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05年北京最新土地供应计划谁是"大赢家"?
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内容提示：新的土地供应计划除了限制二环以内住宅商品房的用地供应，对市场影响更为关键的一点在于，它进一步明确了未来北京城市发展的格局，从三四环内限制经济适用房开发，到重点保证顺义、通州、亦庄3座新城的土地供应，都意味着在北京发展已有12个年头的住宅郊区化将再次“出征”。
四环以外城市网络化呼之欲出
“郊区化”发展再出征
新的土地供应计划除了限制二环以内住宅商品房的用地供应，对市场影响更为关键的一点在于，它进一步明确了未来北京城市发展的格局，从三四环内限制经济适用房开发，到重点保证顺义、通州、亦庄3座新城的土地供应，都意味着在北京发展已有12个年头的住宅郊区化将再次“出征”。（参考《建筑中文网》）
“新城”开发新热潮
在今年的土地供应计划指标里，顺义、通州、亦庄3座新城的土地供应量分别为400公顷、390公顷和450公顷，占到了远近郊土地供应量的绝大多数。
和以往土地新政策出台时，开发商或多或少会存在质疑、异意不同，对于此次政府的这般“偏袒”，业内人士都表示了一致的认同。
北京顺华房地产开发有限公司副总经理徐长崎表示，新的土地供应计划所规定的只是对既定事实的认可。顺义、通州、亦庄本身也是北京房地产发展的热点区域，而重点保证这3个区域的供地也是与北京大力发展新城、发展多中心的政策相对应的。
事实上，早在几年前，顺义、通州和亦庄就已经是北京郊区化发展的排头兵了，也是北京郊区化发展的典型区域。在去年出台的北京市总体发展规划中，这3个区域被赋予了“新城”的概念，并在2004年的京城楼市中大放光彩。
目前，顺义、通州、亦庄的郊区化发展已自成特色。顺义已经成为北京高档别墅区的代言，随着土地供应的加大，未来区域内别墅产品的发展不容小觑；通州以中低档、低密度住宅为主打，市政配套、商业生活配套成熟度不断提升，不仅是北京中低收入家庭郊区化住宅的首选地，也是目前最具备新城市中心雏形的区域。而亦庄一直以高档次、低密度的生态型居住区为发展方向，在年初亦庄开发商暂停普通商品房住宅用地后，新土地供应指标势必会给这里带来一轮新的开发热潮。
特色鲜明的“郊区化”
从1993年北京最早接触“住宅郊区化”到现在，12年的发展历程，北京的郊区化走得并非一帆风顺。
最初阶段粗放型的开发使郊区土地没有被合理地利用，开发的产品极端低密度、分散化、功能单一；而北京郊区落后的市政配套让住宅郊区化一时间成了“鸡肋”，食之无味，丢之可惜。
如同“轮回”一样，新的土地供应计划无疑是将住宅郊区化发展再次推向了风口浪尖。而今天的北京住宅郊区化的发展是否令人满意？又是否可与国外的郊区化一比高低呢？
北京富力城房地产开发有限公司副总经理张璇告诉记者，目前北京的郊区化住宅主要是三类，一是低密度住宅；二是别墅，但这两类的开发量总体来说还比较小；三是新的经济适用房。北京的郊区化发展状况是明显落后于国外的，并且也和国外的郊区化发展完全不同。
采访中，多位业内人士也表示了相同的看法，他们认为北京的郊区化不能简单和国外相比较，北京的住宅郊区化有自己鲜明的特色。中原地产经纪有限公司副总经理殷则环认为，高收入的人住城里，低收入的人住在城外是北京城市发展的必然。但可以肯定的是，北京的郊区化发展必须要有良好的产业支撑，否则根本无法实现。
一些在郊区有项目的开发商也表示了对目前北京郊区化发展的认可。正在通州运作世纪星城项目的徐长崎表示，郊区化的发展必定是基础配套设施和楼市开发两步走，看通州目前的发展就可以知道北京郊区化发展的成绩，一年以前，通州可以说是毫不起眼。现在这里住宅、商业发展得都很好，生活娱乐配套也十分齐备，住在通州已经无所谓是生活在郊区还是市里了。
而今典集团董事长张宝全的观点则把北京的郊区化发展提到了另一个新层面，他说：“传统的观点是把一切好的东西都集中在一点以内，在这种情况下，核心不堪重负，居住价值就会下降。因此，城市的网络化、多中心化就会成为必然的趋势。”他认为，重点保证顺义、通州、亦庄的供地不是“郊区化”，而是“城市网络化”的象征，以后将没有“郊区”的概念，顺义、通州、亦庄都会是城市的中心。
经济适用房不能“见缝插针”
新的土地供给计划中有一条是在三四环以内限制经济适用房。这代表今年200公顷的经济适用房用地将有绝大多数建在五环。
大量经济适用房涌现，对于住宅郊区化的发展势必会带来一定的冲击，而这些低档住宅是否会再次让人产生“郊区化＝低档居住品质”的感受尚难以判断。
对此，业内人士的看法较为乐观，纷纷表示经济适用房建在郊区没有错，怎么建才是关键。同时强调配套设施一定要跟上，否则，郊区经济适用房就会是无人买、无人住。
事实上，经济适用房的质量完全是价格比的问题，政府应该做一些标准化的要求，来控制开发商，以此保证经济适用房的质量。
从北京目前郊区经济适用房的开发格局来看，位于北部昌平区的回龙观、天通苑是两处最大面积的郊区经济适用房居住区，其他区域较为零散，或尚未开发。未来，郊区经济适用房开发要如何布局是开发商普遍关心的问题。
张璇认为，北京的经济形式不同，应该有控制量的、划区域的在郊区开发经济适用房，不能在五环之外任何区域都建经济适用房。应该在现有的经济适用房开发格局上，进行调整、布局和完善，对还没有开发经济适用房的区域进行产品分配。
他提出建议，目前五环以外，北部区域被回龙观、天通苑两大经济房居住区分割，已经直接影响到了亚北低密度住宅的发展，其他区域要吸取前车之鉴。未来，东南部区域可能会有一定的规划，而西北部区域则不适合建经济适用房。郊区经济适用房绝对不适合“见缝插针”式的开发模式。
可以说，新的土地供应计划无论是为目前北京的郊区化发展，还是未来的网络化发展都注入了有力的强心剂。政府方面，既有土地供给的保证，又有开发优惠政策的支持，多中心发展的“康庄大道”已经铺在了每一位开发商的脚下。接下来，需要的就是开发商脚踏实地地走好每一步，将北京多中心的城市发展道路走得更长更远。 （商报记者 仰静）
二环以内房价最后大涨
“办公区”重新定义
住宅集中南二环
在记者采访过程中，几乎所有的被采访对象，对此番“二环内不再新增住宅商品房项目用地”的规定，都表达了一个相似的观点，认为这是对既定事实的政策化规定。
分析东、西、南、北四个方向二环内楼市的现状，我们不难发现，二环内住宅本来面积就很小，而且大部分都集中在崇文和宣武两个区。
这是因为东西两边已经发展得比较成熟：西边靠近各大机关市委，金融街的发展已基本完善到位，基本找不到什么住宅，有的只是一些小型住宅；东边靠近各大使馆区，加上新保利大厦等高档写字楼不断出现，住宅同样稀罕。
同时，北边在区域划分上，二环以内面积比较小，文物比较多，这样对大量的拆迁来说成本也较高。因此北二环的发展受到了很大的制约，发展较慢。
这样一来，二环内的住宅自然而然地集中到了南二环，在SOGO、庄胜及陶然亭一带，以及沿两广路沿线发展。业内也有普遍的共识，南二环发展得较慢，相对而言住宅是强项。
北京国瑞兴业房地产有限公司的策划总监陈南苹告诉记者，“两广路从2001年开始动工，2003年完工，整个把通讯、排水等基础设施都进行了重新铺设，借此两广路周边的项目就相继发展起来了。通过5年的建设，去年迎来了入住的高峰期。如富贵园、花市枣苑、华城等项目都是沿两广路发展起来的比较有代表性的住宅项目。”
二环内应建办公区
也有开发商认为，二环以内本身就应该建设为办公区，这次“限制住宅”的举措是“顺水推舟”。
雍和大厦的营销总监陈粤告诉记者，因为各大部委本身就都在二环内，比较集中。再加上交通便利，对于商家来说在二环内办公，时间、交通各方面都会节约成本，提高办事效率。他们也更愿意选择在这里办公。
而对于居住来说，因为二环内土地少，再加上很多历史的限制，没有成片、比较有规模的小区，这样来说在环境和配套方面可能都不容易做好，也就是说居住环境不佳。而三四环对于居住来说应该是比较舒服的，成规模的住宅区较多，配套也完善，而且从现在的情况来看，基本有品质的住宅也都集中在三四环或更远。陈粤还告诉记者，限制了住宅用地，而商业用地可能新增，但由于受种种条件的限制，并且需要政府进行一个合理的规划，因此发展速度不会很快。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200507/3176.htm
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