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下半年房地产金融的走势调查
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2005的上半年，房地产市场“有惊无险”的遭遇着宏观调控。（参考《建筑中文网》）
半年间，新政不断，影响力之大，可以从一位资深从业人士的话中体会出来：“房地产市场下半年会怎么样，现在没有人能够看清楚。” 政府各个经济主管部门各显神通，纷纷展开了具体而微的“宏观调控”，甚至对房地产行业直接干预。
被调控是房地产行业上半年的主旋律。市场无所适从，经济也无明显损害。于是，房地产依旧红得发紫、股票市场仍旧沉疴未除，这一左一右始终是决策层和老百姓难以释怀的心病。
为此《地产新闻》采访了多家金融机构，以期寻找到下半年房地产金融的走势。
房地产投资呈下降趋势
不久前，中国国际金融有限公司的一份研究报告显示，当前全国房地产投资将维持下降趋势。
中金公司的研究人员分析称，从房地产行业一季度政策频频出台可以看出以上海为中心的长三角市场的调整是不可避免而且很有成效的，国家对行业的调整从04年对供给的抑制转向对需求的抑制，尤其是投资性需求。
一般来说，政策是投资的导向。“从本轮宏观调控直指房地产的趋势来看，政府通过强制性提高发展商进入的资金门槛，使开发商在开发中的实际支付成本成倍地增长，从而遏制投资。”国泰君安证券研究部房地产行业资深研究员张宇告诉《地产新闻》。
例如要求提高开发企业的自有资金规模；在各地普遍实行土地“招拍挂”后，地方政府也加强了对土地出让收入的追缴，深圳、广东等地要求土地取得者在7—15 日内缴清全部土地出让金；为保护建筑施工企业及施工人员的利益，政府明确规定了开发商不准承建企业垫资建设等，这将对部分缺乏资金实力的中小开发商产生严重的冲击。投资下降自然在情理之中。“政策的最终目的是减少对银行贷款的极度依赖，加速行业内集约化的速度，最终让有资金实力的发展商留在行业内。房地产市场需要在一个稳定增长的市场中寻求一个合理的收益。”张宇强调。
事实上，来自北京市建委的最新的统计数据已经表明北京市房地产投资增速的下降。北京市1至5月，地产开发完成投资407.1亿元，同比增长7.3%，增速比2004年同期低23.5个百分点；占全社会固定资产投资的57.5%，低于2004年同期1.7个百分点。
银河证券的房地产研究员丁文也表示，下半年房地产投资不会反弹，速度已经被很好的控制住了，还将继续被控制。
此外，中金公司特别提出，市场比较明显的动态是全国范围的拓张继续加速，而热点区域已经从上海转移到北京。
“但是土地开发量和购置量的下降或增速放缓意味着未来供应量的放缓，所以在打压需求的同时，不会出现因过量供应而带来的市场供求大幅度失衡。”中金公司研究员解释说，“因此，我们认为在三季度和四季度房价的过快上涨将受到抑制。”
宏观政策走向
《地产新闻》辗转获得的万科集团的一份内部报告，该报告认为宏观政策尚留有余地，不排除会有更严厉的政策出台。因此，政府将以更多行政手段介入土地资源的结构性分配。地方政府土地出让利益最大化的取向将受到抑制，财政平衡能力将受到挑战，征收不动产税的步伐可能加快。
在此观点影响之下，万科的报告最后指出，本轮调控带来的震荡，将不同于上一轮。由于接盘者众，出现大面积烂尾楼盘的局面不会重演。企业退出市场的方式将由“逃离”变为“撤离”。行业的震荡和周期性调整仍将不可避免，但低谷的形态将与上一轮呈现不同。
伟业资产管理公司总经理张晓晋则认为，整个宏观调控到了一个预防通缩的局面，短期不会有大的变化。
在政策层面，张宇预测将表现为，首先，中央政府将继续严控城市开发用地数量，包括严格限制旧城拆迁的规模，以达到放缓商品房投资规模和创造被动需求的目的，并可能明确土地的国有属性，在土地收入上确定国家与地方之间的分配比例。其次，结合开发用地的“招拍挂”，规定土地在地方政府预算外收入中所占的比例上限，控制这一收入比例不断提高的趋势。第三，实行土地收入的收支两条线，防止地方政府在城市建设上的短期扩张冲动，并且在相当程度上可以防止房地产市场的短期波动。第四，为了缓解地方政府土地收入因新政策的出台而导致的突降，有可能会允许地方政府开征物业税给以补偿。
融资僵局难以打破
政策方面“严”字当头，从土地的严格控制，到贷款利率取消优惠措施到开征物业税，都充分表达了一个信号“抑制投资继续，打压需求”。这些在房地产公司层面就集中表现为两个问题，融资和土地。而实施招拍挂之后，土地出让金严格缴纳后，土地也跟资金密切挂钩。
“在信贷紧缩的情况下，公司资金压力是关键问题。”中金公司把资金问题摆在了首位。
传统的房地产企业的资金来源主要包括银行贷款、承建商垫资、预售回款，一般开发商自有资金占总投资的15%左右就可以从容运作。但是新的形势下，这些主要渠道门槛加高，开发商在充足自己的自有资金的同时，拓宽融资渠道日益迫在眉睫。
中金公司根据其掌握资料分析称，今年房地产企业资金来源中来自银行的贷款比例为21%，通过预售及其他方式或的其他资金比例有所下降，从04年49%下降至42%，自筹资金来源与04年相比增加到34%.“今年上市的房地产商多进行了转债和增发，行业动态较为突出的是公司融资的增加和通过兼并收购的方式获得土地。”中金公司透露。
对此，伟业资产管理公司总经理张晓晋解释“这是小的开发商在不得已的情况下，让渡大的项目和控制权解决资金问题”。
“最常用的方法就是上市融资，但是且不说房地产企业上市企业少之甚少，新上市又十分困难，加之中国股市股权分置这一棘手问题短期恐怕很难解决，因此从国内资本市场上直接融资几乎是不可能的。”国泰君按的张宇评价说。而海外上市的途径，对于大多数资质欠佳的房地产公司似乎更是难以实现。“虽然上市的愿望强烈，但是资本市场的投资者对房地产行业是有个理性的判断的。”清华大学经管学院从事房地产金融研究的王洪教授说。
观及房地产股票，由于投资者对政府进一步调控的恐惧，前一阶段以“唱空”为主，比如以北京房地产为主的首创一个月跌了17%，华润置地跌了19%，以上海房地产为主的复地跌了20%，在全国很多城市都有项目的中国海外则跌了15%。谈及下半年的预测，各家机构均认为调整将会有所稳定，需要分散风险，盯住行业内的龙头企业。
在谈到房地产企业发债的问题，业界并不看好。尽管5月中旬，建设部有关官员表示，由于房地产企业不适合上市，建设部因而不鼓励房地产企业通过上市进行融资。对此，各业人士人均表示这个平台尚未搭建起来，房地产企业通常负债率很高，很难符合国内现有的法律规定的。“只能说这是长期的目标，短期是很难实现的。”王洪教授说。
“现在比较多的还是上市公司的可转债，上半年一些大的房地产商已经开始发行了，但是批起来比较慢。企业债发起来则更不现实了。”丁文分析说。
而REITS一直是业内呼声极高的新融资渠道。但是由于短期内很难突破法律制度约束实施起来颇有难度，各家机构的观点几乎一致认为短期难担重任。虽然三月份银监会的一份有关房地产信托的征求意见稿点燃了大家的期望的，但是星星之火并未产生燎原之势，市场并不成熟，这依旧是一厢情愿的想法。
伟业的张晓晋则强调市场是不缺资金的，只是流向的问题。大多数投资者看到开发的暴利，并不满足于收益物业的回报率。“这才是问题的根本所在”他说。
“热钱”问题
6月1日， 为遏制无贸易背景的短期投机资金，国家外汇管理局的《关于现阶段完善出口预收货款和转口贸易收汇管理有关问题的通知》开始实施 。
这一规定要求，银行在收到收汇单位的境外汇款后，应当根据汇款指示认真审核汇款性质。对于单笔等值20万美元以上（含20万）的四类境外汇款，银行应将其转入收汇单位开立的待结汇账户，核查后方可结汇。
对此，业界给与了很高的评价，“搞清清楚钱从哪里来到哪里去，当然是好事。”王洪教授说。
在国泰君安的张宇看来，境外资金对中国汇率体制改革问题的看法是十分固执的，他们认为随着中国经济的全球化，中国汇率问题在受到全球经济结构的重新定位，这种调整已经超越了中国政府的自主调控能力。因此，境外资金不会因为短期内中国政府的态度而退却，相反，中国政府越是强调汇率稳定的重要性，他们就越加积极地进入这个市场。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200508/3546.htm
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