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北京市住宅价格的影响因素及适宜居住面积标准
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内容提示：针对我国城市住宅市场中的问题,如何通过适宜的住宅面积标准来引导住房建设与消费是当前极为重要和紧迫的课题。然而已有的建筑学和比较研究等方法却存在较大的局限性,难以为政策提供有效的支撑。本文运用微观经济学的理论和方法对适宜居住面积标准的理论框架和方法进行探索,以北京市为例进行实证分析。
针对我国城市住宅市场中的问题,如何通过适宜的住宅面积标准来引导住房建设与消费是当前极为重要和紧迫的课题。然而已有的建筑学和比较研究等方法却存在较大的局限性,难以为政策提供有效的支撑。本文运用微观经济学的理论和方法对适宜居住面积标准的理论框架和方法进行探索,以北京市为例进行实证分析。从住房市场的经济分析出发,将住宅面积标准的优化界定为使消费者的边际效应最大化的问题。通过定量分析,提出适合于不同家庭的居住面积的建议值,并就如何合理地引导住宅建设与消费提出政策建议。根据分析结果,建议以50m2和80m2作为北京地区的适宜建筑面积标准。同时,从鼓励阶段性消费的政策视角出发,提出宜针对特定的目标层,通过减税、补贴等手段降低换购费用,从而创造引导居民理性消费的经济动机。（参考《建筑中文网》）
1 引言
目前,我国城市住宅市场存在着供应结构不够合理、与社会和人口结构不相匹配的问题。通过适宜的住宅标准来引导住房建设与消费成为住房政策的当务之急。在大城市地区,由于人口和经济要素的高度集聚,住宅发展与资源环境的矛盾比一般城市更为明显,所以科学地制定大城市地区的住宅面积标准尤为重要。
住宅面积标准可分为保障性标准、税制标准、引导性标准等类型。保障性标准是出于最基本的生活需要而制定的具有社会保障性质的标准,主要依据来自健康、安全等方面的基本需求以及政府保障能力的制约。税制标准则是为了调整由于资源占用不均带来的不公平现象而制定的、与不同税率相对应的面积门槛,主要依据是资源环境条件的制约。适宜住宅面积标准属于引导性标准,它的目标是为了引导住宅的建设和消费,对引导住房消费观念、制订合理的住房建设计划和实施有效的宏观调控具有重要的指导作用。在实践中,由于公共住房是政府用来实现上述引导的主要手段,因此适宜住宅面积标准也可为制订经济适用房、两限房等公共住房的标准提供直接依据。在我国当前的形势下,有的放矢地制订一套符合实际的适宜住宅面积标准对保持住房市场的健康稳定、促进生活质量的提高和实现人居环境可持续发展的战略目标具有极其重要的意义。
一段时期以来,我国学术界对城市居住面积标准进行过不少探讨,积累了一定的成果。具体而言,主要是从居住水平的分析预测与社会消费能力的角度提出住宅建筑面积的合理区间[1,2],从建筑设计的角度分析满足一定舒适度和生活需求的合理建筑面积[3,4],从借鉴各国经验的角度进行比较[5,6],从资源环境约束的角度论证住宅面积过大产生的弊端,提出住宅面积水平的定位等[7~10]。但是,受研究方法所限,现有研究虽然提出了很多建议,却很难对适宜标准的具体数值进行逻辑上的严密论证。例如,不同居民对空间舒适度的评价可能存在较大差异,适于其他国家的标准对我国来说并不一定是最适宜的。因此,急需探索新的理论和方法对适宜住宅标准进行定量化的分析。
关于适宜住宅面积标准,其他国家在实践中已经积累了很多经验,例如,日本和韩国制定了针对不同类型地区和不同家庭人口的“住宅面积诱导标准”(TargetHousingStandard)。标准的制定方法基本上局限于从建筑学角度提出各种生活活动所需的“合理空间”,并根据各种空间的内在联系对它们进行“合理的归并”,然后进行面积的汇总。上述主流方法由于依据不足受到了很多质疑,但是到目前为止,还鲜有报告新的定量化研究方法的例子。上世纪80年代,曾经有一些文献涉及住宅标准问题,例如Follain等通过对城市居民的问卷调查等方法分析了韩国居民对住宅面积的支付意愿价格和实际价格的关系[11];Ravallion定量地估测了雅加达实施住宅标准后对贫困阶层产生的影响等[12]。然而,关于完善的适宜居住面积标准方法体系尚未建立。
针对上述理论和实践问题,本文尝试运用微观经济学的理论和方法对适宜居住面积标准问题进行研究。并以北京市为例,从住房市场的经济分析出发对住宅面积与市场价格的关系进行全面的分析。一方面,希望揭示居民对住宅面积的真实需求,提出我国大城市地区的适宜住宅面积标准的建议,从而为住宅市场的引导和宏观调控政策提供理论和实践支撑。另一方面,希望建立一套制定适宜居住面积标准的比较完善的方法,并通过实证分析对这种新的方法的科学性和可行性进行验证。
2 研究方法
2·1 理论框架
住宅面积标准的影响涉及生活质量的诸多方面。标准过低时,人口过于稠密,会给城市交通造成压力,使人均绿地减少,整个城市和地区的生活服务水平降低,并使居民难以适应生活中的变化,由此产生较高的调整费用。标准过高时,住宅与居住环境的维护成本和长期费用提高,造成不必要的浪费,城市公共服务的水准和社区舒适度也会降低。如果与住房和社会保障制度、土地划拨政策等结合不当,很容易出现资源占有和分配的不公平现象,由此带来社会问题;同时,如果标准定得太高,也有可能人为地造成很多存量住宅低于标准的现象,给旧城改造增加难度。
所以,就公共政策而言,关键是对住宅面积超过何种限度时会产生不利影响(即经济学中所谓的外部效果),以及产生了多大影响进行客观的分析和测算。这样,就可以根据分析结果,较为科学地制定居住面积标准,并根据外部效果的大小对如何调控进行设计。
对外部效果进行分析和测算时,比较有效的方法是微观经济学方法。从微观经济学的角度来看,住宅标准所带来的资源环境效应反映为住宅和居住环境质量,通过市场的作用,它们对住宅的市场价格产生影响。在完全市场中,人们对某种产品的支付意愿等于其市场价格。因此,通过对住宅市场价格的回归分析,可以对住宅面积及居住环境变量的边界效应进行量化,由此达到定量地估测外部效果的目的,进而以此为依据分析不同住宅面积标准下的社会成本与收益。在微观经济学中,这种方法被称为资产价格法或享乐价格法。在环境政策研究中,上述方法得到了广泛应用,是为决策提供科学依据的有效手段之一[13~16]。近年来,我国学者运用资产价格法在住房价格分析等方面也积累了很多成果[17~20]。
基于以上理论,适宜住宅面积标准的优化问题可以转化为使社会整体效应最大化的问题。因此,首先应建立住宅市场的经济分析模型,其次以社会整体效应的最大化为目标寻求适宜住宅面积标准的最优解。
2·2 样区和数据的选择
本研究的样区选在北京市朝阳区亚奥地区,位于北四环和北五环内外,南至北土城路,北至清河和13号城轨,东至北苑路以东1公里,西至京昌高速公路,占地约16km2,归小关、亚运村、大屯等三个街道和奥运村、来广营等两个地区办事处管辖。这是城市建成区中很有代表性的一个地区。在20世纪90年代初的亚运村建设和其北部奥运会主场馆和奥林匹克公园建设的带动作用下,这一地区的住宅交易十分活跃,形成一个比较完整的市场板块。
为了综合地把握市场结构,不仅要考虑新建住宅还需考虑现存住房的情况,所以本研究选择二手普通住宅作为分析样本。所选样本均为2006年5月1日前后各一周之间在市场上交易的住宅,通过北京房地产网(http://www·bjhouse·com)提取该时段发布的、位于样区以内的全部信息并逐条与房地产中介确认成交底价和房屋具体情况而获得数据。经过反复校对核实,一共筛选出有效数据300余条,分属样区内的69个居住小区、街坊、组团或单位生活区(以下简称小区)。为了提高分析的可靠性,从中排除了样本数过少(<3)的小区,最终用于分析的有效样本为279个,属于63个小区。
除此以外,还搜集了街道和社区居委会所掌握的关于人口、用地、公共服务设施等方面的数据,并对63个小区的景观环境通过实地勘察进行了综合评估。最后,利用ArcGIS的geo-coding功能将所有样本落在地图上,并将所在小区的属性数据赋予各个样本。
3 关于样区内住宅市场的初步分析
3·1 分析样本的统计
在有效样本中,建筑面积最大219m2,最小41m2,平均110·33m2。总售价平均值83·6万元,最高175万元,最低31万元。从统计结果来看,分析样本与北京市房地产市场的总体状况基本吻合,因此可以认为,分析样本具有较好的代表性。
由于电梯和公摊面积的差异,多层、高层住宅以及板楼、板塔、塔楼等普通住宅的主要形式在使用率(=套内建筑面积/销售面积)方面存在较大差异。目前,北京地区多层住宅、高层板楼和高层塔楼的使用率通常在85%左右,78~80%和72~75%之间。一般来说,普通住宅的单价也因住宅形式而异,多层板楼较高,高层板楼和塔楼较低。因此,以套内建筑面积(以下简称套内面积)来计算的单价在不同类型的住宅之间更具可比性,在建立住宅价格模型时,以套内面积的单价作为被回归变量比用建筑面积单价更加合理。
1 引言
目前,我国城市住宅市场存在着供应结构不够合理、与社会和人口结构不相匹配的问题。通过适宜的住宅标准来引导住房建设与消费成为住房政策的当务之急。在大城市地区,由于人口和经济要素的高度集聚,住宅发展与资源环境的矛盾比一般城市更为明显,所以科学地制定大城市地区的住宅面积标准尤为重要。
住宅面积标准可分为保障性标准、税制标准、引导性标准等类型。保障性标准是出于最基本的生活需要而制定的具有社会保障性质的标准,主要依据来自健康、安全等方面的基本需求以及政府保障能力的制约。税制标准则是为了调整由于资源占用不均带来的不公平现象而制定的、与不同税率相对应的面积门槛,主要依据是资源环境条件的制约。适宜住宅面积标准属于引导性标准,它的目标是为了引导住宅的建设和消费,对引导住房消费观念、制订合理的住房建设计划和实施有效的宏观调控具有重要的指导作用。在实践中,由于公共住房是政府用来实现上述引导的主要手段,因此适宜住宅面积标准也可为制订经济适用房、两限房等公共住房的标准提供直接依据。在我国当前的形势下,有的放矢地制订一套符合实际的适宜住宅面积标准对保持住房市场的健康稳定、促进生活质量的提高和实现人居环境可持续发展的战略目标具有极其重要的意义。
一段时期以来,我国学术界对城市居住面积标准进行过不少探讨,积累了一定的成果。具体而言,主要是从居住水平的分析预测与社会消费能力的角度提出住宅建筑面积的合理区间[1,2],从建筑设计的角度分析满足一定舒适度和生活需求的合理建筑面积[3,4],从借鉴各国经验的角度进行比较[5,6],从资源环境约束的角度论证住宅面积过大产生的弊端,提出住宅面积水平的定位等[7~10]。但是,受研究方法所限,现有研究虽然提出了很多建议,却很难对适宜标准的具体数值进行逻辑上的严密论证。例如,不同居民对空间舒适度的评价可能存在较大差异,适于其他国家的标准对我国来说并不一定是最适宜的。因此,急需探索新的理论和方法对适宜住宅标准进行定量化的分析。
关于适宜住宅面积标准,其他国家在实践中已经积累了很多经验,例如,日本和韩国制定了针对不同类型地区和不同家庭人口的“住宅面积诱导标准”(TargetHousingStandard)。标准的制定方法基本上局限于从建筑学角度提出各种生活活动所需的“合理空间”,并根据各种空间的内在联系对它们进行“合理的归并”,然后进行面积的汇总。上述主流方法由于依据不足受到了很多质疑,但是到目前为止,还鲜有报告新的定量化研究方法的例子。上世纪80年代,曾经有一些文献涉及住宅标准问题,例如Follain等通过对城市居民的问卷调查等方法分析了韩国居民对住宅面积的支付意愿价格和实际价格的关系[11];Ravallion定量地估测了雅加达实施住宅标准后对贫困阶层产生的影响等[12]。然而,关于完善的适宜居住面积标准方法体系尚未建立。
针对上述理论和实践问题,本文尝试运用微观经济学的理论和方法对适宜居住面积标准问题进行研究。并以北京市为例,从住房市场的经济分析出发对住宅面积与市场价格的关系进行全面的分析。一方面,希望揭示居民对住宅面积的真实需求,提出我国大城市地区的适宜住宅面积标准的建议,从而为住宅市场的引导和宏观调控政策提供理论和实践支撑。另一方面,希望建立一套制定适宜居住面积标准的比较完善的方法,并通过实证分析对这种新的方法的科学性和可行性进行验证。
2 研究方法
2·1 理论框架
住宅面积标准的影响涉及生活质量的诸多方面。标准过低时,人口过于稠密,会给城市交通造成压力,使人均绿地减少,整个城市和地区的生活服务水平降低,并使居民难以适应生活中的变化,由此产生较高的调整费用。标准过高时,住宅与居住环境的维护成本和长期费用提高,造成不必要的浪费,城市公共服务的水准和社区舒适度也会降低。如果与住房和社会保障制度、土地划拨政策等结合不当,很容易出现资源占有和分配的不公平现象,由此带来社会问题;同时,如果标准定得太高,也有可能人为地造成很多存量住宅低于标准的现象,给旧城改造增加难度。
所以,就公共政策而言,关键是对住宅面积超过何种限度时会产生不利影响(即经济学中所谓的外部效果),以及产生了多大影响进行客观的分析和测算。这样,就可以根据分析结果,较为科学地制定居住面积标准,并根据外部效果的大小对如何调控进行设计。
对外部效果进行分析和测算时,比较有效的方法是微观经济学方法。从微观经济学的角度来看,住宅标准所带来的资源环境效应反映为住宅和居住环境质量,通过市场的作用,它们对住宅的市场价格产生影响。在完全市场中,人们对某种产品的支付意愿等于其市场价格。因此,通过对住宅市场价格的回归分析,可以对住宅面积及居住环境变量的边界效应进行量化,由此达到定量地估测外部效果的目的,进而以此为依据分析不同住宅面积标准下的社会成本与收益。在微观经济学中,这种方法被称为资产价格法或享乐价格法。在环境政策研究中,上述方法得到了广泛应用,是为决策提供科学依据的有效手段之一[13~16]。近年来,我国学者运用资产价格法在住房价格分析等方面也积累了很多成果[17~20]。
基于以上理论,适宜住宅面积标准的优化问题可以转化为使社会整体效应最大化的问题。因此,首先应建立住宅市场的经济分析模型,其次以社会整体效应的最大化为目标寻求适宜住宅面积标准的最优解。
2·2 样区和数据的选择
本研究的样区选在北京市朝阳区亚奥地区,位于北四环和北五环内外,南至北土城路,北至清河和13号城轨,东至北苑路以东1公里,西至京昌高速公路,占地约16km2,归小关、亚运村、大屯等三个街道和奥运村、来广营等两个地区办事处管辖。这是城市建成区中很有代表性的一个地区。在20世纪90年代初的亚运村建设和其北部奥运会主场馆和奥林匹克公园建设的带动作用下,这一地区的住宅交易十分活跃,形成一个比较完整的市场板块。
为了综合地把握市场结构,不仅要考虑新建住宅还需考虑现存住房的情况,所以本研究选择二手普通住宅作为分析样本。所选样本均为2006年5月1日前后各一周之间在市场上交易的住宅,通过北京房地产网(http://www·bjhouse·com)提取该时段发布的、位于样区以内的全部信息并逐条与房地产中介确认成交底价和房屋具体情况而获得数据。经过反复校对核实,一共筛选出有效数据300余条,分属样区内的69个居住小区、街坊、组团或单位生活区(以下简称小区)。为了提高分析的可靠性,从中排除了样本数过少(<3)的小区,最终用于分析的有效样本为279个,属于63个小区。
除此以外,还搜集了街道和社区居委会所掌握的关于人口、用地、公共服务设施等方面的数据,并对63个小区的景观环境通过实地勘察进行了综合评估。最后,利用ArcGIS的geo-coding功能将所有样本落在地图上,并将所在小区的属性数据赋予各个样本。
3 关于样区内住宅市场的初步分析
3·1 分析样本的统计
在有效样本中,建筑面积最大219m2,最小41m2,平均110·33m2。总售价平均值83·6万元,最高175万元,最低31万元。从统计结果来看,分析样本与北京市房地产市场的总体状况基本吻合,因此可以认为,分析样本具有较好的代表性。
由于电梯和公摊面积的差异,多层、高层住宅以及板楼、板塔、塔楼等普通住宅的主要形式在使用率(=套内建筑面积/销售面积)方面存在较大差异。目前,北京地区多层住宅、高层板楼和高层塔楼的使用率通常在85%左右,78~80%和72~75%之间。一般来说,普通住宅的单价也因住宅形式而异,多层板楼较高,高层板楼和塔楼较低。因此,以套内建筑面积(以下简称套内面积)来计算的单价在不同类型的住宅之间更具可比性,在建立住宅价格模型时,以套内面积的单价作为被回归变量比用建筑面积单价更加合理。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201101/14653.htm
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