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试析建筑阴影对相邻房地产价值的影响
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内容提示： 针对建筑阴影影响日照所引起的纠纷，相关当事人各执一词。建设单位认为只要获得规划管理部门的批准就是合法建筑，不需要对任何人承担补偿义务；而被遮挡的房地产产权人则认为，只要权益受到损失就是侵权，就应该得到经济补偿。
一、建筑阴影引起的纠纷和有关法律问题
针对建筑阴影影响日照所引起的纠纷，相关当事人各执一词。（参考《建筑中文网》）建设单位认为只要获得规划管理部门的批准就是合法建筑，不需要对任何人承担补偿义务；而被遮挡的房地产产权人则认为，只要权益受到损失就是侵权，就应该得到经济补偿。
按照《城市居住区规划设计规范》规定“：住宅日照标准应符合表 5.0.2-1 规定(大于冬至日1 小时),旧区改造可酌情降低,但不宜低于大寒日日照小于 1 小时的标准。”新增建筑物不符合这一标准肯定不能获得批准，但符合这一标准并不意味没有侵权。因为大寒日我国大多数地区可日照时间平均在 10 小时左右，如果掌握标准为日照 1 小时，实际上剥夺了居民 90%的享受日照权利。
《民法通则》第八十三条规定“：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《物权法》也提到：“建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”因此，影响相邻建筑物采光和日照有悖《民法通则》，而且《民法通则》还明确指出给相邻方造成损失的，应当赔偿损失。但在现有的估价方法中，还不能直接计算出补偿金额的大小，房地产估价师有必要寻找出科学的计算方法。
二、建筑阴影影响日照时间计算
相邻房地产的相互影响取决于建筑阴影的长度，建筑阴影的长度取决于每天都在不断变化的太阳高度角。因此，必须掌握太阳高度角在一年中每天变化的规律，才能知道对相邻建筑物总的影响。
1.每天太阳高度角的确定
太阳高度角可以根据建筑物的位置及相邻建筑物的相对位置确定。但太阳赤纬是动态变化的，它决定了太阳高度角的变化。利用“日梭万年历”便可查找当地每天太阳赤纬。
2.对相邻建筑影响高度
有了当地每天的太阳高度角，就可以计算每天建筑阴影对相邻建筑影响的程度（即阴影所遮挡相邻建筑的最高位置）知道建筑阴影每天对相邻房地产所影响的位置，就可以求出对相邻建筑每一层楼每年所影响的天数。
3.确定建筑阴影每天对相邻建筑遮挡时间
建筑阴影每天对相邻建筑遮挡时间取决于两个相邻建筑的距离，以及形成阴影建筑物的形状。每天 24 小时，地球自转 360 度，即每小时15 。该角度为 15 时遮挡一小时，用 15 除该角度数其结果即为建筑阴影遮挡的时数。再用每年建筑阴影遮挡相邻建房地产某窗口天数，乘以每天遮挡时数，即可得知全年遮挡日照的时数。
三、建筑阴影对相邻建筑价格影响的程度
建筑阴影对相邻建筑价格影响的程度，由建筑阴影对相邻建筑日照遮挡程度所决定。用建筑阴影全年遮挡日照时数除以当地全年日照时间（各地日照时数测量也可以从有关资料中查找），再乘 100%即为对相邻建筑影响程度。
量化了建筑阴影对相邻房地产影响的程度，就可以计算出对价格的影响。一种方法是利用市场法对房地产实物状况调整，计算出建筑阴影影响房地产的价值。关于实物状况调整有两个关键问题，即评分和确权。评分可以按照建筑阴影对相邻房地产影响程度确定，如果将没有影响的情况定为 100 分；若建筑阴影影响日照的程度为10%，则有影响的情况为 90 分。分数和权重一经确定，则房地产状况调整系数随即确定。另一种方法是进行市场实际情况调查，了解被遮挡房地产（或类似房地产）不同朝向的价格差异。因为朝东（或西）与朝南的窗口日照时间大约相差 50%，只要通过调研知道其价格差，就可建立比例关系式计算出价格差异。 来源: 《建筑中文网》.
针对建筑阴影影响日照所引起的纠纷，相关当事人各执一词。（参考《建筑中文网》）建设单位认为只要获得规划管理部门的批准就是合法建筑，不需要对任何人承担补偿义务；而被遮挡的房地产产权人则认为，只要权益受到损失就是侵权，就应该得到经济补偿。
按照《城市居住区规划设计规范》规定“：住宅日照标准应符合表 5.0.2-1 规定(大于冬至日1 小时),旧区改造可酌情降低,但不宜低于大寒日日照小于 1 小时的标准。”新增建筑物不符合这一标准肯定不能获得批准，但符合这一标准并不意味没有侵权。因为大寒日我国大多数地区可日照时间平均在 10 小时左右，如果掌握标准为日照 1 小时，实际上剥夺了居民 90%的享受日照权利。
《民法通则》第八十三条规定“：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《物权法》也提到：“建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”因此，影响相邻建筑物采光和日照有悖《民法通则》，而且《民法通则》还明确指出给相邻方造成损失的，应当赔偿损失。但在现有的估价方法中，还不能直接计算出补偿金额的大小，房地产估价师有必要寻找出科学的计算方法。
二、建筑阴影影响日照时间计算
相邻房地产的相互影响取决于建筑阴影的长度，建筑阴影的长度取决于每天都在不断变化的太阳高度角。因此，必须掌握太阳高度角在一年中每天变化的规律，才能知道对相邻建筑物总的影响。
1.每天太阳高度角的确定
太阳高度角可以根据建筑物的位置及相邻建筑物的相对位置确定。但太阳赤纬是动态变化的，它决定了太阳高度角的变化。利用“日梭万年历”便可查找当地每天太阳赤纬。
2.对相邻建筑影响高度
有了当地每天的太阳高度角，就可以计算每天建筑阴影对相邻建筑影响的程度（即阴影所遮挡相邻建筑的最高位置）知道建筑阴影每天对相邻房地产所影响的位置，就可以求出对相邻建筑每一层楼每年所影响的天数。
3.确定建筑阴影每天对相邻建筑遮挡时间
建筑阴影每天对相邻建筑遮挡时间取决于两个相邻建筑的距离，以及形成阴影建筑物的形状。每天 24 小时，地球自转 360 度，即每小时15 。该角度为 15 时遮挡一小时，用 15 除该角度数其结果即为建筑阴影遮挡的时数。再用每年建筑阴影遮挡相邻建房地产某窗口天数，乘以每天遮挡时数，即可得知全年遮挡日照的时数。
三、建筑阴影对相邻建筑价格影响的程度
建筑阴影对相邻建筑价格影响的程度，由建筑阴影对相邻建筑日照遮挡程度所决定。用建筑阴影全年遮挡日照时数除以当地全年日照时间（各地日照时数测量也可以从有关资料中查找），再乘 100%即为对相邻建筑影响程度。
量化了建筑阴影对相邻房地产影响的程度，就可以计算出对价格的影响。一种方法是利用市场法对房地产实物状况调整，计算出建筑阴影影响房地产的价值。关于实物状况调整有两个关键问题，即评分和确权。评分可以按照建筑阴影对相邻房地产影响程度确定，如果将没有影响的情况定为 100 分；若建筑阴影影响日照的程度为10%，则有影响的情况为 90 分。分数和权重一经确定，则房地产状况调整系数随即确定。另一种方法是进行市场实际情况调查，了解被遮挡房地产（或类似房地产）不同朝向的价格差异。因为朝东（或西）与朝南的窗口日照时间大约相差 50%，只要通过调研知道其价格差，就可建立比例关系式计算出价格差异。 来源: 《建筑中文网》.
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201102/14785.htm
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