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浅析房地产开发企业融资方式之变革
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内容提示：中央人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,引发了房地产开发企业融资方式的变化，房地产开发企业应对当前融资环境变化，采取切实可行的融资渠道和资金运营方法，今后将成为主流房地产项目融资方式有房地产信托投资、房地产企业上市、房地产基金、债券融
0 前言
我国房地产行业，自从 1998 年开始连续 5 年保持了增长远高于 GDP 增长的态势，国家为了在宏观上控制房地产泡沫的出现，出台了各项关于土地、金融等方面的政策法规，对房地产开发做了一定程度的限制。2003-06-13 中央人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下称 “央行 121 号文件”），让很多房地产开发企业“大呼救命”。作为一个资金密集型的行业，房地产融资问题自然被摆到了台面上。（参考《建筑中文网》）
1 房地产开发企业融资面临的困境
由于房地产本身所具备的物理及经济特征，房地产开发需要巨额资金投入，并且运转周期长，所以资本规模和资金运作水平是房地产开发企业形成核心竞争力的重要因素，也是其决定项目规模、开发模式、风险承担和土地储备的重要约束性条件。就房地产开发投资而言，在取得土地使用权时就需要大量资金；而在整个开发运作过程中，如果该开发商缺乏筹集资金和运作资金的实际能力，不能把建设资金安排妥当，则很可能是流动资金拮据、周转困难而以失败告终。
可见，房地产开发企业的主要任务并不是我们表面上感觉到得直接建造房屋，而是进行整个开发过程中的资源重组和资本运作。这一切都显示出房地产开发企业对找到适当的融资渠道的迫切要求，以融通资金，达到其尽快开发，提高投资效益的目的。
就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”—— 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件”从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如文中规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源做出了严格的要求；对房地产企业过去的另一个主要融资渠道——预售房款也作了规定“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。同时，进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。所以，房地产开发仅靠银行“一条腿”走路的方式是行不通了，而应该在现有的融资渠道中积极地寻找新的资金运作方法和融资途径，来解决目前的困境。
2 房地产开发企业的融资决策
对于房地产开发企业的融资决策，可以从企业层面和项目层面两个不同的角度来考虑。
2.1 从企业层面考虑
房地产开发企业在决定融资之前，首先要弄清楚为何要融资，才能决定如何去融资。就融资的目的而言，可能是专为一个项目、一块地而融资；或者为了进行项目滚动式开发；又或者为企业资本积累等。企业的组织形式也决定了可采用的融资形式。比如说，纯粹的国有企业和私有企业是不能上市的，一定是混合所有制的股份公司才可能采取上市融资的手段。所以，对于有着不同目的和不同组织形式的企业，就要采取不同的融资方式，进行融资方式组合，使融资收益最大化。
2.2 从项目层面考虑
就房地产开发企业内部运作来说，主要是在某段时间里为某个项目的开发筹集资金。所以认清房地产开发过程中的阶段性资金需求，分阶段融资是基本思路。房地产开发过程分为 4 个主要阶段：项目启动，项目施工，主体竣工和销售，设备安装和装修。对房地产开发企业来说，可以根据 4 个阶段的投资需求、资金风险和资金成本，决定可能采用的融资方式。
3 房地产开发项目融资的渠道选择
3.1 传统的房地产开发项目的资金来源
从中国房地产过去 20 多年的发展历程来看，众多房地产开发企业的开发资金主要来源于银行贷款和预售房款，还包括少量的自筹资金和工程施工企业的垫付款。具统计，房地产企业自筹资金不足 28%，银行融资占 21.7%，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占 38%（后者的 80%也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的 10%。
3.2 新形势下房地产开发项目的融资渠道
“央行 121 号文件”的发布对房地产开发企业来说，融资变得更加困难。面对严峻的融资形势，房地产开发企业必须找到新的资金运作方法和新的融资渠道，使开发项目能顺利运转。可以从以下几个方面来考虑，如图 1。
3.2.1 目前可行的项目融资渠道
尽管“央行 121 号文件”使房地产企业通过传统的融资渠道来获得资金的困难大增，但这些渠道在今后的一段时间里仍然将是主要渠道，房地产开发企业所要做的是要找到传统融资渠道的新运作方法。
（1）自有资金。房地产开发企业首先需要解决其在房地产项目开发初期要投入“30%的自有资金”的问题：可以考虑开发具备长期盈利能力的自营项目，采取多元化的扩张性战略来增加企业利润，提高资金周转速度，增强企业资金链的抗风险能力。
（2）预售房款。房地产项目开发资金需求量大，投入期长，在项目建设期间需要资金进行持续滚动开发，预售房款的回笼就显得极为重要。在 “央行 121 号文件”中规定：“只对主体结构封顶的房屋发放按揭贷款”，这是对消费者贷款的限制，同时也限制了房地产开发商的资金来源—— 预售房款就是来源于消费者的按揭贷款。在解决这个问题时可以考虑采取委托贴息贷款。即由房地产开发企业出一定的资金，通过商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给购房者，待项目满足按揭贷款条件后，贴息委托贷款便自动转为按揭贷款，以弥补“央行 121 号文件”规定“封顶按揭”所造成的消费断裂，并加速资金回笼。
（3）合作开发。对于自有资金不足的房地产开发企业，一种很好的方法就是寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，以分散和转移筹资负担。比如说，针对项目开发前期土地出让金筹措的问题，在目前不允许银行发放土地出让金贷款的情况下，房地产开发企业可以考虑与拥有土地的企业合作开发；又如面对现在规定“不允许建筑施工企业使用银行贷款垫资开发”，为了防止在项目建设过程中资金周转不灵，可以考虑与建筑施工企业合作开发，待项目销售后与其分享利润。
（4）银行贷款。银行作为最传统的融资渠道，一直以来都是房地产开发企业最重要的融资渠道， “中行 121 号文件”出台的主要目的也是为了防范金融风险。当然，就现阶段而言，银行贷款仍然是房地产开发企业最主要的融资渠道。所以，开发商应当提高自己的品牌、信用等级和自身能力，以符合新政策抬高的信贷门槛。
（5）融资租赁。是一种高比率的融资方式，具体的操作可从以下 3 方面来考虑：
① 租赁融资，出租人根据承租人的要求，在其自有土地上“定做”房地产。租赁双方对租赁期房签订长期合同（通常 10 年以上），出租人以长期租赁合同为抵押，向金融机构申请长期抵押贷款。
② 回租融资，指在不丧失房地产使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同。通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有固定资产，是改善企业财务状况的一个好办法。
③ 回购融资，投资者将其所拥有的房地产以相当于市场价格的 80%~90%的价格出售给金融机构的同时，以同样的价格回购。投资者在出售物业时获得一次性支付的价款，同时通过长期分期付款的方式进行回购。
3.2.2 未来可能的项目融资渠道
从发达国家或地区房地产业融资的发展状况、我国目前部分房地产开发企业的试探性做法和国家的宏观指导思想来看，房地产融资问题必须走资本市场才能真正解决，未来我国将进一步完善金融体制，使房地产开发企业有更多、更好的融资渠道。
（1）房地产信托。房地产信托是由开发商委托，信托机构接受委托后，经营、管理或处理房地产及相关财务的信托关系。过去的信托机构主要是为房地产开发项目提供信托贷款，现在信托机构开始逐渐倾向于股权溢价的合作方式，即信托机构出资占有项目公司的部分股权，全程投入到项目的经营和运作之中。对于自有资金不够、项目未能达到银行贷款条件的房地产公司，虽然成本比银行贷款高得多，信托计划仍是及时雨。当然，在项目启动后达到银行贷款条件时，可以让信托退出，改用银行贷款或其它渠道融资。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200606/552.htm
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