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城市土地的空间利用及空间地价评估初探
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0 引言
随着城市化的发展,城市的急剧膨胀造成了对土地的巨大需求。“摊大饼式”的向外发展城市与土地资源有限性的矛盾日益突出,控制土地增量、高效节约利用土地资源是未来城市发展中土地利用的必然趋势。然而,城市土地增量控制已不能单靠片面增加建筑密度、人为缩小建筑间距,降低人均占地标准等简单做法来解决。经济的发展和人们生活方式的改变,使城市人均用地标准不但不能减少,而且应相应地提高,因为土地开发利用的配套水平越来越高。城市发展对土地的需求不得不改变城市规划只在地表这个平面上进行的传统观念。严峻的现实促使人们将拓展生存空间的目光投向了空中与地下,努力寻找城市土地立体比的空间利用模式。（参考《建筑中文网》）
城市土地的空间利用,客观上要求丰富对城市土地的价格评估,使城市土地空间权利价值更加明确、更加具体化。这有益于合理利用、最优配置城市土地空间;有助于更新和完善城市土地价格评估理论和方法。本文在阐述城市土地空间利用的基础上,分析城市土地空间利用对城市土地价格评估的影响,对城市土地空间地价评估作初浅的探讨,以抛砖引玉。
1 城市土地的空间利用
城市土地的空间利用,应包括地表、地下和地上空间三部分。而目前亟待大量开发的是地上和地下空间。进行城市土地的立体化开发,是一个全方位的系统工程,涉及到社会、经济的各个方面,笔者认为,应从以下几个方面来寻找出路和对策。
1) 更新观念,准确把握城市土地的内涵。土地较一般的概念是指“地球表面的陆地部分,包括海洋滩涂和内陆水域”。从土地统计的角度来说,这一概念是符合土地管理要求的,但就土地的资源和资产属性来说,对土地的这种狭义解释显然不能准确涵盖土地的本质(特别是城市土地)。从城市土地本身的资源性质或生产要素的资产属性上讲,城市土地不仅包括地表,而且包括城市范围内的地上和地下空间,城市土地不是一个二维平面,它是一个三维立体空间。因此,城市土地利用,不能局限于单一化的平面设想,应首先着眼于土地的空间开发,从而使土地这一稀缺资源的利用效益达到最大化。
2) 加强土地立法,明确土地的空间权利。我国有关土地法律、法规对土地权利的限定,主要是限定土地的所有权、使用权以及一些他项权利。其中又是以土地使用权进入市场为基础来构筑整个社会土地权利体系,土地使用权的批租制度(即有偿有限期出让)是土地有偿使用的核心。目前,我国的经济体制在整体上已经踏上了向市场经济的更高阶段迈进的步伐,土地的权利将更加深入、更加广泛地进入市场机制。这样,改革初期从香港引进的曾经发挥过巨大作用的而现在越来越不满足需要的土地批租制度,就必须从根本上予以更新,传统的土地使用权,不能全面地体现土地的各项利用权利,应当根据土地的立体利用模式,丰富传统土地使用权的内容,许可在土地使用权上设立其他物权,包括地上权和地役权等其他权利。对此,我国法学界已有很多探讨,并提出了我国土地权利构成的基本框架如下①:
这一土地权利构成体系,反映了土地空间利用的立法要求,为土地的立体利用奠定了法律基础,亦为土地的空间地价评估设立了明确的权利状态。
3) 突破传统观念,以全新的眼光来搞好城市土地利用总体规划。城市土地利用总体规划是城市建设、发展的龙头城市土地立体利用的思想要切实落实到城市规划当中。从城市土地立体利用的内涵来看,城市土地利用不仅要合理规划,统筹安排城市土地的平面功能,还必须高度重视城市土地空间的高效利用、远景利用。因此,城市规划部门必须更新观念,自始至终地将城市土地立体化规划放在一个不可忽视的地位,力求在节约用地的基础上全方位、多功能的发展。
4) 积极探索城市土地立体利用的新模式。城市土地的立体利用涉及面广,制约的因素较多,我们不仅要考虑城市土地的经济利用,而且要注重城市发展的生态环境和社会效益,要从城市可持续发展的高度来认识城市的立体利用,努力探索适合中国城市发展道路的城市土地立体利用的新模式。
2 土地空间利用对地价评估的影响
土地价格是体现土地一定权利状况下的土地收益价格。如前所述,土地的空间利用,一方面丰富了传统土地使用权的内容;另一方面拓宽了土地利用的内涵。使得土地的利用收益与空间权属状况、空间的可利用程度及空间的立体区位效益产生必然的联系,从而必将导致地价评估观念与方法上的更新。
传统的狭义土地概念是一个二维平面的土地,传统土地使用权的概念更多的亦是一个二维土地平面使用权的概念对土地地上和地下的空间使用权利是靠城市规划来限定的并未赋予明确的权利状况。地价评估时则采用容积率修正的办法来解决空间利用程度和空间立体区位效益的不同对地价产生的影响。这种方法虽然从一定程度上考虑到了空间利用对土地价格的影响,但在实际操作中,非常难于把握因为地价随容积率变化的规律较复杂。一般情况下,随着容积率的增大地价会随之上升。但是这一变化是有条件的,不是无限制的,当容积率增加到某一临界值时,继续曾加容积率,由于建筑成本的影响和立体区位条件的降低,地价反而会下降,这也符合门槛理论。而且这一变化规律的量化受不同时期城市社会经济发展水平,城市土地的不同区域条件、不同个别条件、不同土地用途等因素的影响,非常难于确定。不同城市的地价随容积率变化的情况不同;同一城市不同经济发展水平下不同的市场环境下,地价随容积率变化情况不同;同一城市不同区域条件下的土地,地价随容积率变化情况不同;不同用途的土地,地价随容积率变化情况也不同。从理论上说,同一城市不存在任何两宗土地的地价随容积率变化的情况是完全一致的。因此,单靠容积率修正来解决土地空间利用对地价的影响是困难的,实际的评估经验亦证实了这一点。另外,采用容量率对地价进行修正,虽然说明我们已经察觉到了空间利用对地价评估的影响,即占有较高容积率者应付出较高的地价,但空间利用对地价增值影响的内在机制并未找到,或简单的归功于效用价值论和生产费用价值论。并未清晰表明土地空间权利利用状况和空间立体区位差异对地价的影响。对此,我们应作较深层次的思考,对原有的地价理论和方法应进一步发展和完善。
3 空间地价评估初探
目前,国内评估行业的不少专家学者均纷纷对地下空间及地上空间使用权评估问题发表独到的见解,提出了具体的评估方法。具体归纳起来主要有以下几种:
1)剩余法。其主要思路是预测新增加空间部分所带来的售价增加额扣除新增设施投资费用及由此而增加的各种专业费用、利息、利润、税收后,以价格余额来确定新增空间的地价。
2)收益还原法。该方法的思路是由于增加了空间利用率,使得收益增加,再以一定的还原利率将未来每年预期纯收益增加额还原,即可求得新增空间地价。
3)基准地价系数修正法。该方法主要是根据基准地价,通过容积率的修正来评估空间地价。
4)财务净现值法。这是一种动态分析方法,净现值是指开发项目在投资活动有效期内净现金流量,按预先规定的折现率或称基准收益率,折算到开发项目实施开始的基准年期的代数和,如果净现值大于0,则项目可行,反之,则不可行。在应用该种方法时,一般将空间地价作为未知数,以行业基准收益率或银行利率结合风险利率做为折现率,求取空间地价。以上四种方法,虽然对空间地价的评估作了有益的探索,但第1、2种方法,主要是针对新增空间地价评估;第3种方法其实质仍是传统地价评估方法;第4种方法,缺乏可操作性,因为投资项目的各年现金流量的编制,本身就没有空间的概念,其中的地价因素又怎么能体现其空间利用的涵义呢?况且,四种方法都是传统地价评估方法在方法、技巧上的变化,并没有对评估理论和价格体系发生根本性的变革。笔者认为,空间地价的评估,必须紧扣城市土地三维空间的内涵实质,充分体现城市土地的空间权利状况,建立城市土地的三维立体区位理论。传统的区位理论是以二维土地平面为研究对象的,立体区位理论,必然要以三维土地空间为研究对象。按照区位理论,任何土地价格都是体现一定土地区位条件下的价格。空间地价评估要正确描述城市土地的立体区位条件,以及立体区位条件产生的立体土地区位收益。以城市土地的立体区位理论和立体收益理论为基础,来研究城市土地的空间地价问题。第一,我们要在立体的概念上,对城市土地进行立体区位条件下的土地分等定级,确定城市立体区位条件下各级、各类用地的立体基准地价(用元/立方米表示)。第二,以城市立体区位理论、立体收益理论为基础,考虑建筑物的立体建造成本,探讨城市土地空间地价评估的各种方法剩余法和基准地价系数修正法等。第三,要充分考虑土地空间中权利状况对价格的影响。从而建立起体现城市土地一定空间权属状态下的、反映其空间立体土地收益的全新的空间地价评估和价格体系。对此,尚有许多理论和操作问题待进一步深入研究,笔者在此仅提出粗略的思路,敬请专家学者帮助提高。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200606/467.htm
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