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房地产投资信托的环境支持系统研究
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内容提示：房地产投资信托是房地产融资的一种新渠道,通过国外房地产投资信托的实际运作经验来研究房地产投资信托的环境支持系统,即政策环境、法律环境、市场环境、技术环境,从而为我国房地产投资信托的实施提供参考价值。最后简单地分析了我国房地产投资信托环境支持系统,给出一些建议
1 引言
房地产业属第三产业,但对经济的影响非同一般,当前房地产业对我国GDP直接和间接的贡献率达1.9和2.5个百分点。然而,房地产又是一个资金密集型的产业,如何筹措足够的资金使项目正常运转是目前房地产业面临的一个主要问题。常用的房地产融资模式有自有资金+银行贷款+预售收入,或者自有资金+股权融资+预售收入。股权融资固然是个理想的方式,但只有那些实力很强的大型房地产公司才能从中收益,中国3000家房地产企业能有此实力的还是凤毛麟角,于是银行贷款便成了启动众多房地产项目的救星了。但是中央人民银行121文件的出台又不得不让众多房产公司急刹车,寻求与企盼一种新的融资方式—房地产投资信托(RealEｓtateInveｓtmentTruｓt,简称REIT)。（参考《建筑中文网》）
房地产投资信托是一种产业基金,一般以股份公司或契约型信托的形式出现,通过发行股票或信托受益凭证吸引资金,用于房地产的开发、管理、出售和购买,并委托或聘请专业性机构和人员实施具体的经营管理。REIT最早产生于美国,到现在已有40多年的历史,鉴于它的诸多优点:强流通性,免税优惠,风险小,收益高等,很多国家如日本、加拿大、德国等也出现了这种信托产品,但美国REIT的发展是比较成熟和完善的。本文将从美国和其他国家REIT的运作经验来研究房地产投资信托的环境支持系统,从而为我国REIT的实施提供参考价值。
2 REIT的环境支持系统研究
2.1 政策环境支持
着眼于投资信托之优点,美国国会于1960年通过修订内地税法典,正式开创了不动产投资信托制度。20世纪90年代,美国金融市场发生流动性不足的问题,由于REIT所具有的投资魅力,使其得以迅速发展,并成功地解决了美国金融市场的流动性不足的问题。日本在1985年泡沫经济时,曾有过对房地产投资信托的探讨,1987年有人把房地产投资信托的几个法律提案提交到日本国会,但由于国会的强烈的反对而最后没有被采纳,至今为止,房地产投资信托在日本的发展还处于探索阶段。加拿大在20世纪90年代之前只有房地产共有基金,90年代初加拿大房地产市场出现不稳定,房地产价格急剧下跌,共有基金的问题逐渐暴露出来,这时房地产投资信托适时而出,解决了共有基金不能解决的问题,现在REIT在加拿大很受投资者的欢迎。
由此可以看出,房地产投资信托是金融市场的一种自然产物,它是由金融市场内力引发而非其他外力强制形成的。不过政府的一些行为如相关政策制度和法律制度,在REIT的发展中起到了很大的推动作用。美国1960年通过内地税法典开创了不动产投资信托制度,并规定REIT可享有免税优惠。1976年通过的税收改革法案,又取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件。一系列的税收政策改革赋予了REIT极大的税收优惠,才使REIT成为美国最具吸引力的投资方式,并得到高度重视和快速发展。所以,房地产投资信托要能成功的服务于房地产,首先它应充分吸引众多投资者,否则对房地产公司来说这种融资模式就成了“无源之水,无本之木”。因此政府应在政策上给与REIT这样的魅力,同时要规范宏观金融市场环境,使其成为一个公平公正、秩序效率相结合的市场,以保证每位投资人的正当权益。
2.2 法律环境支持
房地产投资信托有三种基本类型:股权信托,取得房地产所有权,以购买、管理、更新、维护和出租、出售房地产物业为主营业务;抵押房地产投资信托,通过购买抵押贷款的债权,从而作为拥有优先留置权的抵押贷款人存在;混合房地产投资信托,同时经营以上两种形式的业务。不论哪种类型的房地产投资信托都要涉及管理顾问公司,收益保管机构,证券交易所,证券经纪人等参与者,这样一个庞大的运作体,其中的关系多样复杂,每一种关系可能要涉及不同的几种法律。如REIT所涉及的各种运营主体的《公司法》、《信托法》、《证券法》等;房地产交易、登记、投资等的法律;抵押担保的法律;税收、利益分配的法律;相关主体信用评估或信用增级等方面的法律;还有关于基金方面的一些法律。所以完善的法律制度和健全的法律环境是房地产投资信托顺利实施的必要条件。
美国房地产投资信托的法律就比较成熟完备,1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》、1940年的《投资顾问法》、1960年的《房地产投资信托法案》和《美国国内税收法案》、1986年的《税收改革法》、1999年的《REIT现代化法案》等法律文件,为美国房地产投资信托的成熟化和房地产业的发展做出了一定的贡献。日本的RIET法律体系也比较完善,有《证券投资信托法》、《证券交易法》、《信托法》、《信托业法》、《证券投资顾问法》等。
2.3 市场环境支持
市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品或劳务的价格和成交的数量的机制。在市场中,价格协调着生产者和消费者的决策,起着平衡的作用。房地产投资信托也是一种需在特定市场中才能发挥作用的产品,它主要涉及房地产市场和证券市场。从美国和其他国家的REIT实践来看REIT的市场环境支持主要有以下四方面。
首先,发达的市场经济,使REIT能在市场中自由交易,其供需在市场规律调节下自觉达到平衡。市场经济是在市场调节下运行的经济,以市场机制为资源主要配置方式和以经济活动为主要调节手段的社会经济运行方式,最大的发挥价值规律、供求规律、等价交换规律,倡导市场竞争和优胜劣汰,使社会资源实现最优配置和最优利用。REIT就需要这样的经济体制,投资者可以根据市场信息和市场需求将投资放到自己认为合适的地方,同时市场在接受这些投资行为后又会产生新的活动和信息,再次指导着市场中的每一位参与者。REIT的投资者不仅是信托市场资金的提供者还应是信息发布者和传播者。这样REIT才能真正起到有效配置投资的作用。美国的REIT有今天的发展状况正是与它发达的市场经济有着密切的关系。
其次,成熟规范的房地产市场,为REIT提供良好的投资项目。REIT是一种产业基金,主要的投资方向是房地产业,虽然REIT会因为其自身的特点分散投资风险,降低风险性,但房地产业有自己的发展周期且与经济发展有着正相关的关系,所以风险回避的不当很可能导致投资失败。除此之外,房地产企业的信用、资质等关系房地产项目经营成败的因素对投资者也是很重要的,如果没有相应的法律制度或规范条例对房地产企业进行管理监督,定期对他们进行评估提升,就会额外加大投资风险。所以REIT的顺利运营必须要以一个成熟规范的房地产市场作为前提。
再次,发达的证券市场,为REIT提供交易的平台。REIT的一个特色就是可变现,流通性强,这就依赖于证券交易市场了。美国的证券市场至今有300多年的历史,纽约证券交易所曾是世界最大的交易所,一整套完备的证券制度———证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、保护股东措施等———有效的保证了REIT在证券市场上的交易流通。1878年东京证券市场成立,随后又成立了大阪交易所,20世纪90年代东京交易所超过纽约交易所,一度占据世界老大的地位。日本虽在REIT的实施上没有多大成功,但它的证券市场将为REIT以后的成功提供坚实的后盾。
另外,REIT的市场供给与需求情况也是一个保证其有效运作的市场环境方面。从供给角度,REIT的资金来源主要有两个方面:发行股票,由机构投资者和个人投资者认购;从金融市场融资,如银行信贷、发行债券或商业票据等。从需求角度,REIT的收益实现需要发达的房地产市场加以配合,通常REIT的利润来源于投资房地产股票、房地产债券、房地产期权、认股权证和直接涉足房地产运作,所以房地产市场的发展程度与REIT的发展有着相辅相成的密切关系。
2.4 技术环境支持
REIT的技术环境包括专业机构的运营管理和REIT的监管体制。
专业体现在对房地产、对投资信托以及对房地产投资信托的专业理论知识和对实际项目的判断、运营上。一个专业的房地产投资信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力,对市场的嗅觉灵敏,能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资;同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。总之,REIT对其运营管理的要求还是相当高的。REIT的监管体制有三种方式:政府监管;自律管理;政府监管与自律管理二者结合。政府监管一般通过法律条文对REIT进行约束。如美国规定,房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制,以此来防止股份过于集中;其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得等收入原则和资产原则。自律管理是通过证券交易委员会或行业协会对具体经营活动的各大证券交易所的管理。而大多数国家的监管体制都是政府监管与自律管理相辅相成,美国着重法律管理和行业自律,英国和日本也都是政府行政性监管与民间自律管理相结合。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200606/487.htm
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