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房屋拆迁估价的问题及对策研究
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内容提示：房屋拆迁估价是补偿安置的基础和依据，是房屋拆迁工作中的重要内容，直接影响到拆迁人和被拆迁人的切身利益。在研究房屋拆迁估价中存在问题的基础上，提出了解决问题的相关对策。
通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,它直接影响被拆迁人的利益。补偿标准不低于估价价格是保护被拆迁人利益的基本原则。（参考《建筑中文网》）
房屋拆迁的估价结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。估价结果是否客观公正、准确完整，将直接影响到拆迁工作能否顺利进行。一方面，拆迁人希望降低拆迁补偿金额，减少开发成本。另一方面，又希望加快拆迁进度，保证项目工期，减少财务费用，尽快获得投资回报。拆迁估价结果与拆迁人的拆迁成本，与待开发项目的开发成本有直接关系；与拆迁人能否按时完成拆迁任务，进而保证项目工期有间接关系。拆迁估价结果又与被拆迁人所获得的补偿金额有直接关系。如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任，拆迁补偿谈判无法达成一致，进而申请复核或另行委托估价机构评估，使整个拆迁工作延期。
1 房屋拆迁估价的问题
1.1 确定估价机构的不公正性
目前我国主要有 3 种确定拆迁估价机构的做法，但都很难从制度上保证拆迁估价机构的确定具有公正性。
（1）由拆迁人和被拆迁人共同确定。这种方式是由拆迁人和被拆迁人协商一致，共同确定估价机构。对拆迁评估人的委托，如果拆迁人和被拆迁人能够达成一致，是最好不过的事情。但是在拆迁工作实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见，所以，这种方式往往在实际工作中操作起来很难，是一种理想化的方式。这种方式也只能适用于被拆迁人数少，较易形成共识的情况。
（2）由拆迁人确定，且反对的被拆迁人在 50%以下。这种方式是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为确定估价机构的依据，采取这种方式的逻辑性在于只要 50%以下的被拆迁人反对就推定 50%以上的被拆迁人同意。其实在实际工作当中，被拆迁人大多是分散的群体，很难形成共同的意志。在被拆迁人群体中部分人对评估人的确定是不愿公开表态的，通常采取默示的态度，应当说默示不能等于承认。
一般拆迁人非常愿意采取这种方式，它是拆迁人最容易操纵评估的方式。
（3）抽签决定。表面上看这是非常公平的一种方式，也是国际惯例，但是在实际操作中如果解决不好，还是难以体现确定估价机构的公平性。例如，究竟由谁代表被拆迁人来抽签、谁在被选的抽签范围之内、被选的评估机构由谁来确定和采取什么方式确定。
1.2 土地使用权补偿的非量化性
《土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有；国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用；任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。在实践中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在合法的地上建筑物和拆迁。对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值。根据《土地管理法》的规定，住宅类土地使用权的年限为 70 年，商业类土地使用权的年限为 40 年，拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的。但是在评估时基本没有考虑这一因素，这对被拆迁人是不公平的，而且还可能损害国家对土地的所有权。
1.3 估价机构缺乏中立性
建设部 2000 年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求，评估机构应当按照《公司法》和
《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。由于以前房地产价格评估机构都是房地产管理部门内设机构，改制后房地产价格评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系。而作为拆迁人的开发公司也大多与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这种房地产管理部门、评估机构和拆迁公司之间的复杂关系，使得评估机构很难保持中立性。
拆迁评估委托比较普遍的是拆迁人委托。在众多评估机构激烈竞争的情况下，一些估价机构为了与拆迁人建立长期的合作关系，一旦获得拆迁人的委托，便会屈从于拆迁人，甚至用过低估价的方法来迎合拆迁人的要求，以求下一个拆迁项目评估的委托。造成这种状况的原因并不在于估价机构本身，而在于缺乏科学的相应制度和机制。
2 相关对策建议
2.1 公正委托制度
公正地确定拆迁评估机构需要房地产管理部门和拆迁当事人的共同努力，规范现有的委托方式。首先，房地产管理部门应当建立房屋估价机构的信誉档案，定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。其次，拆迁当事人应当本着公开透明的原则，由全体被拆迁人投票，从公示的估价机构中选出拟委托的估价机构（按得票多少选出 3 至 5 家）。最后，由拆迁当事人以抽签或协商一致的方式最终确定估价机构。受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构的委托和确定还可以引入公开、公正、公平的招投标制度，使整个拆迁市场脱离拆迁人的操纵。
2.2 准确定位估价物
（1）明析产权。产权文件是估价时必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权等权益的有效法律凭证。它包括房地产产权证及土地出让（转让）合同，低价付清证明、建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明等等。20 世纪 80 年代的房地产制度改革，特别是《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但过去大量的历史遗留问题使相当一部分的房地产权属状况错综复杂，扑朔迷离。理清房地产产权状况，既是估价工作中的难点，又是正确估价的基础，也是估价师首先要解决的问题。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，甚至直接关系到应用何种估价方法，选用评估方法时要坚持合理、合法、合情的原则。
（2）合理确定估价时点。在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定问题。由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要 3~5年时间，在这么长的时间里以哪个时间作为拆迁评估的估价时点呢？从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日。
根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋、租赁房屋和改变房屋、土地用途。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日估价为房屋的估价时点，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。
（3）尊重自然属性。2001 年《城市房屋拆迁管理条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。应当说，被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估，客观体现了被拆迁房屋的自然属性。
进行房屋估价时应当考虑被拆迁房屋的实际用途而不是只看产权证上记载的用途。对“用途”的理解有 2 种观点，一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。这是典型的行政管理的思维。二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断。因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据，产权证中标明的用途不能对抗实际用途。房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，所有人当然可以改变对该房屋用途。这是私有财产权利的尊重，是尊重房屋自然属性。评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层和朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式和使用率等都应在估价时考虑，对楼层和朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200608/719.htm
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