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房地产投资分析浅析
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内容提示：房地产投资分析是房地产投资决策的基础，所涉及的内容较多。文章通过对消费者、投资地域、资金筹集和投资项目4个方面分析，详细地阐述了影响房地产投资决策的各种主要因素，提出将房地产投资风险降至最低的建议。
房地产企业的投资分析环节所涉及的内容非常多，主要包括消费者分析、投资地域分析、资金筹集分析和投资项目选择分析 4 个方面。（参考《建筑中文网》）
1 消费者分析
消费者是房地产商品的终极端，是房地产商品的最终使用者，在现在房地产商品市场处于买方市场的条件下，消费者的某些特征的变化直接影响着开发商投资策略的调整。所以如何迅速准确地发现现在或潜在的消费者，如何在第一时间内把握消费者价值取向的转变是房地产企业决策者应密切注意的问题。
（1）消费者的购买力。又称有效需求，它是一个很不稳定的因素，受到消费者的工作变换、消费结构、个人脾性等方面的影响，直接决定了消费者的购房承受力，是影响消费者住房消费的重要因素。一方面，购买力的变动会影响消费者对房地产商品的支付能力，而支付能力的调整影响到房地产的需求。另一方面，购买力的变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产的需求。因此，房地产开发商在锁定购房群体后一定要详细调查目标群体的购买力水平，这里所说的购买力水平主要指消费者的家庭月平均收入或年平均收入以及住宅消费在总收入中所占的比例。
（2）消费者的消费心理。是指消费者在购买商品时的心理特征，不同的消费者在购买房地产这一特殊商品时会呈现不同的心理特征，如高价消费心理、品牌消费心理、保值增殖消费心理等。开发商如果能及时抓住消费者的这一特征，便可以预先调整自己产品的价值取向，从潜意识里满足消费者的需求与欲望。
（3）消费者的购买行为。主要决定消费者在何时何地买、由家庭成员中谁购买，以及通过何种渠道购买的问题。通过消费者的购买行为分析，开发商便可以合理的选择开发地点，开盘时机以及科学的制定价格策略乃至整个的销售计划方案。
总的来说，房地产市场上的价格战、质量战、品牌战归根结底还是消费者的感觉价值认可战，房地产企业只有抓住消费者这根稻草，才能最终实现企业的强大。
2 投资地域分析
房地产商品的不可移动性决定了地域选择在房地产投资分析中处于非常重要的地位，也正是位置的优劣一直支配着房地产开发的强度与类型。在房地产市场发展逐渐完善的今天，不同房地产商品的地域内涵也日益明显。
（1）区域化原则。是指市场上同种物业正趋于区域化发展，同种类的物业聚集效应明显，这样便形成了一个个区域化的物业群体，如写字楼群、住宅群等。区域化群体的出现逐渐斩断开发商某些独特的卖点，使商品在质量、服务、价格等硬件上的比拼更厉害。
（2）聚边效应随着城市化的膨胀，一方面城市中心土地的价格日益飞涨。另一方面，城市中心的环境日益恶化污染严重。同时，由于汽车工业的发展拥有汽车人群所占比例的提高以及人们崇尚自然观念的深化，在城市郊区置业便成为置业者的首选，也就是所谓的聚边效应。由聚边效应所折射出的消费群体主要分 2 类：一是低收入群体，这部分人在城市中心买不起房子，而只能到郊区置业，所注重的是房屋的居住功能。二是高收入群体，这部分人是社会上的富裕阶层，到郊区的置业属于二次置业，所注重的是自然环境和精神享受。
（3）农村包围城市论。随着近几年来的房地产开发热浪，一些比较有势力的大型房地产公司均已经或正在完成在全国大城市的市场战略布局。在这种情况下中小型房地产公司应迅速抢占中小城市，走“农村包围城市”的道路。一方面，中小城市的土地升值潜力在不断扩大。另一方面，在中小城市进行房地产开发所需要的投入少、产出多，竞争对手也不强，有利于企业增加原始积累和迅速提高产品的影响力。
（4）“风”“水”理论。在房地产项目投资地段的选择过程中，“风”“水”显得很重要。所谓风，主要是指上风口地段。处于上风口地段的房地产项目，受风沙或其他有害物的污染比较小，易吸引消费者注意力。所谓水，主要是指近水地段，近水地段景色秀美，空气洁净，易受到消费者的青睐。随着城市人群生活节奏的加快和崇尚自然理念的深入，作为房地产附加值的风、水在房地产项目选择位置中所占的地位越来越重要。
土地是房地产企业的命根子，房地产企业不变的法则是：位置、位置、位置。房地产企业只有切合实际把握好开发项目位置的宏观、中观、微观分析，才能实现房地产商品内在价值的最大化。
3 资金筹集分析
资金历来便是房地产投资项目的致命点，对于房地产企业来说风险主要来自资金。一方面，企业要受到来自宏观经济对资金的影响，如利率变化、通货膨胀等。另一方面，企业内部的财务管理、经营水平等也直接影响资金的稳定。在当前国家金融政策吃紧的情况下如何迅速高效、低成本地筹集到资金，是各个房地产开发企业面临的首要问题。
（1）银行贷款。在当前的资本市场条件下向银行借款仍是各房地产企业最主要的融资方式，但由于市场上房地产开发程度的白热化，国家实行了宏观调控，提高了银行贷款的准入度并减少了贷款的数额，使大多数房地产开发企业在向银行借款的同时，又在尝试其他不同的融资方式。
（2）证券融资。是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资金的有关金融活动，它具有筹资范围广、时间长、数额大、成本比较低等特点，但这种融资方式的财务风险也比较大，并且与资本市场的发展程度和相关的金融法律法规有直接关系。
（3）房地产信托。是资金拥有者基于对金融机构的信任，委托其代为购买、建设、经营房地产及其证券的行为，具有灵活性高、规避政策限制、避税等多种功能，深受房地产开发企业的钟爱，同时，其收益比股票、银行存款等高，也比较容易吸引大批中小投资者。但目前房地产信托的品种和数量均较少，很难满足房地产企业的融资需求，并且信托公司信息披露的不透明性、信托预期收益完全取决于市场的变化，以及当前相应的法律法规不健全等因素，使房地产信托在一定程度上还是存在不小风险的。（4）其他融资方式。一是借壳上市。由于近来国家金融政策对房地产企业融资加大限制，借壳上市便成为一些具有较大势力房地产企业融资的主流渠道之一。借壳上市可以使企业避开公开上市市场对企业各种资格材料的严格审查，免去企业申请、注册、招股等繁杂手续，在短期内达到上市的目的。并且借壳上市成功后，还可以通过配售新股以更低成本融资，以最大限度缓解企业的资金压力。如果房地产企业能把握好借壳上市的节奏要领，一定会有意想不到的惊喜。二是典当业。虽然房地产典当业融资的利率比较高，但对于一些急需过桥资金的房地产企业来说也无疑是一条明路。同时典当业不受银监会的管理，不宜发生资金波动。在实际操作中，当物、当期均比较灵活，且中间环节少手续费比较低。
综观上述的融资方式不难看出，现实情况下的房地产业资金形式正呈现一种尴尬局面：一些有资金势力、不缺钱的大型房地产企业融资渠道比较广泛，而那些缺钱的、势力比较弱的中小型房地产企业却融资异常艰难。
4 投资项目的选择分析
投资项目的选择是房地产开发企业投资决策的主体，不同的投资项目对投资时机、地理位置、开发模式、消费群体等有不同的要求。房地产开发企业选择的投资项目既要满足未来市场的需求，又要有利于发挥本公司的开发优势。
（1）住宅项目。是当前房地产开发商的最理想稳定的开发项目，一方面，随着经济的发展普通城市居民对改善居住条件愿望迫切。另一方面，由于城市化进程的不断加快大量人口涌入城市，住宅将在以后相当长的一段时间内保持较高的需求。根据预测我国到 2010 年城市人口比重将达到 45%，城市人口增量将达 2.8 亿左右，需要住房 56 亿 m2。住宅项目与其他开发项目开发流程和开发模式比较成熟，抢占住宅市场仍是各房地产开发企业的首要任务。
（2）商业地产与写字楼。商业地产是商业经营与地产开发相结合的一种开发方式，如酒楼、旅馆、商场等，其主要收益主要来自租赁费用，具有高收益高风险的特点。商业地产在融资渠道、开发模式、营销手段、运营方式上都有别于其他开发项目，适当的商业地产的竞争能增大客户的流量及提升区域人气、财气。
写字楼是供机关企业等办理行政事务和从事商务活动而租用的楼层房屋，特殊用途决定了其对周围环境、商业文化氛围、基础设施、物业管理等有较高的要求。同时，从动态上看写字楼地产的繁荣与宏观经济形式联系非常紧密，并且同商业地产一样具有投资大、周期长、收益与风险高、租用客户不稳定等特点，没有一定的资金势力和相关物业开发经验的开发商也不要轻易介入。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/332.htm
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