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房地产三种评估价格的比较分析
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内容提示：简要的阐述了比准价格、收益价格、积算价格三种房地产评估价格的形成机理及理论依据，并从对一种观点的局限性分析出发，综合运用市场供求理论、均衡理论以及短边原则，对不同市场背景下三种估价方法得出的评估价格进行经济比较分析。
1 三种评估价格的形成机理与理论依据
市场比较法、收益法和成本法是房地产估价中最常用的三大方法，与之相对应，根据所采用的估价方法的不同会得出三种形式的评估价格：比准价格、收益价格和积算价格。（参考《建筑中文网》）
（1）比准价格。是运用市场法对待估对象估价求算的价格，是从供需双方（或买卖双方）角度，运用替代原理，根据市场竞争条件下同一供求区域内同类、同效用、同质产品价格趋于同一的规则，对类似房地产的成交价格进行适当修正消除差异，以此推算待估房地产价格等于修正得到的公开市场交易价格。市场比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向求取估价对象的公开市场价值，比准价格的理论依据为替代原理。
（2）收益价格。是运用收益法对待估对象估价求算的价格，是从需求方（或买方）角度，运用预期收益原理，将未来可能获得的收益资本化，确定房地产价格等于其未来收益期内可能获得的正常净收益现金流的折现之和，以此推算待估房地产的公开市场价值。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值，收益价格的理论依据为效用价值论。
（3）积算价格。是运用成本法对待估对象估价求算的价格，是从供给方（或卖方）角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和正常利润之和。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值，积算价格理论依据为生产费用价值论。
三种评估方法的估价结果、理论依据和估价人员所处的角度比较，如表 1 所示。
2 三种评估价格之间的比较与分析
理论上讲，在同一估价时点当影响房地产价值的因素维持不变，房地产的价值应该是唯一的，采用
不同的评估方法应得出相同的结果。在实际操作中由于三种评估方法从不同的角度出发，其评估的目的、
采用的资料和所依据的理论也不同，加之房地产市场的动态性及评估人员对市场把握的准确性，评估实
际结果出现差异是正常的。在估价者对市场把握准确、估价过程规范、估价相关资料真实可靠的基础上，
这个差异可以缩小到可接受的正常范围内，并且这三种估价结果之间经济关系也是有规律可循的。
一些房地产估价教材中认为，理论上市场比较法估价结果应该处于成本法估价结果和收益法估价结果之间，即积算价格< 比准价格< 收益价格。持这种观点的人认为：积算价格是市场上供给方想要出售的价格，收益价格是需求方想要购买的价格，比准价格是市场上供求双方最终成交的价格。市场上供求双方达成交易的条件是投资房地产所带来的收益大于或至少等于房地产的开发成本，其超额部分将在双方之间分享，表现为各方的利润。因此，比准价格应该大于积算价格而小于收益价格。笔者认为，这种观点存在一定的局限性。其局限性在于忽略了市场机制的调节作用。价格是在市场机制的调节下形成的，而不是由供给方或需求方的意志决定。在不同的市场供求背景下，三者之间的经济关系会有所不同，而不是一个定式。
2.1 不同市场供求背景下三种估价结果的比较
讨论基于 4 个假设：一是假定房地产销售市场与租赁市场同步变化，市场购买需求和租赁需求同步变化，市场购买价格和租金水平同步变化。二是房地产市场的均衡状态是相对的和暂时的，它的形成是一个动态调整的过程。三是当市场供求不平衡、价格非均衡价格时，供求双方总有一方受到数量约束，市场交易遵循短边原则。四是在不同的市场供求背景下，运用市场法估价得出的比准价格为交易双方满足自愿交换条件下最可能实现的交易价格，即为公开市场价值。
由市场供求理论知，在其他条件不变的情况下，房地产的供给量与价格之间同向变动。房地产供给量随房地产本身价格的上升而增加，两者之间关系可以用一条自左下方向右上方倾斜的曲线表示，如图1 中曲线 S 所示。需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合。在其他条件不变的情况下，房地产的需求量与价格之间反向变动。房地产需求量随价格的上升而减少，两者之间的关系可以用一条向右下方倾斜的曲线表示，如图 1 中曲线 D 所示。供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。
（1）当市场达到供求均衡状态，市场供给量等于需求量、市场充分完全竞争、完全信息、交易时间瞬间完成，交易中需求双方利润、效用都达到最大化，交易价格由此形成并唯一决定，此价格是市场上正常交易下需求双方能同时接纳的成交价格，即为房地产的公开市场价值。此时，房地产的公开市场价值发生在供给曲线与需求曲线的交点 P 处，如图 1 所示。此时，比准价格＝收益价格＝积算价格＝P*。
对于区域性强、产品差异性大的房地产市场而言，真实的市场并非完全竞争的，信息也并非完备确定的，影响房地产价格的因素众多而复杂。虽然均衡是市场价格运行的必然趋势，但是当市场达到均衡甚至还未达到均衡，受到某一种因素或者某些因素的影响，市场就会偏离均衡状态。因此，市场长期处于一个动态调整的非均衡状态。根据市场非均衡理论，从信息的不完备、搜集信息需要时间和成本的角度看，价格的迅速调整是不可能的，在短时间内价格具有刚性，且价格并不是经济主体行为调节的唯一依据，市场交易者还会受到数量约束。这里假设当市场供求不平衡、价格非均衡价格时，供求双方总有一方受到数量约束，市场交易遵循短边原则，即在没有摩擦情况下，处于市场短边的行为人能够实现他们的交易愿望，处于长边的交换者受到配合的限制，不能完全实现他们的交易愿望。
（2）当市场供给大于需求时，根据短边原则，需求一方处于短边，需求方按其未来预期收益实现市场交易数量和交易价格，在图 2 中表现为需求曲线 D 粗线部分。假设市场上交易双方在 M 点实现交易。需求方依据其对未来收益的预期，愿意并且能够按收益价格 Pmd 实现交易量 Qm；而对应于该市场交易量，供给方具有较高的意愿开发利润，对应意愿成本价为 Pms，由图 2 分析知，Pms>Pmd。即在供大于求的市场背景下，满足自愿交换条件的市场交易比准价格＝收益价格<积算价格。在实际估价过程中，应通过考虑经济折旧适当调低成本法得出的积算价格，使其能真实反映待估房地产的公开市场价值。
（3）当需求大于供给时，根据短边原则，供给一方处于短边，供给方按其意愿成本价实现市场交易数量和交易价格，在图 3 中表现为供给曲线 S 的粗线部分。假设市场上交易双方在 N 点实现交易。供给方依据其对开发利润的预期，愿意并且能够按价格 Pns实现交易量 Qn；对应该市场交易量，需求方具有相对较高的预期未来收益，对应预期收益价格为 Pnd，由图 3 分析可知，Pnd >Pns。在供不应求的市场背景下，满足自愿交换条件的交易所产生的市场交易比准价格＝积算价格< 收益价格。
综合上述分析，在房地产市场实际达到均衡的过程中所发生的实际交易价格并不一定为均衡量上的均衡价格，而是在不同市场供求背景下可能在不同的价格下实现。因此，估价人员运用不同的估价方法对同一待估房地产进行估价，由于估价的技术路线不同，理论依据不同，所处的角度不同，则得出的结果也会相应存在差异。在不同市场背景下，三种评估价格之间的关系为：一是在市场供求平衡条件下，市场交易比准价格＝ 收益价格＝ 积算价格；二是在供给量大于需求量时，市场交易比准价格＝ 收益价格< 积算价格；三是在供给量小于需求量时，市场交易比准价格＝ 积算价格< 收益价格。
2.2 特殊市场背景下三种评估价格的分析
（1）不同的消费群体、不同的消费偏好也会造成评估结果的不一致。如果市场短时间内出现租赁需求大于购买需求，则引起租赁价格上涨过快，而销售价格平稳，这时收益价格就高于比准价格。反之，如果购买需求大于租赁需求，房地产价格迅速上涨，租金水平未能同步变化，则会出现收益价格低于比准价格。
（2）三种评估价格之间经济关系还会受到建筑材料市场、劳动力市场的价格水平影响。房地产价格增长过快，而建材市场、劳动力市场价格并未上涨以分摊超额利润，行业平均利润率未及时上调，于是，使得积算价格低于市场交易比准价格；反之，亦然。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200608/718.htm
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