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关于经营城市的基本思考
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内容提示： 把城市作为资本来经营，是市场经济条件下对城市建设和发展提出的新课题，也是城市发展思想上的一个重大变革。从经营城市的内涵出发，论述了经营城市的基本思路和关键所在。
摘要： 把城市作为资本来经营，是市场经济条件下对城市建设和发展提出的新课题，也是城市发展思想上的一个重大变革。从经营城市的内涵出发，论述了经营城市的基本思路和关键所在。（参考《建筑中文网》）
关键词： 经营城市；城市规划；土地储备制度
近年来，“经营城市”作为一种全新的城市建设理念，正在为人们所接受。所谓经营城市，就是将经营思想贯穿于城市规划、建设、管理全过程，在政府调控和市场运作下，采取流通、组合、裂变、出租和转让等形式，对城市资产进行有效运作，实现政府对城市建设低投入、高产出的目的。
1 经营城市的现实意义
经营城市是现代城市发展理念的创新，它强调城市建设不能靠政府“负债经营”，应该“以城养城”，强化政府调动资源办大事的能力，政府职能由直接经营和企业转向以市场运作方式利用市场主体和民营资本间接的经营城市土地、国有资本、生态环境、基础设施、规划、信息、城市功能、城市品牌及城市形象等公共资源，实现公共资源的产业化、市场化运作。全面理解和把握城市经营的内涵，具有非常重要的意义。
一是有利于加强对经营城市工作的长期性认识。经营城市不是实现现有资产就终止了的工作，而是发展城市经济的一种理念，一种符合市场经济要求的方法和途径，只要城市存在，就有城市经营的工作，而且是一项具有丰富回报的事业。
二是有利于正确把握资产存量和增量的关系。盘活城市现有资产存量是必要的，将资产存量按市场要求配置同样也是重要的。三是有利于城市建设步入“建设—发展 —再建设”的良性循环轨道。
城市聚集了众多的可供发展的基础条件和客观因素，拥有庞大的资产资源优势和优先发展优势，开展城市经营工作，意义十分重大。
第一、经营城市能有效地聚集大量资金。因为城市本身就是国有资产，并且是最大的国有资产，经营城市，可实现和聚集大量资金，解决发展城市经济资金不足的问题，是经营城市最直观、最有效益的成果。所以有人称“招商引资用的是明天的钱，经营城市用的则是昨天的钱”。如2002年东营市储备土地1133.33万公顷；招标拍卖挂牌出让土地33宗（其中中心城11宗），面积40.12公顷，获出让价款1.45亿元，为城市建设聚集了大量资金。
第二、经营城市可以进一步改善投资环境。经营城市将资产按市场要求进行配置，能大大改善城市空间布局，提升城市功能，优化和美化环境。例如上海市在90年代初就通过调整产业结构，优化资源配置，努力营造良好的投资环境，从1992年开始连续几年利用外资都是100亿美元，整个90年代上海直接利用外资到位的资金是450亿美元，名列国内前茅[1].
第三、经营城市有利于推进国企的改革。经营城市是以企业为中心，实质是在更大的范围，更高的层面上推进企业资产重组、整合，是企业改革深入发展的助推器。
第四、经营城市能使城市公共设施、基础设施、土地、房屋等发挥最大的效用。城市基础设施和公益设施等是一笔庞大的存量资产，它们能够直接带来效益，因而可以用市场化手段进行经营。许多城市在这方面已开始实践，并且受益非浅。东营区在经营城市中，通过基础设施合资合作、转让、命名权、特许经营权的招标拍卖，也取得了好的收益。
第五、经营城市还能带来人们思想观念的进一步解放。
2 经营城市的基本思路
2.1 搞好经营城市必须从城市总体规划着手
在规划、建设、经营和管理四个环节的城市建设中，规划是先导。通过对城市的发展目标、性质和规模、总体布局、功能分区重点建筑的规划上，向人们展示城市各个区域的发展前景，努力塑造独特的城市形象，争取以特色创品牌城市。在这方面，上海市做了许多有益的尝试，上海的经营城市是从战略规划和城市总体规划入手的，近20年上海有过4次大的战略举措和城市规划，如浦东的功能开发区定位，空港建设，长江三角洲的大都市圈等，这些都是为上海成为国际化的大都市奠定了一个良好的发展基础。而青岛，作为2008年奥运会的协办城市，如何借助奥运，提升城市形象，也必须从城市规划着手，有计划的全面改造城区基础设施，对建成区域进行功能改造和升级；争取适时调整行政计划，使城市规划适应经营城市的需要，体现城市的功能分区特点，优化城市生活环境和经济布局。
2.2 搞好经营城市必须要盘活城市土地资源
土地作为城市最大的资源，也是最重要、最珍贵的资产，在经营城市中占有十分重要的地位，土地收入也成为财政的重要来源。在香港，城市土地提供了近70%的财政积累[2].截止到2002年底东营市共出让土地394公顷，实现土地纯收益3.7亿元。
现代社会，城市的一切经济社会活动都要依赖于土地，而城市土地供给具有稀缺性，其外延式供给数量是有限的。只有相当数量的土地资源、资产集中在政府储备库里，进行土地优化配置，才能形成土地利用布局适当、效果合理及综合效率最高的模式。国内外的实践证明，要想盘活城市土地资源，即政府要想在取得、储备、出让土地的过程中获得较好的收益，就必须建立行之有效的土地储备制度，从整体上提高土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益，积极进行经济运行机制创新，依靠市场运作增加建设资金来源，加快城市建设，使城市经济发展进入新阶段。如果把土地储备制度比作一个蓄水池，就要求这个蓄水池一个渠道进水，一个龙头放水，其主要思路如下：
第一、将所有的城市规划区范围内土地纳入土地储备中心，由政府垄断土地一级市场，确保一个渠道进水。
第二、将纳入土地储备中心的土地进行整理加工，把“生地”变为“熟地”，提高土地的价值。
第三、土地出让时，必须采取招标、拍卖方式，坚持“市长一只笔”审批制度，确保一个龙头放水。
第四、建立有效、合理的土地储备机构。
2.3 搞好城市经营必须抓好国企改革
企业是城市经济的细胞，是城市财政收入和就业机会的创造者，因而是经营城市的中心。我国在过去几十年计划经济加低工资体制下创造的大量财富大部分沉淀在国有企业中，却没有产生应有的效益，如何搞好国有企业是我们经营国有资产的一个重要课题。为此，必须深化国有企业改革，以建立现代企业制度为核心，把为企业创造最佳的发展环境作为经营城市的出发点，努力改变计划经济时期多元分割的城市经济运行格局，打破所有制界限，促进多种经济成份想融合；打破隶属关系，为各类企业营造同样的发展环境；打破产业界限，鼓励城市中心的企业从第二产业向第三产业转移，调整城市产业格局；打破城乡界限，促进城区工业企业向城郊转移，开辟新兴工业园，推进城乡一体化建设。
3 经营城市的关键点
城市资产商品化、经营活动资本化、经营手段市场化、经营目的效益化，这直接关系到经营城市运行机制的建立，是经营城市工作推进的关键所在。一是城市资产商品化。对城市资产的认识，不能停留在实物形态上，而应看作是可流动、可增值、并能带来效益的商品，城市资产应实行有偿使用。二是经营活动资本化。经营城市活动的实质是剥离城市资产的使用权与经营权，将资产的经营权看作是带来价值和剩余价值的资本，进行资本运营。三是经营手段市场化。经营城市的一切活动都要通过市场进行，用市场效率机制配置资源。四是经营目的的效益化。让政府的投入有回报，能增值，能在创造社会效益的同时增加政府的经营收益。
4 结束语
由上可见，在我国市场化改革日益深入，城市化快速发展的条件下，地区竞争日益强烈，经营城市显得尤为重要。如何有效地经营和改善城市环境，提升城市功能，增强城市竞争力，已成为新形势下城市建设和管理的重要议题。
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200507/3253.htm
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