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房地产抵押贷款款二级市场初探
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内容提示：目前我国房地产抵押贷款金融机构中存在着抵押贷款资金缺乏，抵押风险大的两大问题，针对这一问题笔者认为尽快建立房地产抵押贷款二级市场是解决上述两个问题的关键，本文论述了二级市场在解决上述两个间题中所发挥的作用，以及建立房地产抵押贷款二级市场需要的条件。
1房地产抵押贷款二级市场
房地产抵押贷款二级市场是指抵押贷款人和投资者之间转让己发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款。证券化市场因其所具有的流动性强的特点，成为二级市场发展的重心所在。（参考《建筑中文网》）
世界各国住房金融发展实践表明，住房抵押贷款是实现住房商品化的有效途径。而作为住房抵押贷款市场重要组成部分的二级市场，其建立和发展对住宅产业和住房金融的发展有着十分重要的作用。在我国目前开展住房抵押贷款的金融环境相对滞后的条件下，建立住房抵押贷款二级市场，已成为我国住房金融发展的现实选择。本文着重从抵押贷款发放机构的角度出发，分析了我国房地产抵押贷款机构面临的问题，以及建立房地产抵押贷款二级市场的必要性。2我国房地产抵押贷款业务面临的问题及解决办法
2.1房地产金融资金来源不足
房地产金融的资金主要来源于:居民储蓄、财政融资、住房基金(含政府、企业、个人三级)、发行住房债券、金融机构之间的融资等。我国银行资金的65%来自短期性的居民储蓄。按中央银行有关规定，商业银行办理居民个人住房担保贷款期限可长达20年，资金来源与资金运用在期限上存在结构矛盾，贷款的流动性风险阻碍住房贷款规模的扩大。而住房是价值量高，消费期长的商品，这种长期资金的占用需要长期资金来源与之对应，公积金是长期稳定的资金来源之一，但我国公积金制度未得到根本落实，其它各类资金来源都存在流动性和临时性较强的缺点，不能满足长期资金来源的需要。房地产金融资金来源枯竭阻碍了其业务的开展。
尽快建立房地产抵押的二级市场。使房地产抵押债权证券经过组合设计，在一级抵押市场上发行后，进人二级的抵押市场流通。从而使房地产证券这种长期债权经过抵押转让而进人短期资金流通市场，增强资产的流动性，较好地解决对从事房地产存贷业务的金融机构而言短存长贷的资金结构性错位的矛盾，不断开发创新多种金融工具，增加筹资种类。针对社会上不同的收人阶层、家庭结构和年龄层次，设计出相应的业务类型，广泛吸纳社会闲散资金。这将会很大程度上解决房地产金融资金紧张的局面。
2.2商业银行发放住房抵押贷款具有较大风险
住房抵押贷款给银行带来的风险表现在:长期占用银行的资金，影响了资金的流动性;贷款人违约使银行遭受损失的信用风险借户可能因经营状况恶化或其他原因无力履行或不愿意履行偿还本息的义务而使银行受到损失;银行独自承担市场利率变动的风险，由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。
抵押贷款二级市场的建立使抵押贷款人能够将抵押契据变现，转移了贷款风险。让金融机构把持有的流动性较差的住房抵押贷款转化为可以在金融市场上流通的证券，使金融机构的负债与资产期限相协调，避免了过分集中的风险。将银行抵押债权证券化，经过分类组合捆绑成为抵押贷款组合证券，通过二级抵押市场转售给投资者。
3目前建立房地产抵押贷款二级市场巫待解决的问题
3.1建立住房贷款保险体系，提高住房抵押一级市场贷款合同标准化和抵押债权安全性。
经过公私担保机构的保险中介，使原先由各个贷款机构自行安排的贷款文件趋于标准化，抵押债权的安全性提高，这为住房抵押债权证券化准备了条件。由于鼓励使用标准贷款文件和规范保险准则，并且由于对利息和本金按时支付提供了保险，所以使剩余贷款的风险大为减少，使投资者比较放心。
3.2组建全国性的二级抵押市场经营系统.具体实施住房抵押债权的证券化
建立专门从事抵押贷款交易及证券化的机构。如建立房地产抵押公司，在抵押市场和资本市场之间作为中介机制，把抵押市场并入一个全国性的联营抵押与地方服务的市场，使抵押证券的本金与利息的现金流量分布在广泛的投资者阶层中，抵押现金流量被导向和运筹，以迎合不同投资者集团的多样化需求。作为联系纽带，放贷抵押公司扩大并稳定了住房抵押资金。鉴于我国正在酝酿商业银行股份制改造，可以选择合适的银行为试点，进行抵押贷款买卖及证券方面的尝试。美国联邦住房贷款抵押公司就是为促进资本流人常规住房抵押，为提高住房金融系统的效率而批准创立的。住房贷款抵押公司的积极作用，对一级和二级抵押市场发生了意义深远的影响。
3.3建立发达的证券流通市场
我国证券流通市场的发育程度低于发行市场而证券流通市场又以股市为主，债市不发达，结构不合理。到1996年底我国债券发行总量接近5000亿元，股票发行量近1000亿元，但在上交所A股月交易量却有200 } 1500亿元，而国库券月交易量只有50 } 350亿元之间。债券年交易量占GDP的比重1992年为6% , 1994年降为25%。债券二级市场以国债交易为主，金融债券、企业债券基本上无流动性。而二级抵押贷款市场的建立和完善急需发达的证券市场为依托。3.4制定相应法规及政策，实现住房抵押贷款程序的规范化
同时，央行也应积极参与证券市场的建设，加强住房贷款业务的监控与管理。此外，政府宏观调控机构还要适当干预，保证市场顺利发展，保护投资者的权益。总之，二级市场通过对贷款人和其他投资者之间进行抵押契据的买卖和发行以抵押贷款为后盾的抵押证券，促进了抵押市场的有序经营，为房地产业和金融业的发展起着重要的作用。能够吸引社会资金进入抵押市场;鼓励抵押资金的地区间流动;使抵押贷款人能够将抵押契据变现;同时能够平抑抵押资金的供求波动。所以，建立完善的房地产抵押贷款二级市场是我国房地产金融市场进一步发展和完善的关键之一。
参考文献
[1]龙胜平.房地产金融与投资.高等教育出版社，1998年6月第一版P13-14
[2]汪利娜.抵押贷款证券化在美国的兴起与发展，财贸经济，2000年第6期.
[3]郑修建.房地产金融.北京经济学院出版社，1993年4月第一版P216.
[4]孙建华.构建我国住宅抵押二级市场的难点与对策.广西师范大学学报，1998年04期 来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/312.htm
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