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天津完成历史风貌建筑价值体系研究
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内容提示： 2009 年，天津市历史风貌建筑整理有限公司与天津财经大学房地产经济研究所合作完成了“天津市历史风貌建筑价值体系研究”，通过对历史风貌建筑综合分析和评价，设计了价值体系评估框架，提出了科学的量化标准和定价依据，并成功开发了软件系统。
2009 年，天津市历史风貌建筑整理有限公司与天津财经大学房地产经济研究所合作完成了“天津市历史风貌建筑价值体系研究”，通过对历史风貌建筑综合分析和评价，设计了价值体系评估框架，提出了科学的量化标准和定价依据，并成功开发了软件系统。该项目的完成，标志着天津市在历史风貌建筑价值研究的探索上又迈进了一步。（参考《建筑中文网》）
一、构建历史风貌建筑价值体系的意义
天津作为国家级历史文化名城，是我国近代接受西方文化最早的城市之一，形成了独特的中西融合的城市文化，也保存了大量独具地域特色、形式多样的历史风貌建筑。天津市历史风貌建筑整理有限公司自 2005 年成立以来，专门负责对纳入保护利用规划和整理计划的历史风貌建筑进行策划、腾迁、整修、收购、租赁、转让等经营活动，在历史风貌建筑保护、利用的研究和实践方面做了大量工作。但是，实际工作中面临的最大困扰是如何确定某一历史风貌建筑相比其他历史风貌建筑或是普通建筑的价值，如何反映在出售、出租及其他形式的经营活动中的价格。目前对挂牌保护的历史风貌建筑仅限于对保护等级的简单划分，缺乏对其本体价值科学、客观的评价标准。特别是经过腾迁、整修之后，历史风貌建筑即将转入租赁和出售环节，更多的市场因素凸显出来，而以往从历史人文价值角度对历史风貌建筑所作的评价过于主观、片面。历史风貌建筑经营活动涉及风貌、规划、建设、房地产开发等诸多部门，作为其产权所有者、使用者、管理者，所处的领域及代表的利益各不相同，对历史风貌建筑的价值往往持有不同的看法，很难达成统一的认识。传统的历史风貌建筑价值评价，来自于个别专家或评估机构的鉴定意见，从侧重点和深度上具有一定的局限性，导致决策中出现经验化、随意化的弊端。
针对上述情况，为了建立适合天津市实际的、具有可操作性的、科学的历史风貌建筑综合价值评价体系和方法，代替以往模糊的定性式评价，从而为客观地认识其价值，进而作出较为合理的价格定位提供有力的依据，最终实现科学合理地保护和利用的目的，天津市历史风貌建筑整理有限公司与天津财经大学房地产经济研究所组成课题组，启动了“天津市历史风貌建筑价值体系研究”项目。
该项目研究的意义：一是明确各类资源价值的大小及相对重要性，进而平衡开发与保护的关系，有利于更好地发掘和利用其价值和资源，使其在市场经济活动中得到有效的保护；二是在当前大规模的开发和建设过程中进一步推进历史风貌建筑经营管理现代化、市场化的需要，促使其进入量化、科学化和法制化轨道；三是为决策者、管理者、经营者制定正确的决策和权衡综合效益提供参考，为深化对天津市历史风貌建筑价值认识和研究提供借鉴。
二、历史风貌建筑价值体系简介
与一般建筑不同，对历史风貌建筑价值的认识和判断增加了“历史人文”的因素，该因素在决定整个建筑价值上非常重要。因此，历史风貌建筑的价值构成因素中既包括所有类型建筑都包含的市场因素，又包括历史风貌建筑特有的非市场因素。市场因素和非市场因素在影响历史风貌建筑价格方面扮演着不同的角色。对于同一栋历史风貌建筑而言，随着时间的推移，市场因素的影响会逐渐趋于弱化，而非市场因素反之，这个特性就表现出历史风貌建筑的稀缺性、独一无二性以及其历史沿革等文物特性。在借鉴国内外经验的同时，课题组经过多次调研和反复论证，对天津市历史风貌建筑丰富的价值有了较为全面、系统的了解，进一步认识到价值体系必须完整地反映历史风貌建筑所具有的诸如历史、人文、艺术以及功能等各方面价值的要求。
因此，课题组在设计非市场因素指标时，主要考虑了历史风貌建筑的历史久远度、文物价值、历史事件名人影响度、建筑典型性、距完整核心风貌区中心的距离或在核心风貌区内所处位置、历史真实性和生活延续性等方面；市场因素指标设计则更多地考虑历史风貌建筑作为普通建筑价值评估的影响因素，如反映历史风貌建筑区域间差异的因素以及土地和历史风貌建筑物自条件对价值产生影响的因素。整个价值体系按照商业、办公、住宅三种类型设计，共 3 层 33 个指标。每个指标都有相应的评分标准，各个层次、指标的相对重要性由权重决定。各项指标划分做到清晰、不重合，各层次划分符合包含关系，有较大的适应性。各个指标所赋权重是综合 30～50位专家的意见，以评分的形式综合确定下来的。权重可以控制各种能够因素对评估结果的影响，也即说明各个评估列项在综合价值中的重要程度。综合全部的指标分值和指标权重，就得到了目标历史风貌建筑各指标的权重分值，将权重分值还原为各指标实际分值，所有指标的实际分值总和即为目标历史风貌建筑的总分值，进而推算出价格。
课题组选取了马场道、大理道、常德道等多处有一定代表性的历史风貌建筑为实例，应用该价值体系进行评价，经验证结果基本在正常区间值范围内。
此外，课题组还开发了软件系统，包括商业、办公和住宅三个模块，每个模块又分为非市场因素和市场因素测算子模块，操作人员在每项指标右边的文本框中填写分值后，系统自动将分值进行处理，计算出非市场因素、市场因素得分以及总分值。该系统具有直观性、易操作性和安全性等特点。
该项目从理论上建立了历史风貌建筑的评价指标体系、评分标准，在实际操作中还需要走过一个建构———实践———检验———调整———再实践的不断完善的过程。由于评估毕竟是人的一种认识活动，评估结果中包含一定的主观因素，因此，其合理性是历史性的、相对的，在某一时段，特定的地方是适用的，但随着环境条件的变化，保护观念的更新，改造与利用技术的提高，加之建筑数量不断减少，标准和力度也会提高。评估体系需要在实践中适时地修正，以保证评估结果始终与当时的实际情况相符合。构建的历史风貌建筑价值体系需在实际评价中运用，并检验评价的结果是否反映真实情况和大家的共识，如有出入，则要寻找原因，调整相关的指标体系、评分标准，然后再进行评价、检验和调整，直到价值体系的评价结果能够比较准确为止。下一步，课题组将把研究成果运用到更多的历史风貌建筑价值评估中，用实践检验成果的有效性，并不断加以完善和改进，达到更准确、高效，使价值体系在天津市历史风貌建筑的保护和利用中大显身手。 来源: 《建筑中文网》.
一、构建历史风貌建筑价值体系的意义
天津作为国家级历史文化名城，是我国近代接受西方文化最早的城市之一，形成了独特的中西融合的城市文化，也保存了大量独具地域特色、形式多样的历史风貌建筑。天津市历史风貌建筑整理有限公司自 2005 年成立以来，专门负责对纳入保护利用规划和整理计划的历史风貌建筑进行策划、腾迁、整修、收购、租赁、转让等经营活动，在历史风貌建筑保护、利用的研究和实践方面做了大量工作。但是，实际工作中面临的最大困扰是如何确定某一历史风貌建筑相比其他历史风貌建筑或是普通建筑的价值，如何反映在出售、出租及其他形式的经营活动中的价格。目前对挂牌保护的历史风貌建筑仅限于对保护等级的简单划分，缺乏对其本体价值科学、客观的评价标准。特别是经过腾迁、整修之后，历史风貌建筑即将转入租赁和出售环节，更多的市场因素凸显出来，而以往从历史人文价值角度对历史风貌建筑所作的评价过于主观、片面。历史风貌建筑经营活动涉及风貌、规划、建设、房地产开发等诸多部门，作为其产权所有者、使用者、管理者，所处的领域及代表的利益各不相同，对历史风貌建筑的价值往往持有不同的看法，很难达成统一的认识。传统的历史风貌建筑价值评价，来自于个别专家或评估机构的鉴定意见，从侧重点和深度上具有一定的局限性，导致决策中出现经验化、随意化的弊端。
针对上述情况，为了建立适合天津市实际的、具有可操作性的、科学的历史风貌建筑综合价值评价体系和方法，代替以往模糊的定性式评价，从而为客观地认识其价值，进而作出较为合理的价格定位提供有力的依据，最终实现科学合理地保护和利用的目的，天津市历史风貌建筑整理有限公司与天津财经大学房地产经济研究所组成课题组，启动了“天津市历史风貌建筑价值体系研究”项目。
该项目研究的意义：一是明确各类资源价值的大小及相对重要性，进而平衡开发与保护的关系，有利于更好地发掘和利用其价值和资源，使其在市场经济活动中得到有效的保护；二是在当前大规模的开发和建设过程中进一步推进历史风貌建筑经营管理现代化、市场化的需要，促使其进入量化、科学化和法制化轨道；三是为决策者、管理者、经营者制定正确的决策和权衡综合效益提供参考，为深化对天津市历史风貌建筑价值认识和研究提供借鉴。
二、历史风貌建筑价值体系简介
与一般建筑不同，对历史风貌建筑价值的认识和判断增加了“历史人文”的因素，该因素在决定整个建筑价值上非常重要。因此，历史风貌建筑的价值构成因素中既包括所有类型建筑都包含的市场因素，又包括历史风貌建筑特有的非市场因素。市场因素和非市场因素在影响历史风貌建筑价格方面扮演着不同的角色。对于同一栋历史风貌建筑而言，随着时间的推移，市场因素的影响会逐渐趋于弱化，而非市场因素反之，这个特性就表现出历史风貌建筑的稀缺性、独一无二性以及其历史沿革等文物特性。在借鉴国内外经验的同时，课题组经过多次调研和反复论证，对天津市历史风貌建筑丰富的价值有了较为全面、系统的了解，进一步认识到价值体系必须完整地反映历史风貌建筑所具有的诸如历史、人文、艺术以及功能等各方面价值的要求。
因此，课题组在设计非市场因素指标时，主要考虑了历史风貌建筑的历史久远度、文物价值、历史事件名人影响度、建筑典型性、距完整核心风貌区中心的距离或在核心风貌区内所处位置、历史真实性和生活延续性等方面；市场因素指标设计则更多地考虑历史风貌建筑作为普通建筑价值评估的影响因素，如反映历史风貌建筑区域间差异的因素以及土地和历史风貌建筑物自条件对价值产生影响的因素。整个价值体系按照商业、办公、住宅三种类型设计，共 3 层 33 个指标。每个指标都有相应的评分标准，各个层次、指标的相对重要性由权重决定。各项指标划分做到清晰、不重合，各层次划分符合包含关系，有较大的适应性。各个指标所赋权重是综合 30～50位专家的意见，以评分的形式综合确定下来的。权重可以控制各种能够因素对评估结果的影响，也即说明各个评估列项在综合价值中的重要程度。综合全部的指标分值和指标权重，就得到了目标历史风貌建筑各指标的权重分值，将权重分值还原为各指标实际分值，所有指标的实际分值总和即为目标历史风貌建筑的总分值，进而推算出价格。
课题组选取了马场道、大理道、常德道等多处有一定代表性的历史风貌建筑为实例，应用该价值体系进行评价，经验证结果基本在正常区间值范围内。
此外，课题组还开发了软件系统，包括商业、办公和住宅三个模块，每个模块又分为非市场因素和市场因素测算子模块，操作人员在每项指标右边的文本框中填写分值后，系统自动将分值进行处理，计算出非市场因素、市场因素得分以及总分值。该系统具有直观性、易操作性和安全性等特点。
该项目从理论上建立了历史风貌建筑的评价指标体系、评分标准，在实际操作中还需要走过一个建构———实践———检验———调整———再实践的不断完善的过程。由于评估毕竟是人的一种认识活动，评估结果中包含一定的主观因素，因此，其合理性是历史性的、相对的，在某一时段，特定的地方是适用的，但随着环境条件的变化，保护观念的更新，改造与利用技术的提高，加之建筑数量不断减少，标准和力度也会提高。评估体系需要在实践中适时地修正，以保证评估结果始终与当时的实际情况相符合。构建的历史风貌建筑价值体系需在实际评价中运用，并检验评价的结果是否反映真实情况和大家的共识，如有出入，则要寻找原因，调整相关的指标体系、评分标准，然后再进行评价、检验和调整，直到价值体系的评价结果能够比较准确为止。下一步，课题组将把研究成果运用到更多的历史风貌建筑价值评估中，用实践检验成果的有效性，并不断加以完善和改进，达到更准确、高效，使价值体系在天津市历史风貌建筑的保护和利用中大显身手。 来源: 《建筑中文网》.
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201102/14787.htm
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