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浅议大庆市生活居住小区的规划建设
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内容提示：本文通过对大庆市居住小区规划建设历程的回顾，分析总结了大庆市居住小区不同发展阶段成功的经验和不足，提出了二十一世纪为适应居民对居住环境质量不断提高的需要，大庆市居住小区建设应着重解决的问题。
大庆市的住宅建设从 1979 年开始建设第一批住宅楼到 2001 年底，市区已建成设施配套，功能齐全的 170 个居住小区，已建设居住建筑 2630.82 万平方米。人均居住面积由 1979 年的 3.8 平方米提高到 2001 年的 14.16 平方米。90%的城镇职工住上了楼房，居民居住条件有了显著提高。（参考《建筑中文网》）
1 大庆市住宅建设的发展历程
1.1 拆旧建新零散建设
十一届二中全会之后，随着全国城市建设工作的恢复和发展，大庆的城市建设工作开始步入正轨。1979 年 9 月 14 日邓小平同志视察大庆做出了“建设美丽的大庆油田”的批示，住宅建设开始在各工矿集镇与 72 个居民点广泛展开。由于缺乏规划的指导，这一时期住宅建设主要是在沿街两侧拆除的旧房上与工业、办公穿插建设，建设地点分散，规模小，配套设施不完善，给后来城市发展及居民生活带来了很多问题。
1.2 大面积集中开发
1984 年到 1990 年，随着《大庆市城镇建设总体规划》的编制和大庆城镇建设高潮的兴起，住宅开始了大规模的集中建设阶段。先后在东风新村、萨尔图、龙岗、乘风庄、让胡路、龙凤等地共开辟了七个 2~5 万人规模的居住区，其他各工矿居民点也同时进行居住小区规模的生活居民点完善与改造。这一时期的居住区大都布局松散，配套设施不全，建筑型式单调，几乎全部以行列式，兵营式的布局为主，对于居住环境质量问题尚未重视起来，但这一阶段极大的改善了居民的住房条件，实现了居住建筑的相对集中与配套，为后来住宅小区规划提供了宝贵的经验。
1.3 以居民小区为基本单位进行综合开发建设
1990 年之后在总结以前的居住建设的经验基础上，广泛的吸收了其他城市住宅小区建设的先进模式，结合大庆的自身特点提出“统一设计、一次施工、集中开发”的建设措施，结合建设部所提出的：“造价不高水平高；标准不高质量高；用地不多环境美；面积不大功能全”住宅小区规划总方针，加强住宅小区的社会、经济、文化环境创造，使大庆市的住宅小区规划产生了质的飞跃。居住小区的建设也经历了试点小区、安居、康居的规划建设过程，现在正向康居的形式发展。
在这一阶段大庆先后建设了许多具有代表性的小区，像景园小区、东风新村第七居住小区、龙南高层住宅区、世纪广场等，这些小区都具备明确的结构、宜人的景观、富有特色的小区中心。
2 大庆市居住小区规划建设的体会和发展
2.1 规划要有创新意识
小区规划意识的创新是搞好居住小区的关键。小区规划意识的创新应结合地域特点，城市文脉以及当地的自然条件，规划形式上、功能上有自身的特色和超前意识。在规划设计中必须考虑到新时期住宅小区的交通功能，环境投入，市场化需要，综合效益等方面问题，比如在大庆市万宝屯居住小区一、二小区的规划方案中，方案结合地位按规定形式在两个小区内采用了一条四十米宽的人行步道结合绿化环境相贯通的形式，使两个小区的公建与绿化中心紧密的结合在一起，步道的中心又是一条400mm 深的浅水池，池内装饰着不同的花纹图案，夏季一条水线，冬季又是一条丰富的地面环境廊带，使小区在结构上有了新颖独到之处，而且在组团布置中打破了以往的规划模式，采用大周边行列式与双周边两种形式进行布置，既结合了当地的气候条件又使组团布局具有鲜明的特色，是具有超前意识的。东风新村第九小区规划方案中，结合穿越小区的人工河处理环境与绿化，采用两栋一组的生活单元形式构成小区，生活单元之间辟为停车场，合理的利用消极空间，也是总体规划意识创新方面的尝试。
2.2 小区规划适应住宅产业化发展需要
住宅产业化已在大庆广泛兴起，在今后的住宅小区规划建设中必须注意以下几个问题。
2.2.1 住宅标准与形式多样化
由于家庭人口、结构不同、收入标准不同自然对住宅的面积与建筑形式提出不同的要求。现在住宅开发的户均面积由 80 平方米到 150 平方米有许多不同的户型。考虑到目前大庆一层、六层住宅滞销这一问题，吸收其他城市住宅小区的经验，进行顶层退台、跃层、一层部分住宅架空方式，即丰富了住宅形体变化，又改善了一、六层住宅条件，无疑在面积与形式上是适应产业化需要的。
2.2.2 合理的建筑密度
由于大庆不同于其他城市，用地松散，可开发用地较多，因此普遍存在居住小区容积率过低问题。东风新村一至六区，容积率仅有 0.6~0.8，龙岗、让胡路住宅小区也只在 0.7 左右。从住宅小区的市场开发与经济投入的角度来看，显然不合适，但是也不能盲目的提高容积率，如龙南居住区的住宅普遍增至六层以上，间距缩小到 1.5~1.8 倍，虽然提高了容积率，但是采光、环境质量都较差，从目前大庆已建成小区的经验来看，保证经济效益与环境质量的协调统一，采用 0.9~1.0 的容积率标准是较合适的。
2.2.3 小区环境建设应高投入
自 1990 年以来，大庆住宅小区环境建设日益完善，景园小区、东风新村七小区，都在环境建设方面取得成功，为居民提供了优美、舒适外部环境空间，尤其中心绿地的开辟，满足了住户对社会活动空间的需要，原来的老住宅小区也广植树木，遍铺草皮，使大庆住宅小区环境质量有了显著提高。大庆市的住宅建设已基本实现了“安居”向“康居”的转变，随着物质、精神生活的提高，小区环境也将向更高的标准与更高层次转化，这是适合市场需要与社会需求的，因此，规划设计中，处理好与环境之间的关系，给环境设计赋予更高的思想是未来居住小区规划的必经之路。
2.2.4 分期、分片开发的可行性
小区的分期、分片开发，是未来居住建设市场化的需要，根据住房供需关系，需要多少，建设多少，由以往的有指令计划性的一次完善向分片开发转移，结合大庆住房需要日渐减少这一趋势，使规划具备广泛的适应性。
2.3 考虑到小汽车进入家庭对居住小区的新要求
小汽车进入家庭已随着居民生活水平的提高而成为可能。目前大庆私人汽车拥有量居全国之首，随着私人汽车拥有量逐年增多，必将带来交通组织、停车存放、防卫及环境质量等一系列的问题。为了解决这些问题，我们在万宝屯居住区一、二小区规划布局中，进行了以下尝试：（1）布置合理的道路系统组织交通，汽车在小区干道上可进入任何组团；（2）利用组团与组团之间的消极空间辟小停车场，并架空两侧住宅做出租车库；（3）集中建设大型封闭库，租售结合，专门存放个人汽车。这几种措施可使小汽车全部封闭、隐闭存放，对居住环境影响较小，又保证了小汽车的安全、私密、集中管理等难题。
2.4 居民生活方式的改变与居住小区环境建设的相互关系
居住条件的改善，文化生活的增多又使人们开始在意识上回归、留恋四合院的生活方式，向往室外邻里交往，居民的追求在室内条件满足后，将逐步地扩展到室外。
虽然大庆的居住区已开始重视环境建设，但是遍植树木、草坪、庭院造景还不能满足这方面的需要。在规划布局在实体空间围合，活动场所与交往空间的创造，建筑小区、标志、亭廊等与小区环境的有机组合是今后小区规划设计的一项主要任务。
（1）采用传统庭院式布局，合理组织庭院、组团、小区绿地的三级配置关系，使居民有一种私密感，地域感和相对独立的群体感。
（2）设置完整的小区中心绿地，赋予小区中心新思想与主题，丰富文化与娱乐气氛，增加交往机会。
（3）加强小区环境个性的创造，增加人文景观，提高环境的文化气氛。
（4）扩大家的概念，巧妙解决大院落与小院落之间关系，缩小环境与人的距离。
2.5 降低层数与居住小区综合效益的关系
住宅层数多少为宜，从生理需要与市场需要来看，国外早有定论，前苏联在改造他们的六层以上住宅逐渐降低层数。而大庆在住宅层数控制方面却不尽人意。随着住宅的增加，层数也在不断增加，新建的住宅小区大都在六层左右，甚至已经开始在规划方案中出现了大面积增加七层住宅现象。究其原因，无疑是为了提高容积率和减少造价，然而这必将给我们的子孙后代带来难以解决的后遗症。
目前大庆住宅市场滞销的住宅绝大部份为一层或六层以上，原因是：一层住宅采光不好，冬冷夏潮，卫生条件较差，不能得到很好的安全保证；六层以上住宅生活不便，交通困难。然而就目前大庆地区在合理的容积率前提下，降低住宅层数是否可行？下面进行住宅层数与综合经济效益关系的测算。控制建筑容积率 0.6 左右，日照间距 2.0 倍，合理降低采用双周边、大周边围合行列式住宅等方式有效降低住宅层数。其中按单元计算，50%左右降低到 4 层，平均层数 5.3 层。降低住宅层数要增加建筑密度，使住宅每平方米造价有所提高。与六层住宅比较，提高造价部份主要有：（1）基础面积与体积要增加 0.5%；（2）管网系统要增加密度使造价增加 0.5%；（3）屋顶面积要增加使造价增加 0.05%；（4）绿化面积减少使造价减少 0.03%；（5）增加外墙面积使造价增加 0.01%。同六层住宅为主的同类型方案比较，建筑密度要提高 1/7。按目前大庆住宅造价 1200 元/平方米的价格计算，需要增加投资 12.02元/平方米。但是从住宅出售价格计算的话，目前住宅标准售价 1960.9 元/平方米，各层住宅价格调整比例如下：
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200607/591.htm
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