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内容提示：前期调查研究首先是设计之前的调查研究。在我们的设计里，这部分工作非常重要。现在设计住宅，对地理位置、周边环境、自然条件、总体规划、交通噪音要有一个清醒的认识。商品房是要卖的，既然是卖的，就要了解竞争市场。现在许多策划公司也能提供市场调研，但那样得来的信息是二手的，建筑师应该拿到一手的资料，所以我们现在都是自己做市场调研。项目周边有哪些楼盘，立面形式、主力户型、上市时间、销售价位，精装还是毛坯，物业
前期调查研究首先是设计之前的调查研究。在我们的设计里，这部分工作非常重要。现在设计住宅，对地理位置、周边环境、自然条件、总体规划、交通噪音要有一个清醒的认识。商品房是要卖的，既然是卖的，就要了解竞争市场。现在许多策划公司也能提供市场调研，但那样得来的信息是二手的，建筑师应该拿到一手的资料，所以我们现在都是自己做市场调研。项目周边有哪些楼盘，立面形式、主力户型、上市时间、销售价位，精装还是毛坯，物业费多少，营销理念是什么，这些信息掌握了，对设计有很强的指导作用。甚至是哪家开发商也要了解，因为房价和品牌也有关，万科的项目和一些不知名的小公司的项目，价位肯定不同。调研完了，再列表统计，比如有没有幼儿园、中小学，商业面积、会所面积是多少，有没有景观环境，景观里有没有水景，室内外用什么材料，采用什么采暖方式，采用什么智能方式。统计表出来后，我会先和甲方一起分析表格，决定楼盘的定位和价位。这样的设计就非常有针对性。做完一个方案，评价好与坏，先要有个比较。如果把别的楼盘的长处都吸取过来，一是不现实，二是造价会很贵，但在充分了解的基础上把附近楼盘的长处做一个适当的组合，推出一个价格适中又贴近市场的产品，就能确立项目的竞争优势。（参考《建筑中文网》）
立意构思其次谈一下立意构思。在住宅项目里，立意构思起到一个非常关键的作用。以我设计的“朗琴园”为例。“朗琴园”地处北京南城，但它的价格在所处区位是比较贵的。我设计时考虑到南城的外部环境不好，小区的卖点应该是有一个封闭的世外桃源般的内部环境，所以在高密度下设计了一个大的中心绿地。虽然单体上要做出一些牺牲，出现了东西向的板楼，但整体运作是成功的。我在北京东花市做的“本家润园”，采用的是传统的围合空间，因为是板楼，周边是马路，在立面上是下面实一点，上面虚一点，朝外部的面实一点，朝内部的面虚一点。因为密度大，就采用中央空调，如果采用分体的或户式的空调，会产生很大的噪音，影响庭院的环境。所以整个小区20万平方米全部采用集中式空调。每个项目有不同的定位，有不同的设计条件，所以在技术选择上会有不同的方案。
规划与规范第三谈一下规划。谈住宅的节约型设计，应该是从设计的每一个环节都要考虑，总图考虑5%，户型考虑5%，节点大样、建筑结构都考虑5%，最后加起来的数额就很大了。控制成本，规划占非常重要的位置，一个构造节点只占很小的费用，如果一个规划没做好，对住宅的经济性影响很大。现在做规划应该远远超出原来的交通分析、绿化分析、功能分析、空间组织这些狭义的范围，还要考虑市场，考虑规范。在对产品进行定位后，还要推出一个销售上的概念。如果一个楼盘做得很好，但缺乏一个销售概念，应该说这个产品不完整。而规范在设计里具有非常重要的价值，合理地运用规范，可以有效地控制成本。比如规范对住宅层数有严格的限定，要想做得比较经济，应该是就高不就低，把规范用到头，但不要越过去，如果越过去可能就会出现使用率不合适，经济上不合理的问题。对于高层住宅，高层消防规范、住宅规范都对楼梯和电梯的设置有一个规定，怎么运用这些规定做到一个合理的层数，在规划里就非常重要。
另外，人防面积所占比例也要考虑。如果一个地上9层的住宅，人防比例应该占3%，如果是10层，就是“满堂红”，要占到9%，是原来的3倍。而随着层数的增加，人防所占比例会越来越小，做30层和做9层比例是一样的。所以选择层数就有学问，规划30米限高，有的就一下做到10层，绝对不能做到10层，应该做到9层，如果一定要高，就做到11层，往上限顶。怎么计算绿化面积也有学问。规范上，绿化跟停车、车库有一个交叉。比如说树距6米×6米，四排以上，能算绿地也能算车位。利用这些规定就可以减少造价。既然树下停车能算绿地，何必去挖地下车库。既然下挖1.5米可以算一半绿地，何必挖到3米深。在这方面应该精打细算。擦着规范的边缘，把规范用到最上限，这只是第一步。第二步就是既成事实。比如原来板楼住宅的消防管井门不允许开到电梯间里，这种户型原来很多，现在少了。审图的时候说管井不能搁在前室里，建筑师就往后退，弄出一个1平方米多的走道，就为了一个管井门。但有许多板楼住宅不这么做，怎么就批过了，这就是事实。政府部门都掌握一个尺度，你不清楚，他卡你，你清楚，他放宽尺度，你特别清楚，他就把尺度放到头儿。
开发商前几年是拼命拱容积率，上来一做先要增加10%，挣的是这份钱。现在土地透明了，就该在节约成本上下功夫了。因为再想增加容积率没戏了，就要选择能降低成本的方案。一个车库，两个方案。方案一是单层，80米×80米。方案二是双层，80米×40米。按一个地下车库，上面覆土3米，再加消防设施，计算钢筋量，方案二每平方米70公斤就够了，方案一每平方米要91公斤，差出21公斤。防水材料方案二7000多平方米就够了，方案一要多用一倍的防水材料。怎么经济？用最小的表面积乘上最大的体积就是经济。至于土方量，其实没多少钱。除非地下车库要求每个楼都连通，但也可以不连通，省下的钱做一个室外电梯，才多少钱？在多方案比较中，经济性非常重要。
结构设计前些年住宅结构标准比较低，设计上爱开个槽，弄个缝，随着结构标准的提高这种做法对结构非常不利。而且原来花一份的钱，现在可能要花三份了。楼板的刚度对整体结构的影响是非常关键的，开槽就是浪费。原来做内保温，现在是外保温，造价贵了一倍。开槽以后保温的面积也增加了。为了什么？为了一个明卫生间。不是说不做明卫生间，也不是说暗的就比明的好，但是用开槽的方式做明卫生间，要让开发商知道多花了多少钱。我们进行了一个单元的计算，钢筋每平方米要多2.7公斤，外保温要多26平方米，你去算多少钱吧。其实不开槽，明卫生间也做得出来，可以在总图上解决，比如把进深做浅一点。
现在容积率定死了，地上面积定死了，再想提高出房率就要在一些细节上想办法。比如电梯原来都有机房，现在有无机房电梯或下机房电梯。如果一个住宅小区有50个单元，每个单元都做一个有机房的电梯，一个机房再做一个楼梯，假使面积是20平方米，50个就是1000平方米。如果按100平方米一户算，1000平方米可以做10户了。这是不计入公摊面积，可以卖掉的。如果做无机房电梯，就可以多出10套住宅。每部电梯的价格无机房的比有机房的可能要贵2万元钱，但10套房子能卖多少钱？
停车
还有停车，以我的经验，尽量少用地下停车的方式，成本不得了。地下面积现在占小区的比例非常大，如果10%全做地下，对建设节约型社会也不利。一个是成本高，另一个要消耗大量资源，要那么多混凝土、那么多钢干什么。所以在满足绿化的情况下，要争取做地上停车。地上停车，对小区环境会有影响，一是不美观，二是有噪音，三是车灯对首层住户有影响。怎么解决？很简单。车库局部下沉，下沉个50厘米，两边种点灌木挡一挡，上边种乔木，三个问题都可以解决。还可以算绿地。能算绿地，就说明对环境没有太大影响。底下植草砖一铺，对雨水渗透也有利。所以我觉得每平方米4000～5000元的楼盘，特别是经济适用房，这种停车方式值得推广，而且造价便宜。可能有人会说，这样不是人车混流了吗？
混流的地方多得是。人车绝对分开的我觉得就是巴黎德。方斯新区，但是在那里停完车后你都找不着北，在里面开车都晕晕乎乎的。如果德。方斯这种做法是对的，应该越做越多，但实际上没做几个。所以我的理解，要看什么样的路，高速公路就是要分开，到了街道，车速慢，就不用分开。别墅区也不讲究人车分流。关键看怎么控制，小区里怎么就不能做红绿灯，有这样一个设施就保证人车分流了。何必像北京望京新城那时做的高架路，把车全架起来，成本高昂。如果那么做是成功的，应该北京越做越多，为什么不做了，说明不成功。
布局我们做的许多项目布局很简单，就是行列式。其实行列式没毛病，不就是看着呆板吗？可以用别的手法弥补，干吗非得歪歪扭扭，错来错去。买房的人谁愿意住在东西向，谁愿意住在拐角，谁都不愿意。所以非不用行列式，没道理。我们做的“卡布其诺”就是行列式。小区边上有一条靠近农村的街道，环境很乱，为了闹中取静，我们就沿着这一侧堆山，一直堆到7米高。在行列式非常规整的情况下有这样一个配景，感觉马上不一样了。堆山的土从哪儿来，挖坑的时候堆上去不就完了。还减少了土方的运输量，我觉得是挺好的一件事。打破行列式的呆板可以用景观来打破，可以用立面来打破，干吗让建筑自身扭来扭去，这是一个最笨的解决问题的方法。都说行列式简单，简单好，简单大家都舒服，弄复杂了肯定有人舒服，有人不舒服。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200709/7521.htm
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