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论房地产评估价格的本质
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内容提示：在房地产估价活动中,房地产评估价格是核心。如何从量的角度,准确把握这一核心,是房地产估价活动的关键。本文从房地产商品的特性入手,并进一步分析了房地产市场的特性,最后运用博弈分析方法揭示出房地产估价工作所追求的客观合理的价格,即本文研究的房地产评估价格的本质。研究房地产评估价格的本质,对房地产估价工作具有基础性的指导意义。
房地产与普通商品相比有其独特之处。同样是市场机制，普通商品可以由市场自主决定价格，而房地产商品需要评估服务。挖掘出独特性为研究房地产评估价格的本质奠定了基础。从量的角度揭示出解决房地产评估价格的本质，将对房地产评估方法和技术的改进，以及更有效地进行房地产评估管理等工作，具有重大的现实意义。（参考《建筑中文网》）
一、房地产商品的特性
对于一般商品而言，其外表特征、内在品质的信息透明度高，生产的标准化程度高，消费者易于比较鉴别，供求双方可以在相对公平、公开、平等的基础上讨价还价，进而确定价格。然而，房地产商品具有独特性。有专业人士认为，从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，具有不可移动性、独一无二性、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十大特性。笔者认为，房地产商品的特性，从房地产估价的角度来看，突出表现在以下几点：
1.房地产商品具有独一无二性。附着于土地这一特殊商品，决定了房地产商品的独一无二性。从这个意义上理解，房地产商品是一定时空概念上的商品，即每一个房地产商品都和特定的时间和空间不可分割，时间上的不同、特别是空间上的差别，决定了没有一模一样的房地产商品。所以，在房地产市场上，可以有一样价格的房地产商品，但绝对没有完全相同的房地产商品。所以，房地产商品之间没有完全替代关系。同时，房地产商品外在特征的复杂性，使得消费者难以比较优劣，更难以量化。
2.房地产商品权益束具有动态性和分散性。在交易中，转移的是房地产的所有权、使用权或其他权益，交易类型的多样化意味着房地产商品权益束的动态变化。即使外表特征上近乎完全替代的房地产商品，权益状况也可能千差万别。房地产商品权益束具有动态性和分散性，使得房地产的价格判定难度加大。
3.房地产商品具有依附性。房地产商品附着于特定的土地，更依附于社区环境，包括基础设施、公共配套、人文环境、自然环境、经济环境等。市场经济越成熟、越发达的地方，房地产商品的依附性越强。这种依附性使得房地产商品不能简单地独立存在，房地产价格不能仅就房地产商品本身的优劣来判定。因此，房地产商品的依附性使得房地产价格判定难度更大。
二、房地产市场的特性
房地产商品所在的房地产市场，是所有国家受管制最多的市场。为什么不能象其他市场那样放开，更多地由市场自主决定价格呢？原因在于房地产市场有别于其他商品市场的特性。
1. 房地产市场存在过多干预。房地产商品一般都与土地密不可分，而土地是任何一个国家最为宝贵的资源和财富之一。它关系到国计民生，注定受到国家的高度关注。在我国，对土地更是高度垄断，即城镇土地国有和农村土地集体所有，从而形成政府垄断的土地一级市场，二级、三级乃至四级市场的高度受限的情况。存在过多干预的市场，价格信号不可能正常的发挥调节功能，房地产交易者难以进行比较和参考。
2.房地产市场的供给方市场势力过强。目前我国房地产市场的供给方市场势力过强，具体表现为：掌握土地这一相对稀缺资源、占有供给及商品信息的绝对优势、拥有说服管理方的强势话语权、拥有营市造市的经济实力等。房地产市场的供给方市场势力过强，意味着需求方的绝对弱势，因此，无法架构公平的讨价还价平台。
3.房地产市场存在严重的信息不对称。房地产商品关系到千家万户，一方面我们每一个人都需要房地产商品；另一方面，房地产商品价值在几乎每一个家庭开支中占据绝对高的比重。而信息的严重不对称造成供求双方难以直接对话，从而造成双方交易难以顺利开展。
房地产估价师为供求双方判定客观、合理、公平、公正的价格，即评估价格。那么，房地产估价师如何判定出这种评估价格？房地产评估价格的本质是什么？下文将进行分析。
三、房地产评估价格的本质
房地产估价师揭示出客观、合理、公平、公正的评估价格，就找到了房地产评估价格的本质。但从量的角度分析和把握，这是模糊的。因为房地产评估价格是因交易或预期交易的需要而出现，也是因这种交易的需要而存在。那么，它就应该是交易或预期交易双方自主的共同的意愿表示。
1.完全市场自主决定的价格。通常相对完全的市场可以任由市场自主决定价格，这是当前绝大多数经济学家的共识。在经济学中，“完全市场”的特征如下：（1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买；（2）买者和卖者的人数众多；（3）买者和卖者都有进出市场的自由（；4）买 者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；（5）就成交价格而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；（6） 买者和卖者无串通共谋行为；（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；（8）商品可转让且可发生空间位置的移动。在现实生活中，纯粹的完全市场是不存在的。但世界上倡导市场经济的国家，都尽可能地让市场机制在商品交易中发挥最大的作用，即由市场自主决定的价格起引导和调节作用。由市场自主决定的价格是供求双方讨价还价的结果，即供求双方在各种影响因素下博弈均衡的结果。这一结果实现了交易双方自主自愿的共同意愿。
但基于上面的论述，房地产商品及市场特性决定它不能做到任由市场自主决定价格。所以，需要房地产估价师去测算能达到交易或预期交易双方自主、共同的意愿表示的价格，既挖掘出房地产评估价格的本质。
2.房地产估价是一门科学。有专业人士认为，房地产估价是科学与艺术的结合，这可能是一种形象的说法。笔者认为，房地产估价是一门科学，在追求量的的精确的过程中，在揭示交易或预期交易双方自主、共同的意愿表示的价格过程中，需要专业化的技能、技巧，需要个人主观能动性的发挥。科学需要大胆的想象和猜测，但需要去检验，不象艺术可以是个人想象力的充分发挥。所以，在揭示交易或预期交易双方自主、共同的意愿表示的价格，既挖掘出房地产评估价格本质的过程中，需要借助博弈论的方法去精确化房地产的评估结论，而不是凭借没有充分说服力的想象。
3.房地产评估价格的研究。首先，有专业人士认为，房地产评估价格的核心是房地产商品的价值。现实生活中，房地产价值是核心，价格围绕价值上下波动。如图 1 所示：
图1 价格围绕价值波动规律
其次，有人认为房地产评估价格是西方经济理论中的均衡价格。在西方经济理论中，房地产均衡价格是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与供给量相等时的价格，如图 2 所示：
图2 房地产市场供求曲线
从上图看出，E 点为房地产市场需求曲线与市场供给曲线的交点。所以，E 点对应的横轴 QE 为房地产的市场需求量与供给量相等时的商品数量；E 点对应的横轴 PE 为房地产的市场需求量与供给量相等时的价格。当然，西方经济学在论证供求理论时设定了其理论假设前提，所以供求理论本身无懈可击。然而，在现实生活中，房地产市场需求量与供给量相等的情况几乎不存在。即使数量相等，供求双方的市场势力也不一定相等。数量只是影响价格的一个重要因素。无论孰强孰弱，价格最终是供求双方博弈均衡的结果。
因此，我国房地产市场中，供大于求或求大于供是正常经济现象，而且市场价格不仅仅受供求双方的影响。当求大于供（即商品的供给量大于需求量）或供方市场势力强于需方时，正常合理客观的市场价格必然高过房地产市场需求量与供给量相等时的价格。常采用拔河的例子来形象表现交易双方为争得公平价而进行较量的情形，无论游戏双方人数的多寡，当各方的综合竞争力充分发挥、双方相持不动时，即达到所谓博弈均衡的状态。
4.房地产评估价格的博弈分析。房地产估价师所要揭示的房地产客观合理价格，即交易或预期交易双方自主的共同意愿达成的价格，就是交易或预期交易双方博弈均衡的价格。在博弈中，博弈的主要参与人是交易或预期交易的双方，都根据房地产估价师所掌握的可靠的信息选择行动，就可能出现相关均衡；但是如果交易或预期交易的双方没有协调，而自由地选取策略，完全有可能出现非均衡结果。
同样地，在房地产估价活动中，房地产估价师为特定交易或预期交易目的而进行分析、判断；特定交易或预期交易的双方是博弈参与者，信息是房地产估价师所掌握的可靠的信息。假定双方都理解这些信息，并且按规则办事的话，那么，我们期待的相关均衡就会出现。但是，房地产估价师搜集的信息可能有问题，包括信息不全面、捏造虚假信息、加工处理信息的技术不过关等，或刻意对博弈参与者的一方隐瞒有关信息。在这种情形下，就会出现非均衡的结果。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201001/14160.htm
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