房地产融资渠道分析

收录时间：2006-05-20 21:19 来源：建筑中文网作者：梅霖,陆惠民阅读：0次评论：0 条我要评论

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内容提示：由于国家银根收缩，房地产融资难度增大，加上中国房地产金融体系尚未完善，融资渠道狭窄，在一定程度上限制了我国房地产业的发展。房地产业需要新的融资渠道，如信托、基金、债券等取代传统的银行贷款融资模式。针对新的市场现状，各房地产企业必须加强资本运作能力，扩大融

延伸阅读：上市融资信托债券房地产业投资基金融资渠道银行贷款

0 前言

在近几年住房制度改革和房地产金融发展的推动下，房地产业发展增速较快，出现了供需两旺的大好局面。2003 年全国房地产投资额达 10 106 亿元，同比增长 29.7%，占 GDP 的 8.7%。2004 年一季度房地产投资 1 820 亿元，同比增长 41.1%[1]。纵观近几年房地产业的发展现状，可以发现以下特点：各项指标增速过快，所占全社会固定资产投资比例逐年增高，过分依赖银行贷款，房地产业发展增速远大于其他行业等。鉴于以上原因，从 2003 年起国家就陆续出台政策强化对房地产金融市场的控制，从 2003 年 121 号文件到 2004-04 的贷款叫停，房地产融资难度增加，资金链遇到了相当大的考验。据国家统计局公布数字，2002 年全国房地产开发资金来源结构为：国家预算内资金占 0.12%；国内贷款占 22.5%；债券占 0.03%；利用外资占 1.6%，其中，外商直接投资为 1.2%；自筹资金占 28.5%，其中，企事业自有资金 15.7%；其他资金占 47.25%，其中，定金及预付款为 38.6%[1]。从以上数字可以看出，虽然房地产开发资金多元化有所发展，但仍有很大的拓宽余地。金融改革的震荡将使房地产出现重整，在这种情况下谁能拥有更多的发展资金、谁能灵活的运用资本，将成为未来市场的胜者。（参考《建筑中文网》）

1 国内房地产融资渠道现状

1.1 银行贷款

一直以来银行贷款是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有 50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有 70%。按照国家统计数字，2003 年房地产开发贷款余额为 24 661 亿元，同比增长 37.21%，占整个金融机构贷款余额的比重达到 21.10%，而 2002 年所占比重为 16.90%，2001 年仅为 13.03%，其增长速度之快已经引起国家重视。从 2003 年 121 号文件到 2004-04 的贷款叫停，使开发商的融资途径骤然收紧。同时，国家出台规定，开发商的自有资本金由过去的 20%调整到现在的 35%，对要求贷款的房地产开发企业门槛做了很大提高，银行贷款将不再成为开发商的主要融资渠道。

1.2 上市融资

目前国内房地产企业约有 3 万家，上市房地产企业只有 50 家，这也与国内对房地产企业上市的要求高有关。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定：自 2004-01-01起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满 3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近 3 年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近 3 年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。大多数房地产公司都无法达到此要求，上市只能是部分大型企业或者有雄厚资本背景企业的专利。

1.3 房地产投资基金

近两年房地产投资基金一直处于尴尬的地位，由于国内的《产业投资基金管理办法》尚未出台，投资基金多少有一点闯“禁区”的意味。2003 年万通集团在中城房网以 12 家公司为股东，成立了一家基金管理公司中城投资，作为土地开发信托基金和住宅产业投资基金的平台。国内第一支住宅产业基金精瑞基金也是通过境外注册境内运作的模式进行操作。不少房地产企业为了避免违反国家的有关规定，变相采取成立投资公司的办法，来行房地产投资基金之实，希望绕过禁区，缓解资金紧缺的困境。

但尽管如此，投资公司和投资基金的运作仍有不同，由于投资公司成立的股东人数有限，因此，不能充分发挥产业投资基金集合投资的优势，也失去了最大限度的吸引小资金的可能性[2]。国内基金的正式启用需要国家尽快出台《投资基金法》，并就产业投资基金的设立做出明确的规定。

1.4 海外房产基金

随着国内房地产投资的逐年高涨，国外房产基金开始关注国内房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金 RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手[3]。摩根士丹利房地产基金与天津顺驰签订协议，共同投资开发天津房地产开发项目。由于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以，外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。除了政策和法律障碍，国内企业运作的不规范，以及房地产市场的不透明，也是主要障碍。

1.5 房地产信托

从 2002-06 出台《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》操作性政策以来，信托产品开始了阵阵火热。特别是 2003 年 121 号文件后，信托成为房地产融资的热点。据不完全统计，2003 年全国房地产信托融资项目近 70 个，房地产信托资金的数额已超过 50 亿元，特别是第四季度房地产信托出现“井喷”。

现阶段信托产品主要有以下两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资。对一些自有资本金不足 35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到要求，信托投资公司人作为股东获得投资回报。另外，对房地产资金链出现紧张的企业，信托投资公司通过一次性购买其部分资产向其提供后续开发资金，待房地产开发项目销售款回笼以后再购回。另一种模式是债权融资。债权融资方式是针对虽然自有资本金已经达到国家要求，但是由于政策、市场或其他原因等造成房地产企业短期资金困难，这时由信托公司定向给房地产企业提供一笔征信贷款，使其补上资金缺口[3]。信托产品由于政策的限制仍有所欠缺。中国人民银行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》规定，每个信托计划限卖 200 份，使融资总额因此收到了限制。不过在融资渠道单一，产业投融资渠道难有大变化的情况下，信托业务的发展创新将给产业投资带来新的市场空间。

1.6 债券

据不完全统计，在 2002 年我国房地产开发企业资金来源中债券融资只有 0.03%，房地产企业通过债权融资的规模相当少。由于房地产债券与一般债券相比收益较高；与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，成为广大投资者欢迎的金融品种，对于开发周期长，投资额大的房地产企业来说，发行企业债券是一种较好的选择。对于已上市的企业，最好的选择是发行可转换债券，通过规定在发行一定时期后分期支付和转换国股票，使赎回风险降到最低。但由于目前国家对发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险金融工具。这注定大多数房地产企业发行债券好梦难圆。

2 对策与建议

2.1 建立科学的资本运营体制

房地产企业应该提高资本的运用效率，加快资金周转速度，以最少的资金获得最大的回报。

（1）按照本企业的资本大小、覆盖区域选择恰当规模的房地产项目，快速运作，实现资本的快速回笼，缩短项目的建设周期。

（2）按照房地产项目操作风险分散化降低原则，对不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，达到风险分散化的最低可接受范围。

美国的房地产投资专家曾对按不同地区、不同类型的房地投资组合的有效性进行了大量的研究，得出风险“边际递减律”如表 1 所示。可以看出，如果超过由 4 项房地产组成的资组合，就能达到风险分散化的最低可接受范围。

房地产融资渠道分析

（3）灵活的制定企业战略。根据金融市场的变化灵活的定企业战略，大胆的运用一切可以利用的资源，例如可通过股信托公司或入股金融机构来达到资本的多元化操作。

2.2 加速房地产证券化，开辟新的房地产融资渠道

房地产证券化是一种侧重于资产负债表外融资、以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其核心是房地产抵押债权证券化，即为提高金融资产流动性，以金融资产为担保，公开发行证券筹措资金的过程[4]。

房地产证券化的推行需要有良好的市场经济氛围、完善的房地产金融市场，以及完善的房地产金融法律规范，我国各城市的情况参差不齐，可以在一些房地产行业发展较快、基础条件较好的城市进行试点运用。

房地产证券化将成为未来金融发展的重点。各房地产企业应该未雨绸缪，以保证自己在未来的竞争中处于不败之地。

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/331.htm

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