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房地产开发项目中工程造价的控制
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内容提示：分析了建设项目从决策到设计和施工各阶段对造价的影响,找出造价控制的重点因素.讨论了房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段分别需要采取的相关措施和方法,以尽量降低项目的工程造价,即在决策阶段编写详细的可行性研究报告和编制投资估算;在设计阶段优化设计方案,进
房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程,即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段.有关分析资料显示[1],在项目投资决策阶段对投资的影响可达95%以上;初步设计阶段可达75%～95%,对建筑工程造价的影响力最大;技术设计阶段可达35%～75%,对建筑工程造价的影响力减小,该阶段只确定工程设计的合理性、可行性;在施工图设计阶段可达10%～35%,其影响力进一步削弱.因此,最关键的阶段是项目实施之前的项目决策(决定因素)和设计阶段(关键因素),因此要根据影响力的大小有所侧重.
1 规划决策阶段工程造价的控制
决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有很大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等.该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算.
1.1 编写可行性研究报告
可行性研究报告是决策的重要依据,做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,开发的项目是否有相应的消费群体,深入了解开发项目所定位的业主们的需要,要确保项目是适应发展要求的;做好效益研究,从投入、产出入手,解决项目在经济上的“合理性”问题.既要符合所在城市的规划要求,又要满足使用功能,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用.可行性研究的深度要规范化和标准化,研究报告要确保真实性和科学性.
1.2 编制投资估算
投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一.它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据,也是决策的主要依据.
在投资估算中,设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容,费用构成应齐全、合理,确保估算质量.主要工艺要进行多方案比较,设计方案不仅要技术上可行,而且经济上更应合理.所以工程经济人员从建设方案的优选开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可能打足投资不留缺口,这是编制投资估算工作的关键,也是下阶段的重要依据.
2 设计阶段工程造价的控制
工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段.
2.1 优化设计方案
专家指出[2],虽然设计费用占工程总投资的比例很小(1%～2%),但它对工程造价的影响程度达到75%.搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键,重施工、轻设计的观念必须克服,控制工程费用应从设计抓起.因此,建设单位在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料.
2.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制
方案设计招标完成后,还要重视技术设计和施工图设计.我国的建设项目中,一旦某个方案中标,在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少竞争机制,设计人员随意加大梁柱截面,提高混凝土强度等级,增加配筋量,出现了不少设计不合理现象,致使投资严重失控.在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段,避免无谓的浪费.限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破.控制概算不超过投资估算,主要对工程的设备、材质控制,实行设计招标,增加竞争意识,降低成本.
a.单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理,如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等,并能够满足建筑分隔上的使用功能.
b.在单体建筑中,各种材料、设备的选用要适当.例如在围护结构材料的选取上:加气混凝土砌块(其100mm厚墙体容重约为730kg/m3),目前普遍应用于高层、小高层和多层框架结构的内外隔墙;如果在设计中选用重量更轻,且日益推广的新型建筑材料如空心石膏砌块(其100mm厚墙体容重约为700kg/m3),总荷载就会减少很多,从而使梁、柱的截面、配筋减少,传至基础的荷载也将减小,可节约混凝土及钢筋用量,降低上部结构及基础的造价.在材料的选用上,一定要从质量和价格上进行比较.例如在设计中根据开发项目所处的地段、面向的客户、预算房价的多少以及开发的利润来最终决定选用外装饰材料、室内装饰材料、防水材料、门窗材料、水电材料及设备.
c.在单体建筑设计中,注重基础与地基处理方案的选择.一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20%,此项费用较难控制,因为地质条件千变万化,因此选定方案非常重要.
基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小,其选择原则是在保证满足工程需要的前提下尽量选择造价低的形式.例如对于地质不够好的地段必须要采用桩基时,就可以考虑选择造价相对较低的人工挖孔桩.
d.在单体设计上,要控制整栋建筑的配筋率[3],当然各种结构和单体的配筋率大小不等[4],但总体平均值大致如下:多层砖混结构约20kg/m2;多层、小高层的框架结构约30～45kg/m2;高层框剪结构约50～70kg/m2.单体配筋率计算后,与以上指标进行比较,如配筋率超过以上指标,则结构太保守,配筋偏大,工程造价会增加,应重新考虑修改设计方案来减小配筋.因此,通过认真计算比较其配筋率来合理调整结构的配筋大小,最终确定最佳配筋率,从而降低工程造价.
e.单体设计中,在容积率不变的情况下,单体建筑的使用率要提高.即套内使用面积的大小要控制好,通常对于多层、小高层公摊系数约为1.1左右,高层约在1.2左右比较合理.
f.在单体设计中要结合开发项目的具体特点,围绕开发商的开发理念及经营模式、目的和利益,最终设计出切合本项目的单体工程.
3 实施阶段工程造价的控制
工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段,是人力、物力、财力消耗的主要阶段.工程量大,涉及面广,影响因素多,材料设备价格随市场供求波动大.要提高工程质量,控制工程造价,发挥房地产开发的投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能.
3.1 选择合理的施工方案
对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核,采用经济技术比较方法进行综合评审,要合理化、经济化,尤其涉及到图纸以外增加的方案,一定在保证安全、质量的前提下,用最经济的方案,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资控制.
3.2 控制工程变更和现场经济签证
在工程建设项目中,工程变更和现场签证是不可避免的,但要进行有效控制.为防止施工图设计中产生漏洞,除在审核图纸时把关外,还应在甲、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术咨询中尽量消除漏洞.设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,尽可能把设计变更控制在施工阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,更要先比较各个方案的优劣,选择最经济适用的方法,使工程造价得到有效控制.
a.基础部分由于很多不可预料的因素,发生的图纸外的签证比较多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要严格把关.
b.对于现场签证,要实行严格认真的逐级审核制,即造价工程师审核签字,总监理工程师及业主方项目经理再审核签字后方才有效.
c.对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核.
3.3 严格审核工程施工造价
根据计划进度和现场施工的实际进度,即时核定施工预算.对于实际有可能超出相应施工单位报价的部分,要加以详细分析,找出原因,调整或修正,对工程造价实施动态控制.
a.各种单项工程造价严格控制在预算内[5].各种主要材料及设备的价格,如钢筋、商品混凝土、水电主材设备等均应控制在预算之内.尽量不突破,如果必须调整则应及时办好现场材料、设备的确认手续.
b.对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容,要办理好相关手续,在结算中予以扣减.
c.工程项目的材料费一般占工程总造价的50%～60%左右,材料费用是成本控制的关键.建设单位为控制成本及确保材料质量,对某些材料可采用甲方指定或限价方式.在材料调差方面,主材及设备调低调高的部分都要认价,办好相关手续,结算时据实调差.
d.结算审计时,对各个单项的工程量分别复核,同时对定额套项要严格审核,不出现漏项、增项及施工单位套高不套低的现象.
e.在工程竣工后,房地产开发公司应建立严格的结算审核制度,自身审核后,再送至专业审计单位进行二次审核,通过层层把关,真实合理地反映工程造价,从而降低工程成本.
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200611/942.htm
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