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房地产是CBD发展的缔造者和颠覆者
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内容提示：近年来，房地产在北京CBD的发展中一直扮演着重要的、同时也存在较大争议的角色。房价过高、商品住宅开发过度、CBD概念泛化……，这一系列问题不断“拷问”着房地产界。
近年来，房地产在北京CBD的发展中一直扮演着重要的、同时也存在较大争议的角色。房价过高、商品住宅开发过度、CBD概念泛化……，这一系列问题不断“拷问”着房地产界。（参考《建筑中文网》）
房地产业：北京CBD的领跑者何以倍受非议？
在房地产开发商眼中，CBD首先是一个房地产概念，也始终是一个房地产概念。在一块不足四平方公里的区域内聚集大量金融、商业、贸易、信息以及中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的“黄金地带”，这是中外CBD的写照。与国际上著名CBD形成过程不同的是，北京CBD是决策者设计、规划出来的。“规划——政策——招商引资”的发展模式与其它类型的开发区没有多大区别。金融街是如此，亦庄也是如此。正因为这样，房地产成了北京CBD的建设者、领跑者。
近两年来北京CBD公寓住宅建设面积过大的状况让不少人疑虑重重，普遍认为开发商对短平快的高档住宅情有独钟，区内许多大项目都以公寓立项。在 CBD3.99平方公里面积的核心区内，住宅供应量大大超过了写字楼，写字楼、住宅与商业配套的比例现在已达1：3：1，与总体规划2：1：1的比例相差较大。作为商务区重头戏的写字楼建设由于贷款较难、投资回收期长、风险较大而受到冷落。在2005年商业地产集中放量后，此种状况会有所缓解，但对北京 CBD的健康发展仍有可能产生极为不利的影响：一是会提高地价，抬高CBD的门槛，使今后想进入核心区的企业承担更高的成本；二是会减少发展商务核心区的土地空间。
这种疑虑看似合理，不过如果考虑到CBD的本性、北京CBD的发展程度、房地产供求状况等因素，就不难发现其中的合理逻辑。首先，自20世纪 20年代CBD发端于美国以来，从来都是集中大量金融、贸易、商业及中介服务的“商业汇聚之地”，拥有大量商务办公、酒店公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。便于现代商务活动的场所只是CBD的硬件要素，活跃的商业活动才是CBD真正的灵魂。如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、香港的中环都是著名的CBD，在全球商业界赫赫有名。但是，按照国外著名CBD建设的经验，没有几十年功夫很难建成一个“地道”的CBD.北京CBD虽然在短短的几年内集中了北京地区70%的涉外资源，其中包括65%的跨国公司代表处和80%的豪华酒店，但产业聚集度、企业生态、商业氛围远未形成。换句话说，冷冰冰的钢筋和水泥需要人气和商业气氛来温暖，只有随着商业气氛的上升和成熟，CBD才可称之为名副其实的CBD.
再从北京住宅市场来看，供求矛盾始终没有多大变化。只要有着很好的市场前景，不论是宏观调控还是城市规划，开发商的使命都是满足市场需求。在成熟的CBD形成之前，北京CBD主要是个房地产概念，在房地产市场上，住宅需求“饥渴”远大于写字楼，资金当然就会投向最稀缺的领域。近两年来，随着 CBD区域内住宅供应增加，写字楼供应相对不足。随着商业气氛的上升，市场对商业地产的需求加大，万科中心、万达广场等一批商业地产已经迅速作出回应。
因此，对CBD区域内房地产结构的问题必须结合市场导向来看，仅仅以一个“空投”的规划不能诠释CBD的真正内涵，也不能解释合理的市场逻辑。一个大胆的假设是：如果在CBD概念产生起就限定开发商只能开发商业地产项目，结果要么是投资萎靡，要么是高闲置率，无论哪一种都有可能使CBD胎死腹中。
泛化CBD对CBD发展构成威胁？
在现代商业社会里，有价值的东西如果不能被列入专利保护，就必然会变成公共品。自CBD成为概念起，也就注定这个概念会被利用和挟迫。当CBD 代表了现代商业、高品位、升值潜力大等一系列房地产商业价值时，房地产商就开始在标签上打主意、做文章，“上CBD”、“下CBD”、“后CBD”、“泛 CBD”等标签使“CBD”在空间上大大延伸，包括朝阳区的大部分和东城区的一部分地区，甚至通州区和河北省的燕郊也打出了“后CBD”的牌子。
标签的泛化就像增发纸币一样——贬值，关心CBD成长的人都担心由此引起CBD核心凝聚力的下降和所谓的“挤出效应”。但这种担心大无必要，认清市场经济中CBD和房地产关系的实质才是关键。房地产借用CBD给自己脸上贴金无可厚非，因为其终极目标是投购房者所好：购房自住者求个开心和心里满足，犹如给自己家孩子取了个好名字；投资者希望升值，最起码它代表着距CBD更近、更便捷。但是，房地产就是房地产，CBD就是CBD.正如朝阳区委书记李士祥两年前所说的“CBD不是搞房地产，CBD不是搞住宅”。房地产本身不能变成、更不会替代CBD，CBD的商业功能和品牌价值绝对不会在一般社区中被复制。在一定程度上，这种成熟的泛CBD社区的出现和建设会巩固CBD的地位，在人气、商业氛围等方面会加速CBD商业成熟化的进程。而真正对CBD构成威胁的则是金融街、中关村、亦庄、燕莎等特定商业区域。决定CBD成败的不是房地产本身，而是CBD的直接竞争者及其自身。仅凭CBD的概念尚不足以支撑本区域的发展，如果不能在配套服务、商业设施、基础建设尤其是交通等方面进行大幅度的改善，CBD将面临众多企业迁出的问题。自去年以来，摩托罗拉、西门子、康明斯等数家跨国公司迁出CBD，主要原因就是高额租金所导致的商营成本高攀和配套设施缺乏、越来越不堪重负的交通状况。目前在泛化CBD区域出现了不少大型商业设施，虽然分流了一些CBD客户，却远没有形成对CBD的替代和竞争关系，反而在一定程度上缓解了CBD的压力。但是，如果CBD不能及时解决自身在商业配套、交通等公共基础设施上的问题，金融街、中关村、亦庄、燕莎、泛CBD区域等都会对CBD形成竞争和挑战。
未雨绸缪：CBD房地产走向终结？
对于房地产业来说，CBD是诱人的。在CBD内开发房地产，除了高额的投资回报外，还极具地标性、时代性和国际性。因此，3.99平方公里的区域内，房地产业将继续是CBD的建设者、缔造者，规划中的、尚未开发的土地都是房地产开发商的囊中之物。经过几年的建设，包括世贸国际公寓、新城国际、温莎大道、金地国际花园、财富中心公寓在内的超过100万平方米住宅供应量的销售基本完成。CBD住宅市场已经降温，而占CBD规划量50%以上的商务写字楼刚刚开始放量，进入快速发展时期。2005年，写字楼的供应量将达到60万平方米以上。因此，未来几年，CBD的房地产将以写字楼等商业地产为主。同时，物业经营与管理、房屋租赁和二手房交易等房地产中介业将开始在本区域快速发展和成长。
CBD对开发商而言也有残酷的一面。3.99平方公里的狭小区域中，规划可开发的土地会越来越少，使得本区域内的地价不断攀升，开发成本也不断增加。目前CBD区域内的土地出让金已成为北京出让土地金最昂贵的地区之一。自去年以来，每次土地使用权招标出让中，有实力参与竞标的企业越来越少，这也是为什么会出现泛化CBD的重要原因之一。更多企业只能在CBD外围争地。
从根本上说， CBD房地产是否会走向终结取决于CBD的发展，房地产与CBD就像一对孪生物：CBD的发展给房地产带来商机，泛CBD地区的住宅、写字楼因为CBD的集聚效应和辐射效应得到拉升；而房地产以及泛CBD地区的发展，会给CBD带来更好的人气和商业机会。这一良性互动能否实现主要取决于：政府对该区域的商业、文化娱乐、交通等硬环境以及投资、居住等软环境上的改善程度。
最后，用一句话来总结CBD与房地产的关系：房地产在我国的CBD发展中起着缔造者的作用，可以作为先行军来推进CBD的发展，但有时却也会成为CBD的颠覆者，但无论如何，这里的CBD必定是文件中、规划中和概念上的CBD，而不是真正意义上的、商业的CBD.
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200511/3867.htm
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