺利完成。2011 年上半年，经济适用房施工面积1338312 平方米，同比下降60.17%，环比增长29.93%。其中新开工面积259116 平方米，同比下降了64.5%，环比增长了159.12%。竣工面积233010 平方米，环比增长了113.75%。
二、呼和浩特房地产市场特点
（一）政府调控政策对楼市影响较弱
通过分析我们可以看出，呼市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000 元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000 元以上的品质项目越来越多。
（二）土地市场总体活跃
2010 年前三季度，呼市土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下，房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧，整个大趋势不是很明朗，对后市预期过早，但根据前三季度土地开发和购置土地情况看，开发商对市场的信心指数在增加。
（三）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大
一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2010 年，呼市城镇居民消费的恩格尔系数为33.85%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长:另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。旧城区和城中村改造产生的被动型住房需求。
三、呼和浩特房地产业面临的主要问题
（一）政府管理机制不完善
1.宏观调控乏力。当前,房地产供给与需求严重失衡,造成大量资源的闲置和浪费。这里固然有企业投资决策失误的原因,但政府在建设规模、结构方面宏观调控不力也是重要原因。2.职能部门管理方式落后。3.在房地产开发金融方面缺乏参与。当前房地产开发市场主要由买房人、开发企业、银行三者构成。4.监督机制不完善。对管理部门及管理人员的决定或决策缺乏有效的制度监督。
（二）房地产业政策法规体系和机制尚欠完备
随着开发业的日益发展,有关房地产开发的法规也相继出台,从开发建设到经营管理都有全国或地方性法规、条例涉及。但从整体上看,法律机制仍欠完善。1.必要的法规缺失。缺乏管制房地产交易行为的专门法规,缺乏有关房地产保险方面的法规,对一些诸如开发商重复售房、买房人退房、转让以及所购物业受损等实践中经常出现的行为和情况,尚无明确的法律可依。随着国有土地出让制度的建立,与之配套的征用补偿制度却没有建立起来,隐含矛盾。2.现行法规的滞后得不到及时修正和调整。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中,拆迁直管公房不找差价,非住宅拆迁的补偿与安置不考虑土地区位等条款,已不能适应当前的环境,这些问题影响拆迁工作的顺利进行,也挫伤开发企业的积极性,不利于城市建设。在农地征用补偿方面,也有类似的情况。3.对一些新兴的投资、经营行为反应过慢,不能及时予以法规规范。现在许多开发企业实行的内部认购、包租、回租等销售方式,以及正盛行的农业庄园投资行为等,均不能及时给予必要的监督、规范和引导,给利益各方带来很大的风险。
（三）房地产供求矛盾十分突出
供给方面，土地是影响房地产供给的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。
（四）房地产市场运行监管和协调体系不完善
当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强，房产开发交易行为不规范，虚假广告，合同欺诈，中介服务和物业管理中违法和违规行为等，还没有得到有效遏制，政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时，我国的市场化程度还不够高，房地产市场机制不够完善，住房供应体系还不健全，房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求，房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难，适合我国国情的住房保障制度有待建立。
（五）房地产业内部垄断现象严重
虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源”，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有着千丝万缕的联系，自然受到当地政府的庇护。
（六）土地供应不规范
在过去二十几年的房地产发展中，呼市土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。
四、呼和浩特房地产业未来发展趋势展望
一、呼和浩特房地产业现状
（一）房地产开发投资情况
2011 年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长，1-9月完成投资额997726 万元，与上年同比增长40.16%；比1-8 月增长29.84%，增幅比上月回落4.05 个百分点；比1-4 月下降313.65%。从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4 个百分点，办公楼下降1.74 个百分点，商业营业用房和其他用房分别增加6.02 和5.13 个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。
（二）土地购置和开发情况
2011 年下半年购置土地面积1026190 平方米，同比增长110.61%，涨幅比上半年提高138.62 个百分点；土地成交价款109306 万元，同比增长240.73%，增幅比上半年提高242.26 个百分点；完成土地开发面积1142880 平方米，同比增长123.85%，增幅比1-6 月提高75.4 个百分点。到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240%以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。
（三）商品房供给和销售分析
2011 年10 月呼市商品房当期上市面积311.92 万平方米，同比增长22.75% ，环比增长6.88% 。其中，住宅上市面积251.43 万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16 万平方米，同比增长9.75% ，环比增长5.24%。现售备案面积93.76 万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73 万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7 万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。
（四）保障性住房供给状况
2011 年呼市经济适用住房投资16381 万元，虽然与上年同比下降了72.6%，但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大，确保了2011 年建设任务的顺利完成。2011 年上半年，经济适用房施工面积1338312 平方米，同比下降60.17%，环比增长29.93%。其中新开工面积259116 平方米，同比下降了64.5%，环比增长了159.12%。竣工面积233010 平方米，环比增长了113.75%。
二、呼和浩特房地产市场特点
（一）政府调控政策对楼市影响较弱
通过分析我们可以看出，呼市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000 元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000 元以上的品质项目越来越多。
（二）土地市场总体活跃
2010 年前三季度，呼市土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下，房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧，整个大趋势不是很明朗，对后市预期过早，但根据前三季度土地开发和购置土地情况看，开发商对市场的信心指数在增加。
（三）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大
一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2010 年，呼市城镇居民消费的恩格尔系数为33.85%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长:另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。旧城区和城中村改造产生的被动型住房需求。
三、呼和浩特房地产业面临的主要问题
（一）政府管理机制不完善
1.宏观调控乏力。当前,房地产供给与需求严重失衡,造成大量资源的闲置和浪费。这里固然有企业投资决策失误的原因,但政府在建设规模、结构方面宏观调控不力也是重要原因。2.职能部门管理方式落后。3.在房地产开发金融方面缺乏参与。当前房地产开发市场主要由买房人、开发企业、银行三者构成。4.监督机制不完善。对管理部门及管理人员的决定或决策缺乏有效的制度监督。
（二）房地产业政策法规体系和机制尚欠完备
随着开发业的日益发展,有关房地产开发的法规也相继出台,从开发建设到经营管理都有全国或地方性法规、条例涉及。但从整体上看,法律机制仍欠完善。1.必要的法规缺失。缺乏管制房地产交易行为的专门法规,缺乏有关房地产保险方面的法规,对一些诸如开发商重复售房、买房人退房、转让以及所购物业受损等实践中经常出现的行为和情况,尚无明确的法律可依。随着国有土地出让制度的建立,与之配套的征用补偿制度却没有建立起来,隐含矛盾。2.现行法规的滞后得不到及时修正和调整。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中,拆迁直管公房不找差价,非住宅拆迁的补偿与安置不考虑土地区位等条款,已不能适应当前的环境,这些问题影响拆迁工作的顺利进行,也挫伤开发企业的积极性,不利于城市建设。在农地征用补偿方面,也有类似的情况。3.对一些新兴的投资、经营行为反应过慢,不能及时予以法规规范。现在许多开发企业实行的内部认购、包租、回租等销售方式,以及正盛行的农业庄园投资行为等,均不能及时给予必要的监督、规范和引导,给利益各方带来很大的风险。
（三）房地产供求矛盾十分突出
供给方面，土地是影响房地产供给的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。
（四）房地产市场运行监管和协调体系不完善
当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强，房产开发交易行为不规范，虚假广告，合同欺诈，中介服务和物业管理中违法和违规行为等，还没有得到有效遏制，政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时，我国的市场化程度还不够高，房地产市场机制不够完善，住房供应体系还不健全，房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求，房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难，适合我国国情的住房保障制度有待建立。
（五）房地产业内部垄断现象严重
虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源”，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有着千丝万缕的联系，自然受到当地政府的庇护。
（六）土地供应不规范
在过去二十几年的房地产发展中，呼市土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。
四、呼和浩特房地产业未来发展趋势展望
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201303/15214.htm
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