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对项目运作中的房地产授信风险控制的思考
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内容提示：文章结合实际案例,分析了商业银行在房地产开发贷款项目运作过程中,要加强房地产授信风险控制,提出了贷前、贷中和贷后“三步曲”,切实控制房地产授信业务风险,从而最终实现银行、企业、业主“三赢”的目标。
一、房地产开发贷款项目运作过程回顾
某商业银行(以下简称“银行”))运作过一笔周期较长的房地产开发贷款项目,其过程跌宕起伏、险象环生,经过银行项目工作小组周密运作、强化管理,在历经“山重水复”的艰难曲折之后,最终踏出一条“柳暗花明”的成功之路。该项目从公司构成上看,股东较多,实力不强。某房地产开发公司(以下简称“公司”)系股份制企业,具有规定的房地产开发资质,股东较多,实力均不是很强,公司没有形成一个关系紧密的董事会和具有领导和决策权威的核心股东,为日后经营与管理埋下隐患。从项目情况看,市场复苏,项目看好。公司投资建设某住房项目,当时房地产市场复苏初露端倪。项目所处地理位置优越,环境优美,交通便利,不少房地产公司和专业人士看好该项目。从贷前调查情况看,调查评估准确,授信条件欠缺。公司在支付项目土地款,获得土地使用证、规划用地许可证等后,因自有资金不足,向商业银行提出房地产开发贷款申请。银行客户经理进行了贷前调查和项目评估认为该项目选址好,规划设计领先,市场定位合理,具有可行性,可以进行信贷支持。同时提出授信条件:以项目用地作抵押担保,不足部分由项目承建企业提供连带责任担保。但是,由于银行客户经理操作经验不足,授信条件设计存在极大缺陷,一是没有提出开发贷款与按揭贷款进行封闭运作的条件;二是允许银行开发贷款进入项目滚动开发;三是在《借款合同》之中没有约定分期还款计划和可提前还贷条件。项目运作过程如下:
1.初期告捷,矛盾骤起。项目开发初期进展顺利,开盘预售取得了销售率90%的良好业绩。但是,初试告捷冲昏了公司股东头脑,股东之间矛盾由暗斗转为明争,相互猜疑,互不信任,部分股东急功近利,急于将初期项目利润分红割利,公司管理层勾心斗角,从争夺财务管理权上升到公司领导权争夺,导致公司内部管理混乱、项目工程停滞不前和银行贷款风险陡现。（参考《建筑中文网》）
2.冷静应对,细觅良策。上述情况出现,银行始料不及。这时一个非常严峻的问题摆在银行面前:是通过法律手段催收、立即处置抵押物强制收贷呢?还是发挥债权人的作用对公司董事会进行干预?项目小组经过多次调查分析,认为:(1)从项目销售情况来看,市场定位合理,项目已被市场接受;(2)担保和抵押物充足且有效,第二还款来源有保障。但是抵押用地已用于项目建设且住房已预售给客户,抵押物处置困难,如果强行处置,将对银行按揭贷款带来新的风险,甚至还有可能引发社会安定问题;(3)授信风险出现是起因于股东之间利益分配矛盾。个别股东急于分红套现撤资,如果有一个有实力的企业或投资人能对公司的小股东股权出资收购,不仅可以消除矛盾,而且有可能使项目重新走上正常运作轨道,化解授信风险。项目承建企业是带资承建,有房地产经营经验,有较强实力,也是贷款的担保人,同时了解公司管理层情况,熟悉项目运作情况,在贷款关系人(借款人、担保人、贷款人)中所处地位和作用极为关键和重要,从理论上讲,项目承建企业能担当新的投资人的角色;(4)择机解决授信条件缺陷问题。
3.谋定而动,多管齐下。通过上述分析,银行决定加强管理力量,成立项目工作小组,多管齐下开展工作。(1)通过银行外聘律师向借款人及担保人发出律师催收函,主张银行债权权利,对公司董事会和担保人施加压力,表明银行控制授信风险的决心;(2)项目小组成员分别与公司董事会成员及担保人交谈,晓明各方利害关系,终于促成项目承建企业受让公司原部分股东股权,股东矛盾得以消除;(3)完善操作方案,形成开发贷款与按揭贷款封闭运作。项目小组召集借款人、担保人、按揭贷款人召开现场会,签订四方合作协议,落实了开发贷款与按揭贷款封闭运作方式;(4)完善法律手续,弥补《借款合同》条款的不足。通过真诚交流,公司新股东同意提前分期归还银行贷款,并出具了书面承诺函,同时项目承建企业对其承诺函提供了保证。
4.加强管理,化解风险。通过项目小组艰苦工作,公司内部份争终趋平息,工程重新启动,银行按既定方案分期收贷收息。谁知一波渐平,一波又起,公司因债权纠纷帐户被法院冻结。面对公司出现的新问题,项目小组加强管理:一是摸清公司官司情况,督促公司尽快处理好债务纠纷;二是全程跟踪监控项目销售资金回笼情况;三是督促公司新的董事会和担保人恪守承诺,按约定分期还贷。
二、房地产开发贷款项目运作经验得失总结
1.严把贷前调查和项目评审关是控制授信风险的根本前提。上述项目经受住了公司内部纷争和工程停工的考验,其关键在于项目市场定位合理,项目本身具有可行性和良好的效益。
2.全面了解和掌握借款人经营与管理情况及变化是做好授信管理的根本手段。对公司高层出现的问题和项目出现的风险,项目小组能及时发现和识别就在于信贷人员能与公司各个部门和各个层面的工作人员保持经常联系和沟通。
3.强烈的工作责任心和敬业精神,坚忍不拔的工作意志和不畏艰难的吃苦精神,是做好授信管理工作的根本保障。
4.多管齐下的策略和扎实细致的工作,是控制授信风险的重要途径。银行之所以能控制住贷款风险,一是踩住了抵押物,多次到房地产部门办理续登记手续,防止抵押失效;二是抓住项目承建企业连带担保责任不放;三是在制定还款计划时,既考虑银行收贷需要,又尽可能保证项目用款;四是及时弥补了银行在操作上经验不足和借款合同上的缺陷。
5.依法诚信是做好授信管理工作的法律保障。健全贷款法律手续,引导借款人增强还贷意识,督促借款人履行还贷责任,善用、巧用法律威力,保障银行债权完整和安全。
三、如何加强房地产授信业务风险控制的思考
对于商业银行来讲,房地产授信业务风险控制是一项更为复杂细致的系统工程,制定正确健全的房地产授信政策和规章制度,设计科学合理的操作流程,为房地产授信风险控制提供了政策依据和操作规范,但是如何提高在房地产项目运作过程中风险识别和控制能力更为重要和关键。从贷前、贷中和贷后“三步曲”,商业银行在房地产项目运作过程中应加强房地产授信业务风险控制。
第一步曲,贷前调查“五要点”:要点一,要深入了解房地产开发企业股东的背景。包括公司股东的真实性,股东的实力、股东出资到位情况、股东所处行业及其经营和财务状况等。要点二,要深入了解房地产开发企业自身的情况。要点三,要全面调查分析项目的可行性。包括项目规划设计、市场定位、经济效益、投资回收期测算、项目敏感性分析等。要点四,要实地调查担保人的资格和能力,实地核实抵(质)押物有效性和合法性。要点五,要科学设计授信管理方案。包括担保条件、项目资本金先期投入使用的要求、贷款发放进度安排、贷款回收时间设计、项目风险点分析及防范措施设计等。
第二步曲,贷中审查“五把关”:一是严把资金到位关。包括房地产开发企业注册资金到位程度及真实性,开发项目自筹资金落实情况及真实性等;二是严把“四证”落实关。按照银监会及人民银行的要求,商业银行发放开发贷款之前,房地产开发企业必须落实开发项目“四证”,即土地使用权证、土地规划许可证、工程规划许可证及开工许可证;三是严把法律文件关。包括开发企业的《公司章程》、《公司合同》及董事会借款决议和授权书,根据授信方案细化和完善的《借款合同》和《保证合同》条款等。四是严把登记公证关。对贷款抵(质)押物要进行实地考察并到有权登记部门进行登记和公证,确保抵(质)押物有有效性、安全性和完整性;五是严把放款进度关。
第三步曲,贷后管理“多关注,严操作”:一关注政策。从事房地产授信人员要时刻关注国家和地方出台的房地产行业宏观和微观政策,及时分析预测有关政策法规对房地产行业的影响。二关注市场。从事房地产授信人员要从多方面预测分析所处地区和城市房地产市场发展方向和趋势,审时度势,把握房地产授信的投放方向和力度;三关注企业。从事房地产授信人员要经常下企业调查了解,要密切关注房地产开发企业的经营状况和财务情况,及时发现企业经营活动和财务收支异动情况,积极主动防范不利因素对银行授信资产产生的不良影响。四关注项目。从事房地产授信人员要跟踪房地产项目开发建设全过程,关注项目运作过程的每一个环节,及时发现问题,防范项目运作风险给银行授信带来的不良影响;五严格操作。这里的操作指的是从事房地产授信人员紧盯项目销售回笼资金到帐情况,按时收贷收息的操作过程,这是房地产授信业务运作过程的最后一个环节,也是确保贷款本息安全收回的最关键的一个操作环节。操作上要把握关键几点:(1)及时掌握项目销售进度;(2)掌握业主(购房人)付款方式,是一次性付款还是按揭贷款付款;(3)开发贷款与按揭贷款要封闭运作;(4)监控售房回笼资金及时进入指定帐户,防范资金挪用风险;(5)根据《借款合同》分期还贷约定和项目工程进度,既分期收贷又保证项目后续工程用款需求。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200611/923.htm
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