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浅析商品房抵押贷款评估
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内容提示：针对目前在商品房贷款抵押中存在的问题进行了贷款探讨，分析了商品房贷款抵押评估对于减小银行贷款风险，促进房地产市场健康发展的重要性与必要性。
1 房地产抵押活动的类型
根据《城市房地产抵押管理办法》中的相关规定，目前，政府有关部门在进行房地产管理时，将房地产抵押活动（不含地上无房屋的国有土地使用权抵押）分为了以下 3 种类型：
1.1 房地产抵押
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。这种抵押的特点有：抵押房地产属于现房，并办理了产权证；抵押权人不一定是金融机构，抵押人不一定是债务人；抵押房地产的抵押价值是在设定抵押权时点、与实物状况及其附带权益相一致的公开市场价值。（参考《建筑中文网》）
1.2 在建工程抵押
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程所需、需继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。这种抵押的特点有：设定抵押时，抵押房地产尚在施工；抵押目的是为了贷款，并且所贷款项专项用于在建工程的继续建造；抵押人为债务人，抵押人为金融机构；抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物；抵押房地产的抵押价值是在设定抵押权时点、与抵押房地产实物状况和附带权益相一致的公开市场价值。
1.3 商品房贷款抵押
商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付余下的购房款，购房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。这种抵押的特点有：设定抵押时，抵押房地产所处项目尚在施工，但工程已进行到一定阶段，已取得《商品房预售许可证》；抵押目的是为了获取贷款，并且所贷款项用于购买所抵押的房地产；抵押人为债务人（购房人），抵押权人为金融机构；抵押合同签订后，土地上新增房屋如系贷款所购，则属于抵押物；抵押房地产的抵押价值是与抵押房地产建成后的实物状况和附带权益相一致的公开市场价值，而不是在设定抵押时点、与抵押房地产实物状况和附带权益相一致的公开市场价值[1]。
可以看出在上述 3 类房地产抵押中，第 1、2 种类型的抵押，抵押权人均是根据在抵押时点，抵押房地产客观、真实的价值或价格确定其所具备的抵押价值，对这种抵押价值的评估，房地产估价机构一般都有较丰富的理论支撑和实际经验[2]。对第 3 种类型的房地产抵押，即预售商品房贷款抵押，由于其抵押价值并不是设立抵押时客观、真实的价值，而是基于抵押房地产未来建成后状况上的价值，具有一定的“虚拟”成分，因此，对这种抵押价值的评估，必然带有很多不确定的成分，其估价结果的客观与否，也很难在短期内辨析[3]。由于这种原因，目前在实际运作过程中，对这种类型的房地产抵押，抵押权人往往没有要求抵押人委托评估机构对拟抵押房地产价值进行评估，有关政府管理机构在办理这种类型房地产抵押登记时，也未要求有关当事人提供抵押房地产的评估报告[4]。同时，目前无论是在理论界，还是众多的估价机构，对这种类型的抵押，也很少进行探讨，普遍没有开展这方面的估价业务。但是，随着个人住房贷款业务的日益增多，预售商品房贷款抵押业务的比重会逐渐加大，如何帮助银行客观、合理地确定这类抵押房地产的价值，从而更有效地控制抵押风险，应在估价时应予以重视。
由房地产位置固定性所引出的房地产商品个别性和房地产市场不完全性，决定了房地产商品价格形成的复杂性。市场上没有两宗完全相同的房地产，同时，也不可能有整齐划一的标准价格。因此，在市场经济活动中，涉及到房地产商品交易（包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁 3 种形式）时，为了客观、合理地确定对象房地产的价值或价格，有关当事人往往委托房地产评估机构对有关房地产进行估价，并以估价结果作为经济决策的一种重要参考依据。由于估价机构是以中间人的身份，以独立、客观、公正的态度，利用国内外公认的估价理论和方法，结合大量翔实的市场资料、模拟市价格形成过程进行估价，估价结果与有关当事人从自身角度进行判断相比，往往更具客观性和合理性，从而在较大程度上，帮助有关当事人控制了经济风险。因此，随着房地产市场发展，房地产估价已受到社会各界普遍重视[5]。
2 商品房贷款抵押评估
2.1 对抵押评估不重视的原因
由于受预售商品房贷款抵押的特殊性和有关机构对这类抵押风险重视程度不够的影响，目前，在实际运作中，对这类抵押所涉及的抵押价值的认定，往往是由有关当事人相互商议，而没有通过评估机构进行估价。造成这种现象的主要原因主要有以下 3 点：
（1）由于这类抵押所涉及的抵押房地产，在设立抵押权时尚未建好，对其价格有重大影响的一些因素无法确定，其抵押价值往往由有关当事人对其预期价值的判断所决定，在某种程度上有一定的“虚拟”成分，因此，有关当事人认为没有委托估价机构进行估价的必要，因为，他们认为估价结果不过也是一种“虚拟价格”，没有真实、客观性。
（2）由于这类抵押所涉及的债务人的借债目的就是购买抵押房地产，一般认为，在市场经济中，某个商品在某个价格既然有相当数量的人愿意买，在某种程度上，就可以认为这个价格带有较大的客观性，因此，对这类抵押，相当数量的当事人认为，既然交易已经发生，再委托有关机构对交易价格进行评估，似乎有些多余。
（3）这类抵押在中国香港俗称“楼花按揭”，是购房按揭一种重要和普遍的形式，已有 100 年的历史。在我国虽然仅有数年历史，但从运作效果来看，目前发展得比较健康，信贷质量较高，因此，不少机构对这类抵押的风险性重视不够，认为购房人付了首期款，即使今后市场价格有些波动，一般也不会违约。
2.2 对抵押评估的建议
针对以上这些认识，笔者有以下建议。
（1）尽管这类抵押在投立抵押时，抵押房地产尚未建成，其抵押价值带有一定的“预期”和“虚拟”成分，但这种“预期”、“虚拟”是基于对未来客观事实判定基础上的，即是对未来房地产市场发展趋势、抵押房地产建成后个别因素、区域因素等影响价格的重要因素进行合理判断后形成的。如果由于某种原因，对某种状况的判断发生严重失误，势必将大大影响其对抵押价值的客观判定。曾有一个楼盘，在期房推出阶段发展商通过媒介炒作，将售价定得偏高，由于其在户型设计、概念推广方面有一些独特之处，在一段时期引起了市场关注，尤其是受到一大批炒家的追捧，银行也为其提供了较优厚的按揭条件，但当该楼盘成为现房后，由于其所谓的居住概念和新颖户型在实用性、舒适性方面很差，市场认同度大大降低，“炒家”无法出货，又无力继续供楼，其最终结果是套牢了银行。反过来设想，如果当时这家银行在提供按揭条件时，能不受市场假象的迷惑，而是委托了一家有经验的房地产估价机构，从未来市场、房地产效用性、购买动机、售价合理与否等方面对按揭楼盘进行科学、客观、公正的评估，然后，参考评估结果确定按揭条件的话，相信会在很大程度上避免套牢局面的发生。
（2）设想如果某家银行向很多购买了某一在建楼盘的客户提供了按揭，而由于各种原因，这一楼盘到期没有竣工，甚至中途就停了工，对此，债务人也就是购房户当然不会继续还款，并有权利要求退房；抵押权人，也就是银行，按有关规定只能向发展商（担保人）要求还款；从法律上讲，发展商理应向客户赔款，理应向银行还款，但此时开发商已无资金偿还。可能的结果，还是只有拿尚未完工的工程来抵债，而这实际上是在一定时期内“套牢”了银行。有人这样认为，客户买房时银行为其提供的按揭款除扣留部分（一般为 20%）作为保证金外，余款全部划给发展商开发楼盘，楼盘到期无法竣工的可能性不大。但应该看到，一是由于发展商经营管理水平的关系，有了钱不一定能按时按质地交付楼盘。二是由于银行是按成交情况，逐笔提供按揭贷款，那么就有可能由于各种原因，这一楼盘仅实现了很低的销售率，银行也仅提供了不足以保证工程如期竣工的贷款额，从而为发展商留下了较大的继续建造的资金缺口。加之，发展商由于融资能力有限，无法弥补这一缺口的话，按期不能交房甚至中途停工也就自然而然了。如何避免这一现象的发生呢？笔者认为，银行在准备向某一在建楼盘提供按揭时，如果能委托一家专业的房地产评估机构以专业的角度，对楼盘的报建资料、开发商实力、市场认同度、价格接受度等方面进行客观评估，在此基础上，慎选按揭楼盘、合理确定贷款额的话，应该能在很大程度上控制这类风险。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/209.htm
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