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论房地产企业如何面对房地产信贷改革
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内容提示：中国人民银行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，给房地产行业带来了新的问题和风险。主要表现在金融链条收紧，融资渠道变窄，行业竞争加剧。房地产企业应怎样应对，怎么改革？文章提出了推进金融产品创新拓展融资渠道，把握市场定位和完善行业管理体系等建
2003-06-13 中国人民银行为了进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融的健康发展，颁布了银发（2003）121 号文，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《121 号通知》。在房地产界乃至整个经济界引起了轩然大波。对此，笔者仅就多年从事房地产的实践经营并结合一些个人体会，对房地产企业在当今要应对什么，改革什么发表几点意见。（参考《建筑中文网》）
1 《121 号通知》出台对房地产市场所产生的影响
从政府土地储备机构到房地产开发企业，从建筑施工企业到个人购房者，《121 号通知》对房地产信贷的各个环节和主体都作了具体的要求。可以预测，《121 号通知》对今后房地产市场影响主要表现在：
（1）金融链条收紧，融资渠道变窄。住宅房地产开发的总体增长速度将逐步回落，但短期内竣工面积会快速增加。
（2）行业竞争加剧。资金链单一、自有资金不足的企业将被淘汰出局，房地产开发进一步向专业化、规范化迈进。《121 号通知》规范了建筑施工企业流动资金贷款用途，指出“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”。这就预示着房地产开发企业不能再把拖欠工程款作为筹资之计，搞空手道了，而应依合同法进行公平的交易。
（3）产品方面。针对中低收入家庭的普通住宅项目受到重视，个人投资高档商品房、别墅、商业项目受到一定限制。
（4）大规模整体开发项目将因资金瓶颈而受到制约。
（5）房价。由于产品结构的调整，房地产整体水平将有所回落。但对于不同情况将会有不同的表现：
① 普通住宅。对于目前在建在售的普通住宅，表面上看，开发商开发资金成本加大及房屋供应量减少，将导致价格上调，但由于开发商对预期目标利润的调整、市场竞争的存在及部分加速套现项目的降价行为制约，应当说，对大多数项目而言，价格不会有太大变化。
② 高档商品房。对于部分高档商品房来说，其价格将逐步上调。
③ 期房。由于融资难度加大（按揭贷款融资滞后），在今后开发商的变相销售行为中，内部认购价与正式销售价价差将进一步加大，期房融资行为加强。
④ 现房。政策出台后，现房项目将受到市场热烈追棒，预期会出现短期的价格上扬。现房销售将成为今后房地产开发的主流。
（6）品牌。房地产开发企业的实力及品牌价格将进一步得到市场认可。
（7）投资性消费。房产市场的投资性消费将受到一定抑制，但这并不意味着房产投资价值的丧失，相反，民间融资将成为房产开发融资的重要渠道。
（8）建筑施工企业将面临和开发商同样的洗牌过程，在被动的市场条件下，施工企业经营风险将进一步加大。
（9）异地开发。房地产开发企业的异地开发将受到一定控制。
（10）法律、公证方面。由于存在的首次风扇的优惠条件，将出现大量亲属购房现场，以及由此带来的相关法律、公证方面的配套服务。
（11）合作与转让。房地产合作与转让项目增加，房地产运作难度加大，相关房地产投资、管理人才成为市场急需的人力资源。
2 《121 号通知》出台给房地产带来的问题
《121 号通知》从批地到销售的各个环节都加强了管理，包括房地产开发、土地储备、建筑施工、个人住房、个人商业用房等领域。尤其是斩断了开发商、建筑施工企业、银行以及购房者之间的债务连锁，给房地产行业带来什么需要面临的问题，笔者认为，可能出现以下几个问题：
（1）由于资金的缺口，一部分房地产公司资金链条断裂，公司破产，项目成为“烂尾楼”。
（2）几年后，外国资本和部分国有资本凭借资金的优势占领房地产市场，民间资本将在资金困难的情形下逐步的“弹出”。
（3）期房销售中的一次性付款和建筑期付款的折扣加大，期房总体价格下跌，购买期房的风险加大，甚至会出现期房的价格战。
（4）在未来两年内将引发大量的购房官司，而绝大多数将以房地产商败诉和法院无法执行而告终。
（5）没有资金支持的大量项目将缓建或不建，现房的供应量减少，造成现房价格的攀升。
（6）由于房地产资金的短缺，房地产商拖欠施工单位的工程款，施工单位拖欠民工的工资，也会造成矛盾。
（7）在房地产行业中钱更值钱了，可能出现非法融资、高利贷和地下钱庄。
（8）在国内商业银行放弃最好的房地产按揭业务的同时，外资银行迅速的占领这部分市场。没有人民币经营许可证的外资银行，也会充分地做足国外公司、三资企业和一切有国外身份人的生意。
（9）如果国土部门配合央行的政策严格执行自己已颁发的政策，那么，当年的“圈地”英雄将被“套牢”，商业银行的呆帐、烂帐将迅速的上升，银行的金融风险将由此引发。
（10）由于规定竣工按揭，使写字楼和商业用房供应量大幅下降，写字楼的租金维持在目前很高的水平或更高，而高租金、高成本不利于吸引外国和外地投资。
（11）房地产公司的上市和借壳上市将热起来，成为房地产商在央行堵死房地产与银行通道的情况下试图走的另一条路。
（12）经济适用房销售及其二手市场将火爆。金融的支持、地价和 21 项配套费的减免，由于经济适用房销售对象至今未能限制。政府减免部分约占售价的 12%~15%，但经济适用房的再转让只须补交 3%。
3 房地产企业应如何面对房地产信贷改革
3.1推进金融产品创新拓展融资渠道
目前，中国国内的房地产投资 61%来自银行贷款，资金来源单一化、过高集中和过大放量，是我国融资渠道的“软肋”。然而，资金是房地产企业立足强身的血液，一旦贫血直接受害的首先是银行，多渠道融资会减弱市场对银行的压力，分散“独挑重担”的风险，也提供给房地产开发企业更多“输血”通道。因此，通过金融产品的创新，开拓更多的房地产融资渠道，最大限度的吸纳社会资金，解决房地产开发企业资金短缺的现象势在必行。
在美国，地产基金就十分普遍，而地产基金平均回报率明显提高，许多投资者将股市上的资金撤转到房地产市场，刺激了房地产业的发展。我国的金融界也在积极开展这方面的工作，如发行公司债券、着手设立房地产基金、住房贷款证券化等问题。当然，新金融产品推出的前提是制定完备的相关法律，让房地产金融创新纳入法制的轨道。最近人大讨论的《证券投资基金法》第 2 稿，提出了 6 条重要的修改意见，使该基金法更为科学严谨，奠定了今后融资安全的基石。同时，《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》都已颁布实施，并有 10 多个信托产品推出，其中，包括新华信托的住房按揭贷款资金信托等。
3.2把握市场定位，提高企业的核心竞争力
由于我国房地产企业专业化程度普遍不高，把握不住市场的变化，不能进行正确的市场定位，导致产品滞销和空置。对于一个成熟的开发企业来说，市场决策的关键在于把握市场的供求关系的变化规律，而这种决策能力的高低于源于企业的核心竞争力。也就是说企业要不断进行自我革新，在融资、建设、管理等各环节上出新招、创新意，要适应市场变化，及时调整企业的战略和战术，同时，加强内部管理，降低成本的投入，才能使企业立于不败之地，并逐步走向品牌化道路。企业的竞争实力越强，其规模也会随之扩大。全面提高我国房地产企业的开发建设水平，提高企业自身的经营管理效率，提高企业的赢利能力是当务之急。
3.3完善行业管理体系,提高企业的自律能力
在房地产市场竞争中，企业为保持自身的竞争优势，就要树立企业的优良形象，其中，提高企业的自律能力是必不可少的。企业不希望市场出现波动和危机，企业自律出于对市场稳定和繁荣的维护，企业的维权首先是建立在自律的基础之上。缺乏自律约束的企业往往会采取一些既损害他人利益，又最终损害自己利益的行为，受到行业内外的谴责。如在产品营销上有意抬高自己贬低别人，在宣传上自吹自擂言过其实。企业自律能力的增长，也增强了企业抵御市场风险的能力，企业坚持信念，恪守承诺，严格约束其他不规范操作行为，就会得到政府和广大消费者的认可，企业的地位就会提高，企业的形象更显突出。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200606/482.htm
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