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荀培路：我国社区商业的现状及发展趋势
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内容提示：荀培路，中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟会长。曾任内贸部司局长，曾参与制订了一些重要商业政策。2000年，调任中国城市商业网点建设管理联合会会长后，一方面通过组织商业地产展览、论坛、培训等形式，积极培育商业地产市场，同时又致力于推动商业网点规划，率先提出订单商业地产概念，以引导商业地产健康有序发展。在协会工作期间，撰写了多份调研报告，受到了行政主管部门的重视。2003年，牵头组建中
荀培路，中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟会长。曾任内贸部司局长，曾参与制订了一些重要商业政策。2000年，调任中国城市商业网点建设管理联合会会长后，一方面通过组织商业地产展览、论坛、培训等形式，积极培育商业地产市场，同时又致力于推动商业网点规划，率先提出订单商业地产概念，以引导商业地产健康有序发展。在协会工作期间，撰写了多份调研报告，受到了行政主管部门的重视。2003年，牵头组建中国商业地产联盟，以推动商业与地产的战略合作，并出任联盟首任会长，是我国商业地产行业主要推动者之一。（参考《建筑中文网》）
近几年，国家相关部门，特别是商务部成立以来，高度重视商业网点规划制定工作，已达到前所未有的程度。目前，基本完成了省会以上城市商业网点规划的编制，现正进行地级城市编制工作，可以说，商业的“法治化”进程正逐步进入正常轨道。
最近，“社区商业”又列为商务部的工作重点，是因为“社区商业”，在我国城市化进程与经济生活中，扮演着重要的角色，关系到“便民、利民、为民”，创建“和谐社会”和提高老百姓生活质量的大事。这一点，从商务部制定的《城市商业网点编制规范》、《全国商品市场体系建设纲要》到《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，等一系列文件中可以看出。
一、我国社区商业的总体情况
1、社区商业是商业网点布局的重要主成部分
在计划经济时期，商业网点资源短缺，国务院决定各地按住宅建设面积7%的比例收取商业网点配套费，安排商业企业经营，加上部分财政资金，捆绑后，进行全国的商业网点建设和商业地产开发。这项措施在一定程度上，满足了人民群众的消费需要。就全国来讲，当时的商业网点布局结构是：市级中心——王府井、西单、前门；区级中心——南城的菜市口、西城的三里河；社区服务——多少居民人口一个居委会，配备一个粮店、副食店、菜场、理发店、饮食店、废品回收站等，原则上不超过10分钟的商圈。
2、社区商业的规划漏洞
1999年11月6日，财政部、国家经贸委、国家计委等六部委按照国务院的要求，联合下发《关于公布第三批取消的各种基金项目的通知》，取消了“收取商业网点配套费的规定”。现在，我国商业地产的开发，商业网点的投资，主要来自非国有部门，大部分是商业之外的投资者。
商业地产开发，商业网点建设市场化后，社区商业建设显然落后了。一方面城市商业中心区，商业网点过分密集，濒于饱和，同质化竞争激烈；另一方面却是人口不断外迁，造成社区商业稀疏，配套严重滞后。
其原因有二个层面：一是开发商在社区建设时规划漏洞，没有规划进去，因此没有配套；或者利益驱动，体量大。二是有的城市政府领导重视城市改造，重视住宅区建设，忽视了小区建设的配套，尤其是老百姓生活设施的建设，出现了问题，拖了我国现代商业的后腿，影响了城市形象和老百姓的生活质量。
3、社区商业的“两个矛盾”
第一个矛盾是：城市内部商业网点结构性矛盾。当前，随着城市化进程的加速，商业网点结构性矛盾日益凸现。城市内部的商业网点布局不合理，问题表现在：中心城区、老城区的商业网点过于集中，新建的城区和社区缺少合理而必要的商业网点配套；从业态结构表象看，大型百货店过剩，在部分大中城市，大型综合超市已出现饱和迹象，特别是寸土寸金的市级商业中心的商业体量过大，另一方面，大量新建社区内，便民的便利店、小型超市及餐饮等服务网点明显不足。
商业网点建设与环境保护、交通、居民生活环境等方面的对立，正变得越来越尖锐，不应该对立的问题变得对立了！
另一个矛盾是：规划与定位不够合理，“商与住”比例失调。随着国家对房地产行业的控制越来越严，现在，开发商都把投资和开发的重点转向商业地产，以获取更高的利润。由于商业与地产的两张皮，在社区商业开发上，导致如下后果：
一、有的大盘社区，商业网点严重不足，影响入住。因此，微观的商业地产开发，在定位与规划方面，如果不引起重视，这个矛盾将越来越明显。
二、商业地产的过度开发。一些社区开发商，在他开发的高档楼盘，特别是别墅区内，盖出了40%以上的商业地产，而且，这样的开发商不在少数，受商铺利益的影响。社区商铺还是远离别墅区为好。
三、目前社区开发商，开发的商业形式，大多数是底商，底商对某些社区商业业态而言，是无法承载的，直接影响到周围居民生活质量。
当然，我们也应注意上述两个不同层面的矛盾是相互影响的。一方面，开发商无序开发商业地产，会对整个城市或者城市区域内部的商业结构产生不良影响；另一方面，整个城市内部的结构性矛盾，反过来又影响开发商的商业地产开发类型、进度等各个方面。
4、社区商业的类型
社区的消费，集中在日常生活服务需求，具体为便利店、超级市场、专业化商店、专业化服务店。这些购物、生活配套和休闲娱乐服务设施，它们共同构成社区商业的主要内容。
据估算，社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30%.上海今年上半年食品销售额为583.29亿元，穿着商品零售额为177.3亿元，也就是上海人上半年的人均食品消费超过了3000元。穿着花费近1000元。在发达国家，社区商业所占的比例一般在40%左右，因此，社区商业具有很好的发展前景，客源稳定，营业额也得到我保障。一般来说，人均商业面积在0.2——0.5平方米，就已经能够满足正常的经营和消费需求。
二、我国社区商业的现状主要表现为以下六个特征
由于近年各方面的重视不够，造成了以下六个不足：
1、社区商业与住宅开发相比严重滞后
目前，城市商业中心区商业网点过于集中而社区商业网点明显不足。在大量新建社区中，特别是远离城市中心商业区的社区兴建，相应的社区商业未能同步配套，造成新的购物难。相对于红火的中心区商业，社区商业中便民利民的中小零售商业网点，严重被忽视，网点总量相对不足，已成为影响市民生活质量的一个重要方面。
2、社区商业与社区需求相比严重脱节
目前不少的社区商业，充斥着洗浴城、歌舞厅、美容院、网吧、服装店等，不能满足多数人的基本需求。
在老社区里，不少是占道经营，小摊小贩占大头。无证经营的流动水果摊漫天开价、短斤少两，仅有的几家小饭馆，卫生状况也令人却步。而在新开发的小区里，商业形态有的虽较为齐全，但大多规模小、种类少，很难满足居民基本生活需要。
3、社区商业与社区服务相比严重背离
很多的开发商将社区商业作为商业地产的重要形式和投资品种，追逐利润最大化，由于租金税费等问题，导致许多低利润的商业服务项目无法进入。特别是生鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求，在社区内不能得到满足。
4、社区商业与社区规划相比严重不足
开发商重视社区的人居规划，缺乏对商业建筑、动线、交通、规模等科学的商业规划。
5、社区商业与社区特色相比严重不符
“人以群分”，我国社区发展正在呈现白领、富豪、教师、工薪、外国人等特色鲜明的社区，但社区商业却千店一面，呈雷同化趋势。
中央提出加速发展循环经济，号召全民动员，加快建设节约型社会，上海小区废品回收与物业结合，解决了市容、安全和再生资源回收问题，值得推广。
6、社区商业与社区管理相比严重矛盾
社区商业的繁荣要求，与社区的安静、安全要求的矛盾十分尖锐，社区管理日趋规范，而社区商业管理十分落后混乱，特别是“一卖了之”，问题更大。
三、我国社区商业的发展趋势
1、商住分开
社区商业既要服务社区，也要避免和减少相互干扰，社区商业服务与居住区适当分离，大型社区的商业网点的便利和居住的安静更要处理好。高档社区，特别是别墅区的社区商铺，还是远距离为好。
2、社会责任
社区商业除其自身经济属性外，开发商和政府都应担负承载一定的社会责任，为社区配套、服务。
3、政府支持
正因为社区商业的社会属性和责任，政府应在政策等方面给予相应的扶持。商务部《关于加快我国社区商业发展的指导意见》里都有明确的要求。
4、商住互动
社区居民要关爱社区商业，一般而言，社区商业由于经营不善而贬值，也会拉动住宅价值下降。在发达国家，当社区商业遭遇危机时，社区居民会集体拯救社区商业，以避免住宅贬值。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200510/3848.htm
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