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当代美国住宅的思考
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内容提示：美国2000年新建住宅投资4 251亿美元,占固定资产投资的21.3%;住宅直接消费为9 588亿美元,占GDP的9.71%;年存量住宅为1.16亿套(户),空置率为5.9%。购买新房一般中值价为80美元/ ft2,一套住宅(2 000 ft2)中值房价为16万美元;按中值计算贷款购房的支出与收入比为1:4.7;在美国仍有3 500万户居民租用住宅。
0 前言
笔者曾去美国两次。第一次在 1995 年停留一个月，参加在佛罗里达大学召开的国际会议（CIB．W89会议），到过美国西部、南部和东部的 8 座大城市（洛杉矶、休斯顿、奥兰多、纽约、华盛顿、费城、芝加哥和旧金山），是“走马观花”。第二次在 2001-09 停留了半年，对所研究领域进行调研和访问，走访了美国中部、南部和东部 12 个州、10 座城市（芝加哥、印第安那城、拉法耶特、圣路易斯、纳什维尔、亚特兰大、迈阿密、底特律、波士顿和纽约），访问了美国一流大学 5 所（哈佛、麻省理工、普渡、西北和乔治亚大学），做过交流和讲学，这次是“下马看花”。深刻体会到中美两国的差别：一是体制上的差别。即在政治体制和经济体制上的法治、民主和科学，比较完善。二是国民素质上的差别，特别是两国企事业领导层的素质差别较大。2000 年在适令人口中（25 岁以上）美国受高中以上教育的占 81.6%，我国为 13.8%；美国有学士学位的占 25.1%，我国大专以上为 4.5%，相差 5~6 倍；美国获诺贝尔奖多，而我国还没有。三是理念上的差别。美国人多是敢于涉险、创新，像匹“奔马”，我国多是听话、听老师讲，缺乏创新，而偏于“守旧”。四是基础设施的差别。美国 1999 年通车公路为 627 万km，是我国 2003 年 181 万 km 的 3.5 倍；美国关注生态环境，爱护动植物，绿化率高，新鲜空气指数高，与我国有很大差异。五是市场化和商品化的差别。美国民营意识和行为很强，官权不插手民间商务行为，政府主要致力于宏观规划和调控，培育并规范市场。财政靠税收，以及公共服务。（参考《建筑中文网》）
1 相关情况比较
1.1 国土
美国国土为 937 万 km2，略小于我国 960 万 km2，为 97.6%，同处于北温带（北纬 20°~50°），这一温带上的美、英、德、法、意、日和韩国等都发达起来了，因此，21 世纪该是中国的世纪。但是美国的土地及其周边环境比中国优越，全国地势较平坦，不像中国西部的高山峻岭，美国东、西部面临大西洋和太平洋，南面为墨西哥湾，北部有五大湖，四周交通顺畅。
1.2 人口
美国 2001 年人口为 2.85 亿人，2003 年我国含港澳台为 13.22 亿人，是美国的 4.6 倍。人力是资源，须要相当的知识和技能去做出贡献，同时，又是一种负荷，需要就业岗位和生存发展的载体，从长远看赶上美国，我国的人力资源应该是正的效应。
1.3 国内生产总值（GDP）
美国 2002 年为 10.45 万亿美元，是我国（不含港澳台，以下同）2003 年 11.67 万亿元人民币（合1.411 万亿美元）的 7.4 倍；美国人均 GDP 是中国的 33.5 倍。我国综合国力已跃升世界第 6 位，预计到 2005 年可赶上英国、法国，2020 年赶上德国，2030 年赶上日本，2050 年赶上美国；而人均 GDP 赶上美国须要到 2100 年。这是按现行汇率的估计值，如果人民币升值，将会缩短这一期间。
1.4 居民收入
据统计，美国 1980~1998 年间居民个人可支配收入占人均 GDP 的 65.3%，我国 2002 年城乡人均可支配收入占 GDP 的 55.4%，相差 10 个百分点。其主要原因我国的劳保福利的收入尚末计入；在我国的GDP 构成中劳动工资比重低于美国。从几个差别看，一是城乡差别。在美国已经消失；我国 2003 年城镇 GDP 是乡村的 3.23 倍，仍在扩大中。二是地区差别。美国地区差别最高的克特尔特（CT）州是最低的密西西比州的 2 倍；我国 2002 年上海市人均 GDP 是贵州省的 12.9 倍，差别很大。三是城市间的差别。美国 1997 年最高的旧金山市为最低的费尼可斯城市的 1.44 倍，其城市间差别很小；我国 2000年城市人均 GDP 最高的深圳市为较低的安顺市的 40 倍，差距悬殊。四是贫富差距。按最高收入层与最低收入层比来看，美国 1998 年高达 20 倍；我国 2002 年抽样约为 9.6 倍。
党的十六大提出 2020 年全面建设小康社会，应该是 960 万 km2 的每万 km2 都能实现小康，最近又提出了“五个统筹”的科学发展观，这应是达到上述目标和解决以上问题的总方针和政策。要把拉开的差距逐步缩小，必须有针对性地、逐渐地向弱势群体、向广域的三农、向后进地区和城市给予政策上及财政上的倾斜与扶持。住宅问题的解决，也必须置于这个发展的大趋势中去策划实施。
2 住宅建设投资
2.1 全社会固定资产投资
美国 2000 年全社会固定资产投资为 1.998 万亿美元，占其 GDP 的 20.3%（即投资率）。我国（不含港澳台，以下同）的投资率较高，2000、2001 和 2002 年分别为 36.8%，38.2%和 41.5%，逐步扩大，而 2003 年竟扩大到 47.2%，出现了投资过热和房地产局部泡沫，导致了部分原材料如钢材，能源如煤、电和石油，以及交通运输的紧张。近期内应把投资率控制在 40%及其以下为宜。
2.2 住宅投资与建设
美国 2000 年新建住宅投资 4 251 亿美元，占其固定资产投资的 21.3%，约占建设投资的 42.0%，年人均建筑面积 0.9m2。我国 2002 年城乡新建住宅竣工面积为 13.4 亿 m2，投资为 7 447 亿元人民币，占固定资产投资的 22.9%，占建设投资的 38.1%，年人均建筑面积 1.04m2。在我国住宅建设构成上，特大城市偏热，高档住宅偏多，适应中低收入阶层较小户型需求的住宅，显得不足。
2.3 住宅消费
美国 2000 年住宅直接消费于服务和维修为 9 588 亿美元，占 GDP 的 9.71%，间接消费的家具设施为 3 073 亿美元，占 GDP 的 3.11%，还有水、电、热等消费为 3 857 亿美元，占 GDP 的 3.91%，再加上上述的住宅投资，即有关住宅的投资与消费要占到 GDP 的 21.3%，说明住宅在美国经济中的地位非常重要，而我国缺乏这一方面的统计和分析。
2.4 存量住宅套（户）数和空置率
美国 2000 年存量住宅为 1.16 亿套（户），其中，单户式住宅占 60%，是主流，户均 2.4 人，每套建筑面积中值为 185.8 m2（2 000 ft2）；公寓式住宅多为出租住宅，每户建筑面积为 60~100m2，美国1950~2000 年间每年新建住宅 150~210 万套，年人均建筑面积 0.9~ 1.2m2。我国也在按这个势头发展，但出租房建设尚未进入日程。当今，在美国的现有住宅中常年使用的占 91%，季节性消遣用的占 3.1%，尚有 5.9%为空置的。但是小城市镇的空置率较低，单户房为 2.8%，出租房为 2%。
3 住宅形式和功能分析
3.1 住宅形式
美国住宅有 4 种形式。一是独门独户式。是主体，约占半数以上。多为 1~2 层，室外有草坪、花卉，有室外游泳池的占一定比例，多为中等生活水平的自有住宅。二是小型公寓式。所占比例较大，占 30%~40%，多为 3 层建筑，每栋住 2 户或 4 户，最多是 10 户左右，多为出租住宅。三是大型公寓式。所占比例很小，多为 5~6 层建筑，供出租用。四是豪宅。占地大，建筑面积也大，为 1~2 层建筑，周边有树丛、草坪和水面，功能水平高，所占比例较小。
3.2 住宅功能和使用能源
设备齐全，现代技术的应用很普遍，智能化水平较高，即使租用住宅也是功能全部到位，设有电冰箱、电烤炉、微波炉等，装修也全部到位，带有地毯。并有小区的健身房、游泳池，免费使用。而且大小城市的住宅几乎不存在差别。据统计，美国 2000 年城乡 1.045 亿户使用能源的分类如下：用管道燃气占 50.5%，用电力占 30.8%，用燃油占 9.4%，用缸瓶装燃气占 6.4%，以上使用现代能源共占 97.1%；其余是使用煤、木柴和草，所占比例甚小。
3.3 人居环境
堪称优美，低密度的住宅区，绿化（地）率均在 30%以上，遍地绿草坪，无尘埃。树木分高低层次栽植，四季常青。生态保护好，动物、鸟类经常出没，宠物粪便即时清除，垃圾及时清运，全美户均有 1.7 台汽车，单独户有 2 个室内车位，公寓保证每户一个以上车位，超市前有充足的停车场。
3.4 缺少设施的住宅
美国的住宅也并非到处完善，在偏僻地区也有缺少设施的住宅，2000 年无排水设施的占全国总户数的 0.5%，无厨房设备的占 0.6%，无电话服务的占 3.1%。我国广大农村几乎无排水设备，无厨房设备，近几年有电话服务，增加迅速，2002 年末电话机普及率为 33 部/ 百人。
4 住宅价格和金融
4.1 现房价值
美国 2000 年自有房屋户为 5 555 万户，占总户数的 66%，其余 34%为租房户。其中，每套大于 30万美元高房价的户数占总户数的 10%，每套为 15~30 万美元较高房价的户数占 26%。每套 12~15 万美元一般房价的户数占 54%，每套 12 万美元以下低房价的户数占 10%。
笔者曾去美国两次。第一次在 1995 年停留一个月，参加在佛罗里达大学召开的国际会议（CIB．W89会议），到过美国西部、南部和东部的 8 座大城市（洛杉矶、休斯顿、奥兰多、纽约、华盛顿、费城、芝加哥和旧金山），是“走马观花”。第二次在 2001-09 停留了半年，对所研究领域进行调研和访问，走访了美国中部、南部和东部 12 个州、10 座城市（芝加哥、印第安那城、拉法耶特、圣路易斯、纳什维尔、亚特兰大、迈阿密、底特律、波士顿和纽约），访问了美国一流大学 5 所（哈佛、麻省理工、普渡、西北和乔治亚大学），做过交流和讲学，这次是“下马看花”。深刻体会到中美两国的差别：一是体制上的差别。即在政治体制和经济体制上的法治、民主和科学，比较完善。二是国民素质上的差别，特别是两国企事业领导层的素质差别较大。2000 年在适令人口中（25 岁以上）美国受高中以上教育的占 81.6%，我国为 13.8%；美国有学士学位的占 25.1%，我国大专以上为 4.5%，相差 5~6 倍；美国获诺贝尔奖多，而我国还没有。三是理念上的差别。美国人多是敢于涉险、创新，像匹“奔马”，我国多是听话、听老师讲，缺乏创新，而偏于“守旧”。四是基础设施的差别。美国 1999 年通车公路为 627 万km，是我国 2003 年 181 万 km 的 3.5 倍；美国关注生态环境，爱护动植物，绿化率高，新鲜空气指数高，与我国有很大差异。五是市场化和商品化的差别。美国民营意识和行为很强，官权不插手民间商务行为，政府主要致力于宏观规划和调控，培育并规范市场。财政靠税收，以及公共服务。（参考《建筑中文网》）
1 相关情况比较
1.1 国土
美国国土为 937 万 km2，略小于我国 960 万 km2，为 97.6%，同处于北温带（北纬 20°~50°），这一温带上的美、英、德、法、意、日和韩国等都发达起来了，因此，21 世纪该是中国的世纪。但是美国的土地及其周边环境比中国优越，全国地势较平坦，不像中国西部的高山峻岭，美国东、西部面临大西洋和太平洋，南面为墨西哥湾，北部有五大湖，四周交通顺畅。
1.2 人口
美国 2001 年人口为 2.85 亿人，2003 年我国含港澳台为 13.22 亿人，是美国的 4.6 倍。人力是资源，须要相当的知识和技能去做出贡献，同时，又是一种负荷，需要就业岗位和生存发展的载体，从长远看赶上美国，我国的人力资源应该是正的效应。
1.3 国内生产总值（GDP）
美国 2002 年为 10.45 万亿美元，是我国（不含港澳台，以下同）2003 年 11.67 万亿元人民币（合1.411 万亿美元）的 7.4 倍；美国人均 GDP 是中国的 33.5 倍。我国综合国力已跃升世界第 6 位，预计到 2005 年可赶上英国、法国，2020 年赶上德国，2030 年赶上日本，2050 年赶上美国；而人均 GDP 赶上美国须要到 2100 年。这是按现行汇率的估计值，如果人民币升值，将会缩短这一期间。
1.4 居民收入
据统计，美国 1980~1998 年间居民个人可支配收入占人均 GDP 的 65.3%，我国 2002 年城乡人均可支配收入占 GDP 的 55.4%，相差 10 个百分点。其主要原因我国的劳保福利的收入尚末计入；在我国的GDP 构成中劳动工资比重低于美国。从几个差别看，一是城乡差别。在美国已经消失；我国 2003 年城镇 GDP 是乡村的 3.23 倍，仍在扩大中。二是地区差别。美国地区差别最高的克特尔特（CT）州是最低的密西西比州的 2 倍；我国 2002 年上海市人均 GDP 是贵州省的 12.9 倍，差别很大。三是城市间的差别。美国 1997 年最高的旧金山市为最低的费尼可斯城市的 1.44 倍，其城市间差别很小；我国 2000年城市人均 GDP 最高的深圳市为较低的安顺市的 40 倍，差距悬殊。四是贫富差距。按最高收入层与最低收入层比来看，美国 1998 年高达 20 倍；我国 2002 年抽样约为 9.6 倍。
党的十六大提出 2020 年全面建设小康社会，应该是 960 万 km2 的每万 km2 都能实现小康，最近又提出了“五个统筹”的科学发展观，这应是达到上述目标和解决以上问题的总方针和政策。要把拉开的差距逐步缩小，必须有针对性地、逐渐地向弱势群体、向广域的三农、向后进地区和城市给予政策上及财政上的倾斜与扶持。住宅问题的解决，也必须置于这个发展的大趋势中去策划实施。
2 住宅建设投资
2.1 全社会固定资产投资
美国 2000 年全社会固定资产投资为 1.998 万亿美元，占其 GDP 的 20.3%（即投资率）。我国（不含港澳台，以下同）的投资率较高，2000、2001 和 2002 年分别为 36.8%，38.2%和 41.5%，逐步扩大，而 2003 年竟扩大到 47.2%，出现了投资过热和房地产局部泡沫，导致了部分原材料如钢材，能源如煤、电和石油，以及交通运输的紧张。近期内应把投资率控制在 40%及其以下为宜。
2.2 住宅投资与建设
美国 2000 年新建住宅投资 4 251 亿美元，占其固定资产投资的 21.3%，约占建设投资的 42.0%，年人均建筑面积 0.9m2。我国 2002 年城乡新建住宅竣工面积为 13.4 亿 m2，投资为 7 447 亿元人民币，占固定资产投资的 22.9%，占建设投资的 38.1%，年人均建筑面积 1.04m2。在我国住宅建设构成上，特大城市偏热，高档住宅偏多，适应中低收入阶层较小户型需求的住宅，显得不足。
2.3 住宅消费
美国 2000 年住宅直接消费于服务和维修为 9 588 亿美元，占 GDP 的 9.71%，间接消费的家具设施为 3 073 亿美元，占 GDP 的 3.11%，还有水、电、热等消费为 3 857 亿美元，占 GDP 的 3.91%，再加上上述的住宅投资，即有关住宅的投资与消费要占到 GDP 的 21.3%，说明住宅在美国经济中的地位非常重要，而我国缺乏这一方面的统计和分析。
2.4 存量住宅套（户）数和空置率
美国 2000 年存量住宅为 1.16 亿套（户），其中，单户式住宅占 60%，是主流，户均 2.4 人，每套建筑面积中值为 185.8 m2（2 000 ft2）；公寓式住宅多为出租住宅，每户建筑面积为 60~100m2，美国1950~2000 年间每年新建住宅 150~210 万套，年人均建筑面积 0.9~ 1.2m2。我国也在按这个势头发展，但出租房建设尚未进入日程。当今，在美国的现有住宅中常年使用的占 91%，季节性消遣用的占 3.1%，尚有 5.9%为空置的。但是小城市镇的空置率较低，单户房为 2.8%，出租房为 2%。
3 住宅形式和功能分析
3.1 住宅形式
美国住宅有 4 种形式。一是独门独户式。是主体，约占半数以上。多为 1~2 层，室外有草坪、花卉，有室外游泳池的占一定比例，多为中等生活水平的自有住宅。二是小型公寓式。所占比例较大，占 30%~40%，多为 3 层建筑，每栋住 2 户或 4 户，最多是 10 户左右，多为出租住宅。三是大型公寓式。所占比例很小，多为 5~6 层建筑，供出租用。四是豪宅。占地大，建筑面积也大，为 1~2 层建筑，周边有树丛、草坪和水面，功能水平高，所占比例较小。
3.2 住宅功能和使用能源
设备齐全，现代技术的应用很普遍，智能化水平较高，即使租用住宅也是功能全部到位，设有电冰箱、电烤炉、微波炉等，装修也全部到位，带有地毯。并有小区的健身房、游泳池，免费使用。而且大小城市的住宅几乎不存在差别。据统计，美国 2000 年城乡 1.045 亿户使用能源的分类如下：用管道燃气占 50.5%，用电力占 30.8%，用燃油占 9.4%，用缸瓶装燃气占 6.4%，以上使用现代能源共占 97.1%；其余是使用煤、木柴和草，所占比例甚小。
3.3 人居环境
堪称优美，低密度的住宅区，绿化（地）率均在 30%以上，遍地绿草坪，无尘埃。树木分高低层次栽植，四季常青。生态保护好，动物、鸟类经常出没，宠物粪便即时清除，垃圾及时清运，全美户均有 1.7 台汽车，单独户有 2 个室内车位，公寓保证每户一个以上车位，超市前有充足的停车场。
3.4 缺少设施的住宅
美国的住宅也并非到处完善，在偏僻地区也有缺少设施的住宅，2000 年无排水设施的占全国总户数的 0.5%，无厨房设备的占 0.6%，无电话服务的占 3.1%。我国广大农村几乎无排水设备，无厨房设备，近几年有电话服务，增加迅速，2002 年末电话机普及率为 33 部/ 百人。
4 住宅价格和金融
4.1 现房价值
美国 2000 年自有房屋户为 5 555 万户，占总户数的 66%，其余 34%为租房户。其中，每套大于 30万美元高房价的户数占总户数的 10%，每套为 15~30 万美元较高房价的户数占 26%。每套 12~15 万美元一般房价的户数占 54%，每套 12 万美元以下低房价的户数占 10%。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/285.htm
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