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关于房地产投资风险类型的研究
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房地产投资的特点决定了房地产投资具有较高的、繁多的风险。房地产投资中到底存在哪些风险？很多专家学者对这一问题进行了研究，对房地产投资风险的划分有各自的看法。本文借鉴了证券投资组合理论和资本资产定价模型的思想，这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险两大类。为此本文将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险，并结合我国的实际情况，对房地产投资风险进行了具体的分析。（参考《建筑中文网》）
房地产投资总的风险由系统风险和非系统风险构成，如图 1 所示。对于系统风险和非系统风险的划分原则是：这种风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否由投资者设法避免或消除。对整个市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险统称为系统风险（Systematic Risk）；而只对市场内个别项目产生的影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险，统称为非系统风险（Unsystematic Risk）或个别风险（Specific Risk）。
1 系统风险
1.1 通货膨胀风险
也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其房地产投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。通货膨胀风险不仅仅对一个投资者所不能避免或消除的。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此应该引起房地产投资者的高度重视。投资者在进行投资决策时，要充分考虑到通货膨胀的影响，适当调整其要求的最低收益率。
1.2 市场供求风险
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。更为严重的情况是，当市场内某种房地产的供给大于需求达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题：资金收不回来，无力偿还贷款，这很容易导致投资者的破产。
1.3 周期风险
周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。有人统计，美国房地产业的周期大约为 18-20 年，香港约为 7-8 年，日本约为 7 年。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。例如，美国 1991-1992 年的房地产萧条期中，房地产成交价一般只有原价的 1/4 甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从 1989 年的三万五千亿美元跌到 1991 年的一万五千亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。
1.4 变现风险
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价的损失。
1.5 政策性风险
由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，对土地出让、使用的政策，对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策，都给房地产投资者带来风险。在我国现阶段房地产市场很不完善、房地产制度尚不健全的情况下，政策性风险尤其需要引起房地产投资者的关住。例如，我国 1993 年的对房地产投资的宏观调控政策和 1994 年出台的土地增值税征收条例等都对房地产业产生了显著的影响。正如一家房地产公司的总结报告所说，“自 1993 年下半年实施的宏观调控政策将蓬勃发展的房地产业抛入低谷，1994 年初开征的土地增值税又使惨淡经营的房地产业雪上加霜”。可见政策性因素对房地产投资的影响之大。
1.6 利率风险
调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。利率的升高会对房地产投资产生两方面影响：一是对房地产实际价值的折减。利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，甚至出现负的净现值；二是利率的升高会加大投资者的债务负担，引起还贷的困难。利率提高还会抑制对房地产的需求，从而导致房地产价格下降，而且会使房地产投资者面临资金短缺的困境。
1.7 政治风险
房地产的不动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成：政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其它风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。例如 1992 年伊拉克入侵科威特事件，不仅给在科威特的包括中国在内的各国承包商造成了巨大的损失，而且给投资者（业主）造成了更为严重的损失。
2 非系统风险
2.1 经营管理风险
经营管理风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。
2.2 财务风险
财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。通常投资者负债比率越大，财务风险就越高。财务风险可以进一步分为内部财务风险和外部财务风险：内部财务风险指项目不能够产生足够的现金流以按月或按年偿还债务本息的风险；外部财务风险指投资者不能从资金市场或其它机构获得投资所需资金的风险。
2.3 其它个别风险
自然风险、近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等都属于个别风险。
上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样、纷繁复杂的。一种风险是系统风险还是非系统风险，并不是绝对的、一成不变的。例如变现风险，对市场上所有房地产投资项目来说，它是系统风险，因为任何房地产都有流动性差即变现性差的特点，但是，对于某个具体的投资项目来说，可能由于该项房地产的用途、功能、位置等具体情况使该项房地产更难于在短时间内兑现，这种变现风险是个别房地产项目的风险，属于非系统风险。判定一种风险是系统风险还是非系统风险的原则，就是看该种风险是否对市场内所有房地产投资项目都产生影响，是否可以由投资者设法避免或消除。这里所说的市场，也是一个相对的概念，是一定研究范围内的市场。
将房地产投资风险划分为系统风险和非系统风险是很重要的。因为房地产投资风险中的系统风险是投资者无法避免或消除的，而其中的非系统风险可以由投资者设法避免或消除。所以投资者应该将注意力更多地集中在房地产投资风险中的非系统风险上，通过加强管理、投资组合、风险转移等方法来避免、消除、转移房地产投资中的非系统风险，从而更加有效地降低房地产投资中的总风险。
参 考 文 献
[1](美)威廉 F.夏普.投资组合理论与资本市场. 机械工业出版社, 2001.
[2]李启明等. 房地产投资风险与决策. 东南大学出版社, 1998.
[3]夏荣鹏. 房地产投资风险及其控制. 北京房地产, 1995，（2）.
[4]谭刚. 房地产业的周期波动. 中外房地产导报, 1993，（3）.
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/327.htm
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