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试论房地产估价行业发展体系
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内容提示：知识经济、行政许可、经济体制改革的进一步深化和金融体制改革、WTO开放性条款实施日期的日益临近，给房地产估价行业带来了很多困惑。行业向何处发展、今后机构发展侧重目标应如何确定、市场前景如何等等一系列问题成为机构决策层之间讨论的主要问题。从目前行业生存环境和行业在中介服务性行业所处的位置来考察，其前景确实非常令人忧虑，但从现代市场经济发展、运行趋势看，房地产估价行业的发展确实存在巨大的机会。现在的问
知识经济、行政许可、经济体制改革的进一步深化和金融体制改革、WTO开放性条款实施日期的日益临近，给房地产估价行业带来了很多困惑。行业向何处发展、今后机构发展侧重目标应如何确定、市场前景如何等等一系列问题成为机构决策层之间讨论的主要问题。从目前行业生存环境和行业在中介服务性行业所处的位置来考察，其前景确实非常令人忧虑，但从现代市场经济发展、运行趋势看，房地产估价行业的发展确实存在巨大的机会。现在的问题是，计划经济时代行业体系的运营与管理将如何适应现代经济发展的需要。（参考《建筑中文网》）
房地产估价行业既涉及到政策制度及其行政管理，又涉及到估价机构和估价人员的经营与技术性工作，直接影响着社会经济生活。因此，研究房地产行业的发展，不应仅针对估价行业的某一个方面，而应将估价行业的各个方面归纳在一个系统工程中，并根据不同问题的特点归纳在不同的体系中加以研究。我们试将其分为房地产估价机构发展、房地产估价管理两大体系，再对其细化的各个方面存在问题加以讨论，研究解决的办法，以推动房地产估价行业的整体发展。
一、房地产估价机构发展体系
（一）房地产估价机构的经营
在目前我国的市场环境下，房地产估价机构根据成立的方式与时期不同，其经营方式、业务渠道也各有特点。大部分机构都尽可能地发挥自身优势，努力开拓业务，以维持自身的生存与发展。利润是企业追求的根本目标，但是个别机构对种种不恰当手段的使用，已经对整个行业的发展造成了不良影响。从国内类似中介服务业的发展以及其他国家不动产估价发展的历程来看，成功生存的估价机构皆以声誉、服务、客户友谊为手段来维系、扩充经营资源。国内的估价机构在短期适应现状的同时，应对机构的经营发展做出长远的规划，有目的的培养机构的竞争能力。随着估价行业市场化水平的不断提高，各个机构的优劣势也不断发生着转换。估价机构的决策者应对机构的发展做出前瞻性预测，在复杂多变的形式下，准确的对机构进行定位。应重点加以注意的是优质差别性服务会给机构带来巨大的生命力和竞争力。
对机构的决策者来说，关键是要在“追求效益”，还是“做企业”之间做出正确选择。我们通过对不同的估价机构进行考察，发现上述两种经营宗旨对估价机构各方面的影响是截然不同的。以“做效益”为首要目标的估价机构，其各项工作皆以经济利益为中心，这就不可避免的带有功利色彩，从长远角度考虑，会损害“人和”，降低企业的经营能力和竞争力。以“做企业”为首要目标的估价机构，其各项工作皆以拓展对机构发展有利的资源为中心，实现机构的稳步发展，最终实现长远的、源源不断流入经济利益的目的。这种以“做企业”为宗旨的机构，在注重社会责任的前提下，更加注重人才资源与业务资源的开发，从而形成支撑机构发展的两个强有力的支柱。这样的机构在未来竞争中往往占据有利的势态。在此基础上，机构的决策者应时刻保持忧患意识，把握市场机会，巩固市场占有率，感知市场以及竞争对手的发展方向，建立有自己特点的竞争优势。应强调的是对社会的有效贡献是估价机构核心经营能力。
（二）房地产估价机构的组织
组织问题与经营同样重要。组织问题主要包括资金或股权的组织结构、人员的组织层次与管理、组织偏差的反馈与纠正、利益分配的形式等。目前，国内外的中介服务机构都存在组织问题。股权的组织结构是关键，它决定人员的组织层次与管理、组织偏差的反馈与纠正、利益分配的形式，但围绕着估价机构正常发展，上述因素之间也存在相互作用。
无论国内还是国外，中介服务机构在发展过程中都存在着组织问题。这些问题主要体现在机构发展到一定规模后的解体或核心人才流失，其后果就是规模缩小、核心竞争力减弱、经济效益下降。当前普遍存在的现象是除主要出资人外，机构很难留存真正的人才，从而导致机构发展的瓶颈和机构退步问题，这也是国外鲜有大型紧密管理型中介机构的主要原因之一。
房地产估价行业中的“人和”理念对每个估价机构而言都具有绝对的重要性，这就决定了机构在发展过程中必须要正确处理组织问题。解决房地产估价机构组织问题的关键是如何处理经济利益分配与调整的问题，具体就是如何对待随机构成长起来的高级人才。高级人才在机构的成长过程中作出了贡献，他们可以对机构加以管理，但绝不被允许涉足机构的核心利益。这种人才管理手段在机构发展的初期及进入中等规模之初是行之有效的，也是比较普遍的做法。但是机构进入中等规模的中后期，对高级人才来讲，这种管理手段则成为一种令人感到非常不安的管理方式。近期多有机构骨干估价人员、甚至机构法人带队跳槽就是有力的证明。对于这种情况，机构采取的对策是对非嫡亲员工不投入力量培养，直接招聘有一定经验的估价人员，而有一定经验的估价人员则关注其他机构更有利益的位置，使行业内弥漫着一种浮躁的氛围。
解决组织问题的关键，是根据机构的发展，对股权的组织或经济利益、权利进行调整。人的思想和欲望随着其阅历、能力、实力的增长而膨胀，这是本性使然，也是完全正常的。这就引出股东或决策者如何对股权的组织或经济利益、权利进行正确处理的问题。
市场经济中，成熟的机构追求的第一目标绝不是短期利益，而是良好、卓著的声誉和长久、源源不断流入的利润。这两个目标是要靠人才来实现与保持的。我们不否认管理的艺术，但是无论市场经济处在什么水平，在长期情况下，经济利益分配的恰当调整，对机构各个方面的发展都起着巨大的促进作用。
通过对较发达国家的知识性产业进行分析，并与国内的中介行业进行对比，我们发现国外的股东或决策者，为维持团队强大的竞争力以及不断扩大的利润绝对值，主动放弃少部分股权，即放弃部分相对利润份额。国内的股东或决策者一般以奖金的形式分派税后利润，并以其他的辅助方法奖励能力与贡献突出的人才，而自愿调整股权给高级人才的情况几乎不存在。通过以上对比，我们不难发现，好的做法应是随着机构的发展，将权利、责任、利益都赋予有资格的人才，既要满足他们的事业心，也要满足他们的其他欲望，使他们与机构共同发展、共享回报，并吸纳其作为股东。这种做法在一些国外的中介机构、软件开发机构及非政府研究等组织中以股票期权的形式被采用，都取得了较好的效果。目前，我国房地产估价机构关于估价师股权份额的规定，可以说就是尊重市场的选择。
（三）房地产估价机构的发展规模
在目前的市场经济中，规模与等级优势是各个估价机构为实现利润所追求的重要目标。客观的讲，追求规模既不是现阶段市场的客观要求，也不是机构股东或决策者的主观愿望，但盲目的追求规模会给机构的长期发展带来不利的影响。
房地产估价属于知识经济的范畴，生产的是智力型产品，其本质不同于实物商品的生产。这就决定了估价机构在关注集体力量的同时，更应侧重于资深估价专家的作用。在脑力工作方面，普通的脑力群体与优秀的脑力个体，从来就不存在平衡等式的关系。
我们看到在某些中介行业发达的地方，房地产估价以信誉、估价质量、相关咨询服务取胜，其规模完全以适应市场竞争需要为前提，以自身实力为出发点，适时、适量的引进或培养资深估价专家，在将机构作强的基础上，扩大机构的规模、抢占更多的市场份额。而个别估价机构为获得更多的估价业务渠道，通过“做大”以实现更多的经济利益，不顾机构的实力及机构人员的整体素质结构，快速扩张。这种扩张快速提升了机构形象，适应了计划性市场运作和管理的要求，短期经济效益十分明显。其缺憾之处在于，将机构等同于实物生产型企业，缺乏对人才的认识与管理，不能形成整体实力强悍的团队，抗风险能力差，人才流动性强，同时不易形成高水平的估价师队伍，对机构的长远发展造成不利的影响。
针对上述情况，我们认为首先要适应当前的市场和现行估价行业管理方式，同时也要下大力量对长远发展进行规划，围绕估价业务开展相关的咨询工作，从机构的声誉、经营网络、业务管理、高水平估价师队伍等几个方面着手建设，强调内在质量的提高，形成机构的全面发展。
（四）房地产估价机构的利益与责任
从现代管理的角度分析，企业在创立、发展中，一般会经历三个发展阶段。第一个阶段是追求经济利益阶段，第二个阶段是创立品牌、追求规模阶段，第三个阶段是承担社会责任阶段。目前，就我国房地产估价机构而言，绝大部分处在第一阶段，一小部分处在第二阶段，仍处于追求“利润最大化”的层面。虽然个别大机构有建立社会良好形象的意识，但是并没有从战略的角度对这一想法加以实施与管理，使估价工作、机构业务开拓、机构形象树立等工作相互脱节，无法形成各个环节间的良性互动。在某些情况下，它们之间甚至还会相互背离、相互冲突。在我国房地产估价行业中，已有部分机构在运营中注重估价的责任性，坚持估价原则、确保各方面的利益，在促进机构发展的同时，注重行业的发展。这些机构以“责任、合作、服务、互补”为经营方针，开始脱离低水平竞争状态，并逐步向社会展示其负责任、有影响力、乐于服务社会的机构形象。我们认为，机构只有以自身的资源尽可能的贡献于社会，才会得到社会相应的资源回报；只有为社会的需要而存在的机构，才能长久的生存和发展下去。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200801/10147.htm
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