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从“大都市效应”解读国内房地产“过热、投机”
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目前国内房地产市场发展的高峰表现如投资和房价的高速增长、产生的危机症结如“过热”和“投机”等，大多集中在北京、上海、广州以及深圳这些超大城市中。（参考《建筑中文网》）
以上海为例，有关资料表明，上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的流入，主要动力来自于非本地居民购买上海地产。根据摩根士坦利的一份调查数据显示，资本的不断流入导致了上海房地产市场价格不断走高，出现了房地产价格与本地居民收入脱节的现象。上海出租汽车司机的月收入约为2000元人民币，大学毕业生的收入为2500到4000元左右，但上海楼市的均价在4000—5000元／平方米，本地大部分居民大多数难以承受现在的房价。而使房市一直坚挺的购买力则来自于以台湾人和江浙人为代表的外地人。目前有50万台湾人居住在上海，其中相当一部分已经安居置业；浙江人在出口中赚了钱之后也到上海楼市淘金，成为楼市中的主力军，在上海的虹桥地区就有一个浙江人购买整栋商品房的案例。
这样的现象绝非上海独有，在北京、广州和深圳等大城市中也非常普遍。尽管有关人士认为，非本地居民购房大部分是一种投机行为，这会为房地产市场持续健康发展留下一定的隐患。但更多的人则对于“大都市”以吸引外地人及外地资本的力量来支撑房市的进一步发展持乐观态度。
前不久，在北京招开的世界经济论坛中国企业高峰会上，SOHO中国有限公司联席董事长张欣提出，在房地产市场发展中不要忽视“大都市效应”。她认为，一个国际化或者开放式发展的大都市，其房地产投资和房价可能越来越和拥有本地户口居民的购买力没关系，而更多的与本地经济发展形成的吸引力密切相关。因为在信息年代，资本的流动越来越自由，人们选择居住地点也越来越自由，经济、环境条件较好的城市成为流动资本和人群的首选，而由此产生的房地产市场需求往往是形成房地产开发热潮的重要因素。山东或河北的成功人士，就有意愿也有能力在北京买房子，因为在这里可以获得更多的信息，可以结识更多的合作伙伴，也可以得到更多的发展机会。这种流动在促进房地产市场发展的同时，更多地促进城市经济的发展。1998年北京SOHO现代城只有10%的外地买家，到了2003年建外SOHO外地客户占了40%，这就是“大都市效应”的最好证明。她还举例说，近来伦敦房价的上扬，很重要的一个原因就是许多中东人入主当地房市。
有关业内人士对此分析指出，正是大都市的繁荣产生了一定的向心力，这种向心力促成了资本投入、经济发展并进一步吸引资本的互动上升，体现在房地产行业中，就形成了市场的高速发展与投资及投机需求大量产生和流入的互动形势。因此，对于已跨出了一定区域发展的大城市，房地产市场的整体发展应同时越过单纯的本地居民需求和购买力局限，将眼光放在城市对于外围资本和购买力的吸引力上，以形成都市经济发展与房地产增长互为拉升的良好格局。
目前国内房地产市场发展的高峰表现如投资和房价的高速增长、产生的危机症结如“过热”和“投机”等，大多集中在北京、上海、广州以及深圳这些超大城市中。
以上海为例，有关资料表明，上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的流入，主要动力来自于非本地居民购买上海地产。根据摩根士坦利的一份调查数据显示，资本的不断流入导致了上海房地产市场价格不断走高，出现了房地产价格与本地居民收入脱节的现象。上海出租汽车司机的月收入约为2000元人民币，大学毕业生的收入为2500到4000元左右，但上海楼市的均价在4000—5000元／平方米，本地大部分居民大多数难以承受现在的房价。而使房市一直坚挺的购买力则来自于以台湾人和江浙人为代表的外地人。目前有50万台湾人居住在上海，其中相当一部分已经安居置业；浙江人在出口中赚了钱之后也到上海楼市淘金，成为楼市中的主力军，在上海的虹桥地区就有一个浙江人购买整栋商品房的案例。
这样的现象绝非上海独有，在北京、广州和深圳等大城市中也非常普遍。尽管有关人士认为，非本地居民购房大部分是一种投机行为，这会为房地产市场持续健康发展留下一定的隐患。但更多的人则对于“大都市”以吸引外地人及外地资本的力量来支撑房市的进一步发展持乐观态度。
前不久，在北京招开的世界经济论坛中国企业高峰会上，SOHO中国有限公司联席董事长张欣提出，在房地产市场发展中不要忽视“大都市效应”。她认为，一个国际化或者开放式发展的大都市，其房地产投资和房价可能越来越和拥有本地户口居民的购买力没关系，而更多的与本地经济发展形成的吸引力密切相关。因为在信息年代，资本的流动越来越自由，人们选择居住地点也越来越自由，经济、环境条件较好的城市成为流动资本和人群的首选，而由此产生的房地产市场需求往往是形成房地产开发热潮的重要因素。山东或河北的成功人士，就有意愿也有能力在北京买房子，因为在这里可以获得更多的信息，可以结识更多的合作伙伴，也可以得到更多的发展机会。这种流动在促进房地产市场发展的同时，更多地促进城市经济的发展。1998年北京SOHO现代城只有10%的外地买家，到了2003年建外SOHO外地客户占了40%，这就是“大都市效应”的最好证明。她还举例说，近来伦敦房价的上扬，很重要的一个原因就是许多中东人入主当地房市。
有关业内人士对此分析指出，正是大都市的繁荣产生了一定的向心力，这种向心力促成了资本投入、经济发展并进一步吸引资本的互动上升，体现在房地产行业中，就形成了市场的高速发展与投资及投机需求大量产生和流入的互动形势。因此，对于已跨出了一定区域发展的大城市，房地产市场的整体发展应同时越过单纯的本地居民需求和购买力局限，将眼光放在城市对于外围资本和购买力的吸引力上，以形成都市经济发展与房地产增长互为拉升的良好格局。
建筑时报·敏行
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200604/4376.htm
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