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我国房地产价格波动对经济的影响分析——兼论我国房地产宏观调控
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内容提示：房地产价格的波动对经济运行有着重要影响。房地产适度涨跌会促进就业、刺激经济增长,而上涨过快或下跌过猛,一方面会引发内需不足、阻碍实体经济的发展、造成泡沫等负面影响;另一方面,也会对GDP、银行、房地产和相关行业造成负面影响。为了维持房价的稳定,可以采取一些列政策措施,诸如加大廉租房和经济适用房的建设、对房地产的商业信贷和土地进行调控等。
房地产业与宏观经济关系密切，房地产价格是其中一个关键的因素。房地产价格波动对经济运行会产生重要的影响。在此情况下，中央会根据房地产业的运行状况对其实施不同的调控政策。本文将重点分析房地产价格波动对经济产生的正反两面的影响，并就房地产价格调控政策进行讨论。（参考《建筑中文网》）
一、我国房地产宏观调控历程
中央政府的调控目标是“：经济增长、物价稳定、充分就业、国际收支平衡”。从这四个目标的顺序来看，“经济增长”排在首位。因此，政府对房地产宏观调控的着力点也就放在了这一点上，即房价的高低与否要与经济增长相适应。
我国政府对房地产业的调控从 1998 年至今共分为三个阶段：
第一阶段（1998- 2003年 6月前）：这一时期，政府出台的政策是在税收减免、利率等政策上实行优惠，鼓励住房消费，都是有利于房地产市场发展的。1997 年，受亚洲金融危机的影响，我国经济出现低迷，为了拉动内需，政府出台了一系列刺激经济增长的宏观调控政策，大力鼓励房地产业发展。
第二阶段（2003 年 6 月- 2008 年上半年）：这一时期，我国房地产价格一路“飙升”。中央政府为了防止出现泡沫，在贷款的首付款比例、提高第二套住房的首付款比例以及利率、税收等政策上加以调控。
第三阶段（2008 年下半年至今）：这一时期，中央政府的宏观调控由原来的紧缩转向放松，从贷款利率和税率方面鼓励购房。2008 年下半年，之所以成为政策转向主要是 2008年 9 月，美国发生次贷危机，政府为了减少其对我国房地产市场带来的影响，实行了一系列鼓励购房的政策措施。如：2008 年 10 月 22 日，中国人民银行出台政策下浮商业性个人住房贷款利率，同时还将契税税率下调到 1%，暂免征收印花税，暂免征收土地增值税等。
从中央政府的调控政策看，其目标都是使得房地产的发展与经济发展相协调，当经济中出现房价上涨过快的势头时，政府就会出台相应的政策措施来控制其趋势的继续蔓延；而在房地产业发展的初期阶段和 2008 年下半年的房地产不景气、房价下滑时，政府又会出台相应的措施，以鼓励购房，其目标都是为了经济的平稳发展。
二、房地产价格适度涨跌对经济的正面影响
（一）房地产价格适度上涨对经济的正面影响
1. 促进房地产行业和相关行业的发展。房价的稳定上涨，一方面会带动更多的企业在房地产行业进行投资，促进房地产行业的增加供给；另一方面，因为房地产行业是产业关联度特别强的行业，它的发展会带动相关行业的发展。综合对所有行业的影响，每 100 元的房地产需求，大约会影响其他行业 215 元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响 315 元的总产出。由此看出，房地产行业的适度增长对一国的经济发展起着助推器的作用。
2.促进就业。房地产行业作为一个建筑部门属于劳动密集型行业，需要大量的建筑工人，建筑工人的来源主要是农民。房地产行业的繁荣会解决大量的农村人口的就业问题。据调查，SOHO最大的一个项目有 6000 名农民工。3.促进银行账款的回收。在房地产价格稳定上涨时期，银行的贷出的资产将更为安全。这主要包括两个方面：一是房地产开发商的贷款利息；二是个人购房贷款利息。因为抵押资产的不断增值，变现能力很快，银行对“坏账”的担忧减弱。
（二）房地产价格适度下跌对经济的正面影响
1.促进内需。如果房地产的价格适度下跌，房价在民众的消费支出中所占比重适当（可以按照国际通行的房价收入比来控制），会有更多的支出用于别的消费品的购买：比如旅游、汽车、家电、餐饮等。这些厂商利润的增加，一方面会提高职工的工资收入，增加他们的消费；另一方面，会提高这些产业用于技术创新的投资，使得产业得以升级，产业结构得以优化。
2.改善购房者的福利。房价适度下跌，一方面会让更多的人有机会以更低的成本，改善自己的居住条件。改善购房者的居住条件，使得没有支付能力的无效需求变成有效需求；另一个方面，适度下降也会促进房产交易量的提升。
三、房地产价格大幅波动对经济的负面影响
（一）房地产价格上涨过快对经济的负面影响
1.引起“内需”不足。目前，我国经济存在的最大问题是内需不足，而房地产价格的不断上涨，形成的高房价，正是引起内需不足的重要因素。为了积累买房的首付，一些家庭需缩减其它消费支出。而无多余的资金以供其它消费，对我国经济产生很大的负面影响。
2.损害实体经济的发展。房地产价格的过度上涨对实体经济的影响可以从两个方面来看：一是高房价使得“内需不足”，减少了对其他产业的消费需求，从而阻碍了制造业等实体经济的发展；二是高房价带来的超额利润，吸引了本可以投资于制造业的资金资源。社会上大量资本、资源被吸收到了房地产市场上，从而抑制了制造业等实体经济的发展。这几年我国一些大型企业收缩在制造业方面的投资，转而投资于房地产市场，这对实体经济造成不利影响。
3.造成资产泡沫。房地产开发商和购房者对未来房地产价格具有系统性的上涨预期，进而各自采取群体性投机行为，使得房地产价格脱离市场基础所决定的基本价值而持续上涨。一方面，随着房价的不断上涨，炒房者的加入，投机行为的增多，都会引发房地产的泡沫，使得房地产的价格严重背离实际价值。另一方面，房地产的产业关联度较高。房地产价格的持续走高，不仅会使得房地产行业的过热，而且还能通过对后向关联产业的需求拉动和前向关联产业的供给推动，引发整体经济的过热。
（二）房地产价格下跌过猛对经济的负面影响
1.对银行系统的冲击。我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房占全部购房总数的 90%。关于房价下跌与银行系统安全的关系，中国建设银行董事长 2008 年在公开场合说“：当房价下跌 10%，不会对我行产生影响；当房价下跌 20%，会有一定负面影响；当下跌到 30%以上时，会产生较大负面影响。”所以说，在房价不断上涨的过程中，银行的金融风险也不断增加。一旦房价过度下跌，抵押物的价值将大大缩水，而房地产供过于求的现实将使得抵押物缺乏变现力，银行的呆账、坏账增加；银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动的困境。
2.房地产行业受到冲击，影响住房的供应。政府将房地产开发商视其为市场经济的一个经济主体，而政府的作用就在于监管和引导其市场行为。虽然一些开发商在房地产开发的过程中存在各种各样的问题。但是，政府决不是要采取极端的行政性行为“扼制”其发展，而是要通过一些政策的下达引导其健康发展。所以，房地产价格过度下跌，可能会引发资金不充裕的房地产商的倒闭和破产，引起房地产市场的震荡，从而减少住房供应量。
3影.响其他相关行业的发展。房地产行业具有产业链长、带动作用明显等特点，在其价格下跌的情况下，会对其他行业产生较大的冲击。一是在前期房地产发展较好，对相关行业需求较大时，这些行业为满足需求加大一部分固定资产投资，一旦紧缩，会形成产能过剩。二是这些行业的工人存在失业的危险。一旦房地产行业萎缩，失业人员的大幅增加，将会对社会造成压力，引发社会问题。
4.影响经济增长。从 2000 年以来，我国房地产业从复苏到初步发展、快步发展，已经进入繁荣阶段，其发展速度接近经济平均增长速度的 2 倍。根据有关学者的研究，1997-2005年，房地产综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对 GDP 增长的总贡献率平均达到22.49%。在平均 8.94%的 GDP增 幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到 2.03%。在这样的情况下，房地产价格的下跌，将会引起 GDP的 波动。
四、结论及对策建议
如何有效地对房地产行业进行调控，使其与整体的宏观经济发展相协调，是一个复杂的决策过程。针对这一情况，本文提出政策建议如下：
1.加大廉租房、经济适用房的建设。针对低收入劳动者，由政府来提供廉租房和经济适用房，以保证这一弱势群体的住房需求。而针对商品房的开发、分配和调节可以通过市场来进行，通过竞争机制、价格调节来实现中高收入阶层住房的供求平衡。对商品房价格的调控，政府主管部门主要是通过“裁判员”的角色来进行。一方面政府要制定好规则，并认真执行，严格加强房地产方面的审核和管理；另一方面，要注意规范发展经济适用房建设，有步骤地解决低收入家庭住房问题，制定租赁经济适用房配套政策。
2.对房地产的商业信贷进行调控。我国房地产与银行的关系很密切，其大部分资金都是通过银行来获得。这主要是对房地产商和对购房者两个不同的对象来进行调控。对房地产开发企业应该严格商业性的房地产信贷管理，对房地产开发企业自身的信用记录、还款能力和还款意愿进行调查与评估，防止不够资质的开发商借此来绑架银行。对于借款买房者来说，要严格审查其还款能力，对于不具备还款能力的购房者不予贷款。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201001/14168.htm
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