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从合肥市居住区建设看居住区未来的发展趋势
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1 合肥市居住区建设简介
20世纪40年代末,合肥城区面积5.6km2,实际建成区不足2km2,人口仅5万余人,住房总建筑面积只有约42万m2。到1978年,合肥市的各类房屋建筑面积已达980万m2。（参考《建筑中文网》）
1985年前,合肥市的房屋产权公产房占有绝对的主导地位,虽然国家也鼓励私人建房、买房,但合肥在1985年底私有房屋只有64.3万m2,仅占全市房屋总建筑面积3.64%。进入20世纪90年代,昔日的土墙草顶房和小瓦平房、危楼破屋基本拆除,新建的住宅小区如雨后春笋般展现在人们的眼前。到2004年,合肥中心城区人口已达224万人,城市建设用地225km2。
2 合肥市居住区建设历程回顾
2.1 理论突破与试点起步阶段(1978~1991年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987~1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案[1]。
2.2 非理性炒作与调整推进阶段(1992~1995年)
1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏[1]。
2.3 相对稳定协调发展阶段(1995~2001年)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。
2.4 市场过热,正在调控(2001年以后)
2001~2004年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
合肥的居住区建设大致也遵循着这个轨迹,起步阶段可能稍稍有点滞后,合肥的居住区建设阶段大致可以划为以下几个阶段:
(1)1990年前,我国经济体制一直以计划经济为主导,城市建设也不例外,带有时代的明显色彩———计划经济的深深烙印[2]。当时的城市住宅建设由国家或集体为单位来进行统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼,风格单调,缺乏多样性。这个时期的住宅建设主要是满足居者有其屋的阶段,在功能上也不尽合理,基本没有户型的概念,仅仅能满足人的基本生活需求。住宅实行的是实物分配。在这个时期,合肥的住宅大部分为工厂的宿舍区,多以行列式布局,条件简陋,环境不理想,大部分是以简易的筒子楼为主,如位于合肥市二环路东的安徽氯碱集团(原合肥化工厂)的早期宿舍楼。到了20世纪80年代晚期才出现商品房的建设,西园新村为这个时期优秀的代表,一度成为合肥人的骄傲。住宅的建设也拉开了一个新的篇章[3]。
(2)1990~1995年,随着计划经济向市场经济的转型,我国逐渐取消了福利分房,迎来了房地产商品化时代的到来,但还带有浓厚的计划经济色彩,购买者以单位、集体为主,辅以少量的个人购房,市场也不是很发达,人们的选择性也很少。在这个商品化住宅建设的初期,住房还是以解决最基本的居住为主,基本上没有其他的要求,住宅在功能上存在很多不合理,比如不同使用功能空间的混合使用,交通流线的不合理,互相穿越,套间的大量存在,卫生间很小,存在暗间,动静空间互相干扰,小区配套设施等的不足。但是也开启了现代意义上的居住区建设,注重规划和建筑单体的设计。总的说来,居民的居住环境是不理想的。1993年5月1日合肥市住房改革全面实施,逐步建立起住房公积金制度,人们住房消费观念日益变化更新,住房消费的积极性不断增强。这可能是合肥市房地产真正的起步阶段。合肥市居住区的优秀代表琥珀山庄、南园新村就是在这个阶段建成。
(3)1996~2000年,随着1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台,福利分房的时代结束,房地产市场的购房主体发生了变化,集团购买基本退出市场,而个人消费成为主体,购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。随着国民经济的快速发展,人们对生活品位的提高,对居住的要求也得到进一步的提升,而不是仅仅满足最基本的居住功能,这也促使了房地产快速的发展,这个阶段是理念产生、形成的阶段,从这个时候就开始,人们讲产品、环境、功能、布局,消费者比较成熟了,整个市场比较理性[4]。梦园小区、安居苑是这个时间的优秀代表。
(4)2000年以后,地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。房地产快速发展,这时不仅要有理念,还要有文化,还要讲产品,是房地产发展最为迅速的时期。房地产经过了十来年的发展,在开发理念,建筑风格等方面都日益成熟,在这期间,经历了所谓的房地产春天,随着大型的地产商和国内外优秀设计机构对合肥市场的进入,合肥市场的居住区建设也发生了翻天覆地的变化,大量优秀作品的面世,也开拓了市民的眼界,高端的居住区的出现,人们从“居者有其屋”,开始向“居者优其屋”转变。现代的住宅户型设计将“以人为本”的准则发扬光大了,在设计上不但充分考虑了居住者的需求,而且不断创造出新的居住理念,使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起,扩展了住宅空间的外延。合肥市柏景湾一期将规划景观设计运用到地产开发,取得了巨大成功,元一时代花园、世纪阳光城、绿城桂花园等成为合肥人居的典范,都掀起了合肥地产的高潮。
3 未来发展趋势
合肥的居住区建设从少到多,从低级走向成熟,可谓发生了翻天覆地的变化,不仅仅从量上,在质的方面也取得长足的进步,再结合合肥“141”城市空间发展布局的落实和高速城市化的到来,合肥市的居住区建设未来将呈现更繁荣的局面。
3.1 用地方面
通过回顾,可以看出,居住区的建设经历了逐渐由城区向外推进的过程,在以后居住区的发展中,在用地方面呈现以下特点,新区和城市边缘地区大型居住区的兴起和老城区改造并存。老城区在城市化的快速推进中,已无空置土地可以利用,城市用地向郊区化发展,大型社区将不断涌现,滨湖新区将会迎来建设的高潮。老城区经过这么多年的发展,原有的建设已经落后于时代并出现不同程度的衰败,已经不能承受现代人的生活要求,对老城区的改造也迫在眉睫。
3.2 规划和建筑设计
在规划设计方面,将更加注重以人为核心的设计,更加考虑人的生活习惯,注重景观和生态的营建,使小区的人居环境得到很大提高,在建筑类型上,种类可能更多样,可能不仅仅局限在传统的几室几厅的概念上,可能会出现其它类型的建筑,当下的SO-HO、酒店式小户型公寓、老年人公寓、LOFT等佐证了这点[5]。在建筑形象方面,各种风格流派并存,地域主义建筑形象增多,具体为徽派建筑风格的增多。
因为现代人们对地域文化更加关注,注重发掘本地区的文化特色,找到价值的认同,徽派文化作为安徽的地域文化,首当其冲的成为发掘的对象,表现在建筑上就为徽派建筑。在建筑层数方面,也会区别以往的多层加高层的混合模式,合肥市国土资源局局长高国忠在某次会上说,合肥市城市规划区范围内不准建多层,要求建高层。这意味着,以后居住区的发展将以高层为主。这样既节约了土地又提供了良好的景观。
3.3 建筑技术
生态化居住区将成为未来的主流,生态小区是指遵循可持续发展原则,以生态学和生态系统的良性循环为基础,以人类生活与生产活动为中心形成的高效、和谐、舒适、文脉延续的理想居住模式和生态平衡的建筑环境。生态小区是人工环境与自然环境的有机融合,强调自然和社会、经济协调发展和整体生态化,即实现人与自然共同和谐、共生共荣的可持续发展[6]。如水循环的利用、垃圾生化处理技术等,在建筑上表现为节能环保材料的的广泛应用,在材料的性能上比过去有很大的提高,人们对节能环保的认识也有很大的提高,如太阳能光伏一体化,在建筑的构造技术上也将更加注重和改进,使建筑达到更佳的节能环保的效果。同时,建筑也将更加智能化,基于先进的计算机技术的基础上,使小区的安全防范、物业管理、家庭电气化远程遥控等各个方面将比现在又很大的提高。使人享受便捷的生活[7]。
20世纪40年代末,合肥城区面积5.6km2,实际建成区不足2km2,人口仅5万余人,住房总建筑面积只有约42万m2。到1978年,合肥市的各类房屋建筑面积已达980万m2。（参考《建筑中文网》）
1985年前,合肥市的房屋产权公产房占有绝对的主导地位,虽然国家也鼓励私人建房、买房,但合肥在1985年底私有房屋只有64.3万m2,仅占全市房屋总建筑面积3.64%。进入20世纪90年代,昔日的土墙草顶房和小瓦平房、危楼破屋基本拆除,新建的住宅小区如雨后春笋般展现在人们的眼前。到2004年,合肥中心城区人口已达224万人,城市建设用地225km2。
2 合肥市居住区建设历程回顾
2.1 理论突破与试点起步阶段(1978~1991年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987~1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案[1]。
2.2 非理性炒作与调整推进阶段(1992~1995年)
1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏[1]。
2.3 相对稳定协调发展阶段(1995~2001年)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。
2.4 市场过热,正在调控(2001年以后)
2001~2004年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
合肥的居住区建设大致也遵循着这个轨迹,起步阶段可能稍稍有点滞后,合肥的居住区建设阶段大致可以划为以下几个阶段:
(1)1990年前,我国经济体制一直以计划经济为主导,城市建设也不例外,带有时代的明显色彩———计划经济的深深烙印[2]。当时的城市住宅建设由国家或集体为单位来进行统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼,风格单调,缺乏多样性。这个时期的住宅建设主要是满足居者有其屋的阶段,在功能上也不尽合理,基本没有户型的概念,仅仅能满足人的基本生活需求。住宅实行的是实物分配。在这个时期,合肥的住宅大部分为工厂的宿舍区,多以行列式布局,条件简陋,环境不理想,大部分是以简易的筒子楼为主,如位于合肥市二环路东的安徽氯碱集团(原合肥化工厂)的早期宿舍楼。到了20世纪80年代晚期才出现商品房的建设,西园新村为这个时期优秀的代表,一度成为合肥人的骄傲。住宅的建设也拉开了一个新的篇章[3]。
(2)1990~1995年,随着计划经济向市场经济的转型,我国逐渐取消了福利分房,迎来了房地产商品化时代的到来,但还带有浓厚的计划经济色彩,购买者以单位、集体为主,辅以少量的个人购房,市场也不是很发达,人们的选择性也很少。在这个商品化住宅建设的初期,住房还是以解决最基本的居住为主,基本上没有其他的要求,住宅在功能上存在很多不合理,比如不同使用功能空间的混合使用,交通流线的不合理,互相穿越,套间的大量存在,卫生间很小,存在暗间,动静空间互相干扰,小区配套设施等的不足。但是也开启了现代意义上的居住区建设,注重规划和建筑单体的设计。总的说来,居民的居住环境是不理想的。1993年5月1日合肥市住房改革全面实施,逐步建立起住房公积金制度,人们住房消费观念日益变化更新,住房消费的积极性不断增强。这可能是合肥市房地产真正的起步阶段。合肥市居住区的优秀代表琥珀山庄、南园新村就是在这个阶段建成。
(3)1996~2000年,随着1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台,福利分房的时代结束,房地产市场的购房主体发生了变化,集团购买基本退出市场,而个人消费成为主体,购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。随着国民经济的快速发展,人们对生活品位的提高,对居住的要求也得到进一步的提升,而不是仅仅满足最基本的居住功能,这也促使了房地产快速的发展,这个阶段是理念产生、形成的阶段,从这个时候就开始,人们讲产品、环境、功能、布局,消费者比较成熟了,整个市场比较理性[4]。梦园小区、安居苑是这个时间的优秀代表。
(4)2000年以后,地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。房地产快速发展,这时不仅要有理念,还要有文化,还要讲产品,是房地产发展最为迅速的时期。房地产经过了十来年的发展,在开发理念,建筑风格等方面都日益成熟,在这期间,经历了所谓的房地产春天,随着大型的地产商和国内外优秀设计机构对合肥市场的进入,合肥市场的居住区建设也发生了翻天覆地的变化,大量优秀作品的面世,也开拓了市民的眼界,高端的居住区的出现,人们从“居者有其屋”,开始向“居者优其屋”转变。现代的住宅户型设计将“以人为本”的准则发扬光大了,在设计上不但充分考虑了居住者的需求,而且不断创造出新的居住理念,使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起,扩展了住宅空间的外延。合肥市柏景湾一期将规划景观设计运用到地产开发,取得了巨大成功,元一时代花园、世纪阳光城、绿城桂花园等成为合肥人居的典范,都掀起了合肥地产的高潮。
3 未来发展趋势
合肥的居住区建设从少到多,从低级走向成熟,可谓发生了翻天覆地的变化,不仅仅从量上,在质的方面也取得长足的进步,再结合合肥“141”城市空间发展布局的落实和高速城市化的到来,合肥市的居住区建设未来将呈现更繁荣的局面。
3.1 用地方面
通过回顾,可以看出,居住区的建设经历了逐渐由城区向外推进的过程,在以后居住区的发展中,在用地方面呈现以下特点,新区和城市边缘地区大型居住区的兴起和老城区改造并存。老城区在城市化的快速推进中,已无空置土地可以利用,城市用地向郊区化发展,大型社区将不断涌现,滨湖新区将会迎来建设的高潮。老城区经过这么多年的发展,原有的建设已经落后于时代并出现不同程度的衰败,已经不能承受现代人的生活要求,对老城区的改造也迫在眉睫。
3.2 规划和建筑设计
在规划设计方面,将更加注重以人为核心的设计,更加考虑人的生活习惯,注重景观和生态的营建,使小区的人居环境得到很大提高,在建筑类型上,种类可能更多样,可能不仅仅局限在传统的几室几厅的概念上,可能会出现其它类型的建筑,当下的SO-HO、酒店式小户型公寓、老年人公寓、LOFT等佐证了这点[5]。在建筑形象方面,各种风格流派并存,地域主义建筑形象增多,具体为徽派建筑风格的增多。
因为现代人们对地域文化更加关注,注重发掘本地区的文化特色,找到价值的认同,徽派文化作为安徽的地域文化,首当其冲的成为发掘的对象,表现在建筑上就为徽派建筑。在建筑层数方面,也会区别以往的多层加高层的混合模式,合肥市国土资源局局长高国忠在某次会上说,合肥市城市规划区范围内不准建多层,要求建高层。这意味着,以后居住区的发展将以高层为主。这样既节约了土地又提供了良好的景观。
3.3 建筑技术
生态化居住区将成为未来的主流,生态小区是指遵循可持续发展原则,以生态学和生态系统的良性循环为基础,以人类生活与生产活动为中心形成的高效、和谐、舒适、文脉延续的理想居住模式和生态平衡的建筑环境。生态小区是人工环境与自然环境的有机融合,强调自然和社会、经济协调发展和整体生态化,即实现人与自然共同和谐、共生共荣的可持续发展[6]。如水循环的利用、垃圾生化处理技术等,在建筑上表现为节能环保材料的的广泛应用,在材料的性能上比过去有很大的提高,人们对节能环保的认识也有很大的提高,如太阳能光伏一体化,在建筑的构造技术上也将更加注重和改进,使建筑达到更佳的节能环保的效果。同时,建筑也将更加智能化,基于先进的计算机技术的基础上,使小区的安全防范、物业管理、家庭电气化远程遥控等各个方面将比现在又很大的提高。使人享受便捷的生活[7]。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201103/14806.htm
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