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关于我国房地产中介行业信息化的几点探讨
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内容提示：传统的房地产中介主要是作为信息中介而存在的,是信息稀缺年代的产物。在社会发展进入21世纪网络信息化时代以后,这种单纯提供信息的中介模式将受到很大的冲击。网络时代的房地产中介将成为一种信息密集型产业,信息的准确性、及时性以及信息量的多寡仍是直接影响其成败的关键因
传统的房地产中介主要是作为信息中介而存在的,是信息稀缺年代的产物。在社会发展进入21世纪网络信息化时代以后,这种单纯提供信息的中介模式将受到很大的冲击。网络时代的房地产中介将成为一种信息密集型产业,信息的准确性、及时性以及信息量的多寡仍是直接影响其成败的关键因素,此时的互联网络则以其方便快捷、信息量大、传播范围广等优势成为中介行业高效运营的保证。（参考《建筑中文网》）
1 房地产中介行业信息化的涵义
很多发达国家在房地产行业,无论是买卖存量还是增量几乎都是经过中介进行交易的,所有买房和卖房信息都是通过经纪人协会传送的。以美国为例,房地产交易有85%是通过中介服务进行的,其中信息技术的应用十分广泛。1997年以来,美国房地产经纪人协会的70多万名成员中,上网人员的比例已经从27%增加到72%;平均有90%的经纪人拥有电脑,60%的经纪人使用E-mail与客户联系;60%的房地产公司在互联网上建有自己的网站,72%的房地产公司直接通过网络与客户洽谈业务。目前在欧美房地产中介行业比较流行的信息技术是MLS(MultipleListingService)系统,它通过房地产经纪人的联合,共同组建信息共享的系统资源,彼此分享信息。对于要租买房屋的消费者来说,只需在房地产经纪人所设的计算机终端上输入要租买房屋的特征,就可以查出所有共享资源中符合条件的房产,并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置,通过网上播放的实地录像“考察”房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。如果在现有的共享资源中没有找到合适的房产,客户还可以委托经纪人把自己的要求上传至专业的房产交易网站,在更庞大的数据库中查找相关房源。在美国目前大约有90%的房地产经纪人参加了MLS系统,英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰等国家也相继推行了MLS系统。信息技术在美国房地产经纪业的应用还包括使用CD-RDM式合同和使用人工智能计算机评估房地产价格等等。
结合美国房地产经纪业信息化的现状和发展趋势,笔者认为房地产中介行业信息化的涵义可以概括为以下几个方面:
1.1 办公自动化、信息化(OA系统):实现信息的网络化传递、信息资源的快速共享、工作流程的全部自动化。
1.2 业务处理自动化、信息化(即企业的MIS系统、辅助决策系统):实现企业业务管理的统一规划、项目管理、财务管理和人力资源管理等主要内容的基础管理业务处理活动自动化和信息化。
1.3 客户服务自动化:利用信息系统及时了解客户信息,并以最快的速度向客户提供最满意的服务。客户服务自动化在美国已经作为公司发展最为重要的一部分。
2 房地产中介行业信息化的优势分析
2.1 有利于降低运营成本、形成规模效益。在房地产中介行业发展的初期,中介公司一般以电话的形式开展业务往来,因此信息的获取渠道非常单一,人力、物力的投入成本较高,尤其是公司的业务扩大时,信息渠道窄的制约更明显起来。如今在网络时代,则能有较实现信息传递成本的低廉化,由此能够给公司带来相应的规模效益。以美国的MLS系统为例,该系统采用的是远程在线交易系统,具有实时处理业务和远程控制的特点,信息化平台为房地产经纪人之间以及房地产经纪人和客户之间提供了方便快捷的交互式空间。美国MLS的成功经验表明,信息集成化和服务集成化既方便了客户,同时也使得公司在不断的发展和壮大中有效的降低运营费用。
2.2 有利于提高服务质量。房地产中介行业作为一个服务行业,中介公司竞争能力的强弱关键反应在其总体服务质量的高低上。决定服务质量差异的主要因素在于服务的专业性和技术性。专业性的加强关键在于中介公司服务理念和专业知识的不断完善;而技术性的提高则体现在整个服务的过程中能为客户提供更方便、快捷和准确的信息。网络的优势恰好可以为这种对服务技术性的要求提供强大的支持。通过网络的应用,整个服务流程变得更加简单、顺畅,中介公司之间可以进行最快的信息交流,从而能够在最短的时间内给客户提供最完善的服务。
与此同时,中介公司以网络新技术为依托开发更多的业务种类,满足不同客户的多种需要。比如美国的MLS系统就凭借其交易系统可以远程控制的特点,为需要异地房屋买卖和租赁的客户提供与本地客户相同的服务。大大丰富了其客户来源。同时,再加上很多房地产经纪人依靠网络有效地提高了工作效率,从而推进了企业的品牌效应不断扩大。
2.3 有效地促进了企业内部管理的科学化。在企业发展过程中,随着规模效应的强化,往往带来的负效应是企业机构臃肿和人员办事效率降低,这就需要企业建立一个行之有效的内部管理系统。随着网络时代的来临,在公司内部架设局域网,使管理更为规模化和专业化便成为了可能。局域网的架设,一方面可以为公司内人员之间的交流提供便利条件,公司成员之间通过局域网可以畅所欲言就公司现状进行讨论,一些好的提议和见解也可以在交将近中不断深化并达成共识;另一方面,房地产中介行业内各公司的业绩也可以在网络上及时更新并予以通报,通过信息和业务量的查询,公司管理者能够及时把握本公司当前在业内的运行状况和所处地位,从而能够制订更为有效的方针和对策。
3 我国房地产中介行业信息化的三个阶段及方案的构建
企业信息化实质上是企业组织机构、工作流程和计算机技术三个方面的优化组合,借鉴国外房地产中介企业实现信息化的历程,笔者认为我国房地产中介行业实现信息化要经历三个必经阶段:第一阶段形成的是接口式的商务模式。在这种模式中,各项工作的服务流程是各自独立的,客户、业务相互独立,组织机构是树型结构。第二阶段是集成商务模式,形成“客户/服务器”体系。在这一阶段中的组织体系是相对网状的,基本实现了以服务对象为核心把工作流程中的各个功能串接起来。第三阶段就是Internet时代,该阶段完全借用互联网完成协同式的商务运作。
结合我国房地产中介行业的现状和网络化经营模式的特点以及美国的成功经验,笔者认为在目前阶段,在我国房地产中介行业发展信息化的过程中,应该走电子商务和传统经营方式相结合的道路,即以中介企业内部局域网为基础,以电子商务系统为依托,兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式,构建房地产中介行业的信息化系统(系统规划见图)。
在该系统中,以租房或购房为例,消费者通过Internet访问中介企业的Web网页,中介企业在网页中详细介绍代售房屋的详细资料和实物效果图,然后消费者在其中选择自己所需要的产品或服务, 然后向企业发出购买请求信息。企业在收到求购信息后,分别把消费者利用注册账户输入的个人身份信息和包含了消费者持卡银行发授的账号信息交于认证中心和交易网关,经过认证中心对消费者的认证和交易网关专线连接的消费者所在银行对该消费者的支付能力进行确认以后,企业就回答消费者购买提出的任何问题。在交易行将完毕时,房地产中介公司将交易结果向房产管理部门登记注册并办理相关手续,同时请求房产管理部门向消费者发送房屋产权证的电子版。在发证前,中介企业从消费者所在账户中提取购房款。最后,中介企业向消费者发送房屋钥匙和纸制的房屋产权证。对于委托企业销售房产的消费者,消费者首先向房屋管理部门申请该房屋的房屋产权证的电子版,同时向认证中心寻求交易认证并注册登记。然后消费者将个人身份信息、账号、房屋产权证电子版和委托售房合同交到中介企业,中介企业持上述证件和企业资质证明向认证中心申请代理销售该房产,在得到认证中心的确认后,正式代理该房产的销售工作。在房产销售完毕后,再通过中介企业的账户向售房人所在银行的账户支付售房款。
考虑到目前我国房地产中介行业中,相当一部分企业仍以传统的方式经营,所以为了兼顾传统的经营方式,在房地产中介行业信息化系统中,还增加了电话热线服务、固定营业网点的窗口服务以及上门服务等功能。
4 结语
据有关统计资料显示,在北京、上海、深圳和重庆等城市,每年涉及的房屋买卖交易额有几百亿,随着房地产二、三级市场的开放,这一份额在急剧膨胀,房地产中介行业如果不能加快信息化的进程,不仅会影响大批的租房人和买房人,而且也会影响房地产中介公司自身的发展,甚至会影响到我国房地产市场的健康发展。很多房地产中介公司已经认识到建立房地产中介服务系统的重要性,有些房地产中介公司也开始自行设计房源数据库,向客户提供服务。我们有理由相信,在21世纪的网络时代里,我国的房地产中介行业将在信息化的浪潮中走向成熟,逐渐成为我国第三产业发展的中坚力量。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200610/878.htm
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