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同容积率下不同物业排布收益差异简析
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内容提示： “容积率”是房地产开发中一个非常重要的指标，它对于项目的经济性具有直接的决定性的影响。通常而言，在价格一定的条件下，容积率越高，建筑面积越大，收益就越好；然而，在相同容积率下，不同物业类型的排布方案，其收益可能会有天壤之别。
“容积率”是房地产开发中一个非常重要的指标，它对于项目的经济性具有直接的决定性的影响。通常而言，在价格一定的条件下，容积率越高，建筑面积越大，收益就越好；然而，在相同容积率下，不同物业类型的排布方案，其收益可能会有天壤之别。（参考《建筑中文网》）
两个项目的背景介绍
1.容积率：均为1.8；
2.建筑面积：均为100000平方米；
3. 位置：甲公司开发的项目A位于城区高档居住区；乙公司开发的项目B位于城郊中低密度居住区；
4. 限高：项目A限高36米；项目B不限高。
两个项目的开发思路
（一）项目A的开发思路
项目A位于城区高档居住区，地价较高，这就决定了其定位必须为高档住宅。
在项目策划阶段时，甲公司有三种候选思路：
1.全部做成花园洋房
优点：这类物业在当地最受欢迎，市场风险最小；
不足：市场竞争激烈，不能体现公司价值，售价和形象皆难提升。
2.全部做成类别墅产品
优点：产品亮点最多，居住品质最高，填补当地空白，价值空间最大；不足：难以用足容积率，开发难度最高，市场风险最大。
3.类别墅加小高层
优点：填补市场空白、打造品牌项目、价值空间较大；
不足：产品风格难以融合、存在价格抗性。
经过系统分析和科学测算，甲公司选定思路3，即“类别墅加小高层”方案——这是一个中高难度的方案。
（二）项目B的开发思路
项目B位于城郊中低密度居住区，高端项目少，普通项目多。
乙公司在前期策划时也面临着与甲公司类似的三种选择。经过内部讨论，乙公司选定了“全部做成花园洋房”方案——这是一个开发难度最低的方案。选择的主要理由是：产品抗性小，开发效率高，收益有保证。
两个项目的排布示意
（一）项目A排布示意
1.左列：安排联排别墅，地下一层，地上三层，每套总面积400平方米（含地下室）；
2.中列：安排叠加别墅：下户两层共240平方米；上户两层共220平方米；
3.右列：安排11层的小高层大户型（空中HOUSE），每户160 180平方米。项目A排布简析：
1.大户型：整个项目为160平方米及以上大户型，保证高居住品质的纯粹性；
2.入户电梯：联排别墅和叠加别墅均设有电梯，进一步提升了居住价值；
3.高车位比：联排别墅、叠加别墅和小高层的车位比分别为2:1、1.5:1和1:1，很好地保证了尊贵业主的停车需求。
（二）项目B排布示意
1.全部为花园洋房（顶层为复式），主力户型为80 100平方米；
2.外层大围合，里层以中央花园为中心呈放射状排布；
3.一单元四户，南户型所有卧室朝南，北户型客厅朝南。
项目B排布简析：
1.项目风格整齐划一，居住氛围纯粹；
2.水景和绿化较多，营造江南风情；
3.车位比只有0.6:1，未来停车紧张。
两个项目的收益对比
（一）经济收益
1.项目A的经济收益
（1）联排别墅：均价每平方米12000元，可售面积30000平方米；
（2）叠加别墅：均价每平方米10000元，可售面积30000平方米；
（3）小高层：均价每平方米8000元，可售面积40000平方米。
因此，项目A的经济收益总额为98000万元。
说明：相比周边的类似项目，项目A在联排别墅、叠加别墅和小高层的平均单价分别高出4000元、3000元和2000元，整个项目价值的提升非常显著。
2.项目B的经济收益
均价每平方米6000元，可售面积100000平方米。
因此，项目B的经济收益总额为60000万元。
说明：相比周边的类似项目，项目B的均价基本持平，整个项目价值未能得到显著提升。
3.两者经济收益差异
项目A较项目B多收38000万元（=98000万元 60000万元）
（二）品牌收益
这两个项目均为甲、乙两公司在异地的首个项目。由于策划思路不同，两者除了经济收益差距较大之外，品牌收益的差距更为明显：
1.品牌形象对比
甲公司：一举奠定豪宅专家地位，引领当地高档楼盘；
乙公司：沉入当地普通住宅开发商之列，并无突出优势。
2.政府机构对比
甲公司：政府认定其对城市发展和居住品质改善做出了突出贡献，加大了政策支持力度；
乙公司：政府认定其对本地贡献有限，并未给予任何政策倾斜。
3.合作伙伴对比
甲公司：合作伙伴认定其专业能力高超、发展前景良好，未来愿意提供更优质的服务；
乙公司：合作伙伴认定其专业能力一般，担心其发展前景，在后续服务方面均持保留态度。
4.员工信心对比
甲公司：员工信心倍增，对于公司和自身的发展前景均秉持乐观态度；乙公司：员工信心一般，对于公司和自身的发展前景不抱乐观态度。
5.后续发展对比
甲公司：一战成名，一鼓作气再拿两块高档楼盘用地，形成稳固的根据地；
乙公司：初战平平，正在使出浑身解数寻找新地块，后续发展不明朗。
启发与建议
容积率相同而收益差距甚巨，这是上述两个项目留给我们的表面印象。我们再深究一下，可以得到如下启发与建议：
1.挑战自我是成功基石
在项目A启动之际，甲公司集团总部、兄弟子公司、本地合作伙伴均曾建议项目运作团队应该稳打稳扎，先做好第一个项目，再冲击中高难度项目。然而，项目A的运作团队在最初即选择了中高难度的开发方案，果断放弃了低难度的开发方案。这种追求卓越、挑战自我的精神是项目成功之关键。
项目B的运作团队，经过权衡，最终选择了最低难度的开发方案。保守的思路导致了保守的方案，最后只能接受平庸的成果。
2.总部要与一线保持良性互动
甲公司总部与一线项目运作团队一直保持着良性互动。在方案初评阶段，总部担心一线团队的运作能力，曾经建议选择难度低的花园洋房方案。项目运作团队经过周密论证和充分准备，坚持选择中高难度的大户型现有方案，并向总部进行了详细汇报。经过多轮研讨，总部最终批准了项目运作团队的方案。
乙公司总部一直非常强势。项目运作团队初期曾经提出了三个候选方案。鉴于项目位于城郊结合部，现有产品均为同质化的花园洋房，项目运作团队首选开发类别墅产品。如果总部批准这种方案，项目B在整个片区就有可能成为一道亮丽的风景线：卓越的楼盘品质、罕有的竞争优势以及突出的品牌形象。然而，总部认为风险太大，要求运作团队务求稳健，最后只批准最低难度的开发方案。
3.整体最优得益于局部最优
项目A最终成为当地高档楼盘的代表性项目，得益于其各个局部的优势累积。大户型满足了三代同堂的高品质居住需要；联排别墅和叠加别墅配备电梯，极大地方便了业主一家老小从负一楼/一楼直达三楼/四楼；较高的车位比，使得多年困扰其他楼盘的常见问题在本项目迎刃而解；接近两米的车库高度使得停放悍马这样高大车辆也不成问题，正是这些点点滴滴的局部优势汇集成整个项目的总体优势，达成了项目的成功。
两个项目的背景介绍
1.容积率：均为1.8；
2.建筑面积：均为100000平方米；
3. 位置：甲公司开发的项目A位于城区高档居住区；乙公司开发的项目B位于城郊中低密度居住区；
4. 限高：项目A限高36米；项目B不限高。
两个项目的开发思路
（一）项目A的开发思路
项目A位于城区高档居住区，地价较高，这就决定了其定位必须为高档住宅。
在项目策划阶段时，甲公司有三种候选思路：
1.全部做成花园洋房
优点：这类物业在当地最受欢迎，市场风险最小；
不足：市场竞争激烈，不能体现公司价值，售价和形象皆难提升。
2.全部做成类别墅产品
优点：产品亮点最多，居住品质最高，填补当地空白，价值空间最大；不足：难以用足容积率，开发难度最高，市场风险最大。
3.类别墅加小高层
优点：填补市场空白、打造品牌项目、价值空间较大；
不足：产品风格难以融合、存在价格抗性。
经过系统分析和科学测算，甲公司选定思路3，即“类别墅加小高层”方案——这是一个中高难度的方案。
（二）项目B的开发思路
项目B位于城郊中低密度居住区，高端项目少，普通项目多。
乙公司在前期策划时也面临着与甲公司类似的三种选择。经过内部讨论，乙公司选定了“全部做成花园洋房”方案——这是一个开发难度最低的方案。选择的主要理由是：产品抗性小，开发效率高，收益有保证。
两个项目的排布示意
（一）项目A排布示意
1.左列：安排联排别墅，地下一层，地上三层，每套总面积400平方米（含地下室）；
2.中列：安排叠加别墅：下户两层共240平方米；上户两层共220平方米；
3.右列：安排11层的小高层大户型（空中HOUSE），每户160 180平方米。项目A排布简析：
1.大户型：整个项目为160平方米及以上大户型，保证高居住品质的纯粹性；
2.入户电梯：联排别墅和叠加别墅均设有电梯，进一步提升了居住价值；
3.高车位比：联排别墅、叠加别墅和小高层的车位比分别为2:1、1.5:1和1:1，很好地保证了尊贵业主的停车需求。
（二）项目B排布示意
1.全部为花园洋房（顶层为复式），主力户型为80 100平方米；
2.外层大围合，里层以中央花园为中心呈放射状排布；
3.一单元四户，南户型所有卧室朝南，北户型客厅朝南。
项目B排布简析：
1.项目风格整齐划一，居住氛围纯粹；
2.水景和绿化较多，营造江南风情；
3.车位比只有0.6:1，未来停车紧张。
两个项目的收益对比
（一）经济收益
1.项目A的经济收益
（1）联排别墅：均价每平方米12000元，可售面积30000平方米；
（2）叠加别墅：均价每平方米10000元，可售面积30000平方米；
（3）小高层：均价每平方米8000元，可售面积40000平方米。
因此，项目A的经济收益总额为98000万元。
说明：相比周边的类似项目，项目A在联排别墅、叠加别墅和小高层的平均单价分别高出4000元、3000元和2000元，整个项目价值的提升非常显著。
2.项目B的经济收益
均价每平方米6000元，可售面积100000平方米。
因此，项目B的经济收益总额为60000万元。
说明：相比周边的类似项目，项目B的均价基本持平，整个项目价值未能得到显著提升。
3.两者经济收益差异
项目A较项目B多收38000万元（=98000万元 60000万元）
（二）品牌收益
这两个项目均为甲、乙两公司在异地的首个项目。由于策划思路不同，两者除了经济收益差距较大之外，品牌收益的差距更为明显：
1.品牌形象对比
甲公司：一举奠定豪宅专家地位，引领当地高档楼盘；
乙公司：沉入当地普通住宅开发商之列，并无突出优势。
2.政府机构对比
甲公司：政府认定其对城市发展和居住品质改善做出了突出贡献，加大了政策支持力度；
乙公司：政府认定其对本地贡献有限，并未给予任何政策倾斜。
3.合作伙伴对比
甲公司：合作伙伴认定其专业能力高超、发展前景良好，未来愿意提供更优质的服务；
乙公司：合作伙伴认定其专业能力一般，担心其发展前景，在后续服务方面均持保留态度。
4.员工信心对比
甲公司：员工信心倍增，对于公司和自身的发展前景均秉持乐观态度；乙公司：员工信心一般，对于公司和自身的发展前景不抱乐观态度。
5.后续发展对比
甲公司：一战成名，一鼓作气再拿两块高档楼盘用地，形成稳固的根据地；
乙公司：初战平平，正在使出浑身解数寻找新地块，后续发展不明朗。
启发与建议
容积率相同而收益差距甚巨，这是上述两个项目留给我们的表面印象。我们再深究一下，可以得到如下启发与建议：
1.挑战自我是成功基石
在项目A启动之际，甲公司集团总部、兄弟子公司、本地合作伙伴均曾建议项目运作团队应该稳打稳扎，先做好第一个项目，再冲击中高难度项目。然而，项目A的运作团队在最初即选择了中高难度的开发方案，果断放弃了低难度的开发方案。这种追求卓越、挑战自我的精神是项目成功之关键。
项目B的运作团队，经过权衡，最终选择了最低难度的开发方案。保守的思路导致了保守的方案，最后只能接受平庸的成果。
2.总部要与一线保持良性互动
甲公司总部与一线项目运作团队一直保持着良性互动。在方案初评阶段，总部担心一线团队的运作能力，曾经建议选择难度低的花园洋房方案。项目运作团队经过周密论证和充分准备，坚持选择中高难度的大户型现有方案，并向总部进行了详细汇报。经过多轮研讨，总部最终批准了项目运作团队的方案。
乙公司总部一直非常强势。项目运作团队初期曾经提出了三个候选方案。鉴于项目位于城郊结合部，现有产品均为同质化的花园洋房，项目运作团队首选开发类别墅产品。如果总部批准这种方案，项目B在整个片区就有可能成为一道亮丽的风景线：卓越的楼盘品质、罕有的竞争优势以及突出的品牌形象。然而，总部认为风险太大，要求运作团队务求稳健，最后只批准最低难度的开发方案。
3.整体最优得益于局部最优
项目A最终成为当地高档楼盘的代表性项目，得益于其各个局部的优势累积。大户型满足了三代同堂的高品质居住需要；联排别墅和叠加别墅配备电梯，极大地方便了业主一家老小从负一楼/一楼直达三楼/四楼；较高的车位比，使得多年困扰其他楼盘的常见问题在本项目迎刃而解；接近两米的车库高度使得停放悍马这样高大车辆也不成问题，正是这些点点滴滴的局部优势汇集成整个项目的总体优势，达成了项目的成功。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201101/14630.htm
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