请告诉我们您的知识需求以及对本站的评价与建议。
满意 不满意
Email:
房地产估价机构的执业风险与防范
栏目最新
- 加强房地产企业的财务管理
- 呼和浩特市房地产行业现状、主要问题和发展趋势
- 征地拆迁中的各方利益博弈和法律秩序的重建
- 浅议农村房屋拆迁补偿制度
- 妥善解决征地拆迁范围内房地产权问题
- 桂西北中心城区建设征地拆迁工作总结
- 城市建设征地拆迁中的职务犯罪分析
- 秦直道遗址的开发与保护研究
- 河南国网宝泉抽水蓄能电站投资计划管理实践
- 使用加气混凝土砌块做为保温墙体的节能分析
网站最新
内容提示：随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，正日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。自1995年开始，建设部和人事部先后组织了多次房地产估价师执业资格考试，为我国房地产评估业的发展培养了一批专业人才。回顾这几年房地产评估业的发展历程，不难看到，由于我国房地产市场机制尚不健全，房地产评估业在其发展过程中难免有不尽人意之处。例如前期的房地产价格
随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，正日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。自1995年开始，建设部和人事部先后组织了多次房地产估价师执业资格考试，为我国房地产评估业的发展培养了一批专业人才。回顾这几年房地产评估业的发展历程，不难看到，由于我国房地产市场机制尚不健全，房地产评估业在其发展过程中难免有不尽人意之处。例如：前期的房地产价格评估机构大都挂靠在政府部门，带有很浓厚的“政府指令色彩”，加之从业人员执业水平、道德水准参差不齐，行业垄断和不正当竞争是这一时期的显著特点。这些情况的存在不仅违背市场经济规律，而且也严重阻碍着房地产评估业的发展。为了使房地产评估业尽快纳入良性循环的轨道，使之真正发挥“市场中介”的作用，建设部下发了建住房（2000）96号《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》的文件。脱钩改制后的房地产价格评估机构和从业人员在寻求评估市场、扩展评估业务的同时，如何处理好发展、收益、风险三方面的关系，这是房地产评估行业永恒的话题，确实也是各个估价机构努力试图将其加以解决的主要问题。（参考《建筑中文网》）
最复杂的问题往往有极简单的方法可予以解决。对于估价机构的发展、收益、风险的问题也应如此。事业的成功需要多方面的因素加以支持，而其中最为关键的因素是拥有与事业发展要求相适应的人才，这一规律不仅普遍适用于其他领域，同样也适用于评估业，而且基于评估业自身特点，优秀人才的网罗与管理已成为估价机构应首先加以解决的问题。
关于优秀估价人才的标准，我们认为其应与房地产估价业务相适应，也就是要具备房地产估价业务所要求的综合能力，具备估价所涉及的各个方面的知识，并具备与估价业务相适应的各种素质。这里所谈的优秀估价人才，具体来说，不仅应具有相应的执业资格，而且具有相应的工程方面专业资格，对政策、制度的深刻理解，对相应的资本及资产市场的了解和对其发展趋势的掌握，并且应具有向客户提供相应的政策、法津、咨询意见的能力。当然，为人正直、具有强烈的责任心、讲求信誉与效率以及较强的沟通能力则是优秀估价人才的基本要求。换句话说，估价人才应是具备多种才能的“复合型”人才，这是估价行业自身的特点所决定的。
人的因素是第一位的。集合优秀的估价人才，合理的对其加以培养、使用和管理，不仅要为其提供施展才能的平台，提供发展的机会，而且要以感情、企业文化和利益将其与机构紧紧联系在一起，以避免人才流失对企业带来的各种风险。执业人员的频繁流动，在我国中介行业早已司空见惯，除在特定的时间、特定的条件下，估价机构还对估价人员的流动比较关注外，日常运营中机构更关注收益与业务风险问题。但从较深的层次讲，优秀估价人才的流失以及缺乏优秀的估价人才，才是我国估价机构在运营中的最大风险。
首先优秀估价人员的流失有可能造成客户流失，造成估价机构收益损失。一方面的原因是估价人员主动将估价业务客户带走。另一方面，客户以及估价报告的相关使用者，在相同的条件下追求的是估价机构对其提供最大的使用价值，无论客户以什么原因成为机构的委托方，只要机构中缺乏相应的优秀人员，不能向委托方提供令其认可的服务，就可能会造成业务流失。随着金融机构、行政管理机构业务运做透明度的不断加大，这种情况出现的可能性也在逐步加大；其次，在我国加人WTO后，在可预见的未来，海外估价机构介入，其对本地优秀估价人员的吸纳，并凭借着其所拥有的各种优势，利用本地的估价人才以其惯有的手段与国内估价机构开展竞争，会对国内估价机构形成较大的威胁，甚至对国内估价机构造成严重的打击，无论机构规模的大小，不具有优秀的估价人员的估价机构在不远的将来与海外估价机构的竞争中会表现的毫无优势，这种情况在我国的许多行业都已得到了反复验证，这种风险应引起估价机构的高度注意；第三，“复合型”估价人员具备的良好的沟通能力，使得其在估价切相与客户之间起到巩固关系的作用；第四，优秀的估价人员是估价机构建立良好声誉不可或缺的重要因素，无论是从估价作业本身的效率、质量，还是从机构对客户提供超值服务方面来看，都需要估价人员具体完成，估价人员的素质直接影响着估价机构和客户的合作效果。因此，对估价机构的风险与防范的问题，首先要从保留、培养现有的优秀估价人员着手。
根据房地产估价行业本身具有咨询服务的特点，我们建议应注重培养人品佳，而且具有工程技术背景的房地产估价师，实际估价业务往往涉及到许多工程技术问题，而且在估价中经常发生估价师与委托方有关技术人员交流困难的尴尬局面，这会造成对机构信誉的不良影响，房地产估价业务涉及的方面较多，需要很多的相关知识予以支持。因此，给予估价人员更多的学习相关知识的机会是估价机构管理者应予以注意的问题。估价人员每一次接洽客户，进行估价作业，都是向社会宣传本估价机构并提高机构声誉的机会，与估价委托方适当的交流，不仅能够更为深刻的理解委托方相关的经济行为，也有利于在估价报告以外为委托方提供有效的相关咨询意见、建议和经济行为进行的有关程序，从而进一步为机构与委托方建立友谊、继续合作打下基础，所以我们某种程度上也强调对于房地产估价师的交流与沟通能力的培养。一员多能的“复合型”的人才是国际上从事中介行业人员的发展趋势，房地产估价机构从扩展业务范围、降低成本、规避风险的角度出发，应在一定的高度上注重对估价人员多方位培养。
房地产估价机构的声誉和权威性不是依靠其所拥有估价师的数量建立的，机构估价师整体素质对估价机构在行业内地位的确定起决定性作用。因此，估价机构不应仅仅注重规模、资质的上等级，更要注重在规模、业务扩展的同时，提高本机构人员的综合水平，否则缺乏具有综合素质的高水平人才这一问题，会形成估价机构发展的瓶颈。估价机构可以借鉴我国软件、医药等行业对于专业人才管理的经验，当然也不能脱离估价机构的实际情况，根据机构自身的具体情况对这个问题加以解决。在商品经济条件下，中介执业人员的流动本无可厚非，与其设立种种障碍加以阻碍，不如从积极的角度出发，采取积极有效的措施留住人才，对于优秀的房地产估价师不仅要留得住，而且还要最大限度的发挥其才干，同时不断充实人才队伍，逐步增强竟争能力。
估价机构的性质是企业，其根本的目的是在获取最大的赢利的同时，将索赔的风险降至最低。由于房地产估价的行业特点、行业的竞争性、信息传播的广泛性，一旦房地产估价机构被卷人索赔诉讼，无论输赢，其信誉都会受到打击，这种打击对中介机构无疑将是致命的。这里所说的索赔风险，实际上也就是估价机构所出具的估价报告明显失真，该报告的使用人向估价机构索取相应的损失。这种风险形成的原因主要有两个，一个是主观上的原因形成的，对这种非正当的因素，在此我们不加以讨论。另一个是由于估价技术或估价技术管理上的失误造成的，这种失误大致是由以下几个方面的原因造成的，在日常业务管理过程中应注意避免。
（1）房地产估价师缺乏相关经验和知识，例如在使用成本法估价的过程中，缺乏对造价的深刻理解和相关的工程实际经验，错误的进行套算，造成成本法估价结果失实。这个问题的解决方法是估价师应提高有关工程造价的知识水平，复核时由其他具有较高造价水平的人员进行验算。
（2）房地产估价的工程技术辅助性人员造成的估价失实。在使用成本法估价过程中，这种失误多数产生于非专职工程师，因当前估价人员素质的制约，许多估价机构聘有非专职的工程技术人员，由于对其管理的方式，个别非专职工程技术人员因缺乏相关的知识或因某些个人目的，估算出的结果有误，最终影响估价人员的估价结果。针对这种情况，应采取的策略，对非专职工程技术人员应长期考核，尽量聘用高水平的、为人正直、认真负责的专职工程技术人员作为估价辅助人员，并对其进行相关知识的培训。
（3）商品经济社会中，最有价值的商品是信息，这一西方经济界的格言，同样也适用于我们房地产估价行业，无论从经营角度或是对估价影响方面考察都是一样。房地产估价机构或房地产估价师缺乏与估价有关的数据信息采集渠道或有效的数据信息库，就可能造成估价结果失实。搜集房地产估价相关信息并加以整理使之系统化，以及建立起日常有效的动态相关数据，应是房地产估价师的基本能力之一。房地产估价相关数据的客观、完整、有效性，直接的影响房地产估价结果的准确程度。在采用市场比较法、收益法的估价过程中，对各种数据的采集更应持谨慎的态度。日常工作中，房地产估价师最好养成随时随地搜集与房地产估价有关信息习惯，注重了解各种与房地产估价有关的政策及经济信息，当地的房地产交易会、房地产交易市场、产权交易中心、报刊广告等都是房地产估价师采集房地产估价实时信息的场所，另外，广交各个行业的朋友也有利于确保估价师采集信息的可靠性，例如当地的税务管理人员可以向估价师提供当地有关行业收人、利润等客观资料，这种资料往往比从其他方面获得的资料要准确的多。另一个问题是在房地产估价报告一般因素、区域因素描述方面，有些估价师比较愿意利用网上的资料进行下载，这种方法效率较高，但是在一般因素的描述中容易造成对城市的资源状况、市场状况（一般应包括城市房地产市场状况的分析）、城市发展
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200802/10146.htm
也许您还喜欢阅读：