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论土地价格
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内容提示：我国土地有偿使用制度实行了20多年，土地使用权的获得是有价格的交易。本文对土地价格内涵的有关说法进行分析，指出有关说法的不明确性和片面性。并阐述了用新经济学产权理论和供求关系理论能更科学地解释实践中的地价，得出土地价格的本质是土地的某种产权价格，而具体的数
土地作为一种资源，是基本生产要素之一。土地价格问题属于经济学中分配理论的研究范畴。自我国 1988 年实行国有土地有偿使用制度以来，获得土地的使用权要缴纳一定的土地使用费，通过协议、招标、拍卖等有偿方式取得土地使用权的，要缴纳土地出让金，一般又称为地价款。土地与一般的商品不同，我们在市场购买一般的商品，获得的是它的所有权。比如说买一台电脑，就是将电脑的所有权买断。而在生产要素市场，购买的只是一定时段的使用权。地价和一般商品价格的形成也有很大不同。一般商品的价格是由商品成本和市场的供求关系决定的。而土地的价格并非是土地成本。土地是自然赋予的，而不是人类劳动的产物。即使一块地由生地变成了熟地，投入了资金，这也不是土地的真实成本。到底如何认识地价？我们从已有的一些说法来分析。对地价的看法和论述有以下几种：
1 理论上
1.1 传统理论
马克思等经典的地价理论认为，地价是地租的资本化，即地价=地租/利息。而地租又是什么，传统理论认为，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权垄断是一切地租产生的原因，任何地租都是剩余劳动的产物，或剩余价值、超额收入。但是，传统理论都是针对私有制的，没有涉及公有制的条件。关于剩余价值，传统理论认为它是资本家支付工资后的剩余，可是这里还包括其他的生产成本。（参考《建筑中文网》）
从劳动价值论的观点，对地价比较经典的解释是：“土地是自然物，而非人类创造，不包含人类的劳动价值，因而也就没有价值，当然不存在其价值的货币表现——土地价格。但是由于土地是一种垄断财产，土地的垄断是因为土地本身的稀缺性（scarcity）及其满足人类需要的特殊的使用价值，所以，土地有价格”。分析上面这句话的含义：现代经济学认为，缺乏（将 scarcity 翻译为缺乏）是指一种物品如果多胜于少，它就是缺乏物品。缺乏是因为在需求下，供应有限而引起的。人的需求量增加，再多（但仍有限）的供应也会愈形缺乏；人的需求量减少，有限的供应可能被认为是不缺乏的。那是说，缺乏的程度，是以相对的需求来决定的。张五常经过分析得出：凡有价格的物品都是缺乏的，不足够的。那么从这点来分析，土地与其他一般物品没有区别，因为它们都是稀缺的物品，只是土地相对需求的缺乏程度更大一些。既然从稀缺性上讲，土地与其他物品没什么两样，那么我们估且保留土地的特殊使用价值，但是这一点是否足以说明土地是一种垄断的财产尚待证明。我们国家的土地所有权集中在国家和集体经济组织手中。而在资本主义国家，土地是完全私有化的，私人是土地的所有者，对土地进行支配。土地在自由的市场经济下，价高者得，与其他物品遵循同样的竞争准则。
由上述分析，传统的地租理论在现实中，不能足够清楚地解释经济发展不同阶段和不同体制下的土地价格的真正含义。
1.2 外部地价论
外部地价论的理论基础是经济学中的外部经济理论。外部经济（external economy）是指生产者或消费者的活动对其他生产者或消费者所附带产生的成本收益情况，外部经济有正和负之分。正的外部经济指对他人带来收益，而负的外部经济是增加了其他人的成本。地价具有很强的外部性，如土地在使用过程中，由于周围环境的改善，如基础设施的完善，交通的便利，绿化和空气质量的提高，地价都会相应地提高。这是由于周围环境产生了正的外部地价。解决外部经济问题的基本原则是外部经济内部化，所以地价评估中，要充分考虑土地的区位因素。显而易见，外部地价所言，是影响地价的位置等因素，而它们只是众多影响地价的变量之中的一部分。
1.3 新经济学理论：地价是土地产权的价格
随着产权理论和新制度经济学的发展，从产权角度能够更深刻地认识地价。现代经济学认为，产权是一种约定。在社会经济竞争中，法律、纪律或习俗，都是以有约束性的办法来界定人与人之间的权利，这种权利界定就是产权制度。市场上的竞争行为受产权制度游戏规则的约束。没有这个约定，就无法实现社会主义市场经济。
随着中国加入 WTO 和市场经济的进一步完善，“产权交易和产权竞争将成为中国进一步对外开放之后的最大挑战”。目前，产品的交易价格基本上通过竞争实现，政府不再从中决策了。而产权也需要通过自由贸易制度实现，只有实现了产权的市场化，才叫市场经济的真正确立。所以说，地价的本质是土地产权的市场化。
我国的土地产权是指土地公有制下有关土地的一切权利的总和。这种土地产权主要包括物权中的自物权和他物权。自物权即所有权，所有权本身又由占有权、使用权、收益权、处分权等权能组成；他物权中则有用益物权和担保物权。用益物权如使用权、地上权和地役权等，担保物权如抵押权。土地产权实际上是由诸权利组成的权利束，土地产权通过法律保障实现。我国法律规定有土地所有权和
土地使用权的权能，并且二者相分离，土地所有权不能买卖、抵押和处置，只能依法使用。因此，实际中所存在各种形式的土地流动，如出让、转让、出租、抵押和作价入股等都是针对土地使用权交易。土地的流转实质就是土地某一种权利的转移。产权主体可以选择自己使用土地，也可以选择土地流转而获得收益，而其选择的标准就是为了获得最大收益。当土地产权主体决定转让他的一部分甚至全部权能时，既权利一旦转移，就发生了我们通常所说的土地买卖，就出现了土地价格。所以，土地的价格是土地产权的价格。(而在我国，由于法律规定土地所有权属于国家并不得买卖，没有土地所有权价格，土地产权的价格主要是指土地各项他物权的价格)。只有实现了产权的市场化，土地产权的交易才能公平、合理。土地价格才能真正体现与土地相关的各个利益群体（如：国家、企事业单位、集体经济组织、个人）之间的公平竞争关系。
2 实践中地价的构成
土地在房地产市场中，要经过土地出让、转让和房地产出售三个不同阶段。不同阶段其价格的表现和形成不同。土地出让阶段，交易双方是政府土地管理部门（土地利益代表者）和土地开发商。此时地价有两部分，土地纯收益（或称土地所有权收益）和基础设施配套费。土地所有权收益是土地管理部门作为政府土地利益代表者收取的费用，是真正的地价，而基础设施配套费是城市基础设施建设投入的回收，是一种附加的费用，它的本质是使用城市基础设施收取的一种管理性费用，不是真正意义上的地价。所以，土地开发商所付的地价实际上是获得土地使用权与基础设施使用权的价格。土地转让阶段，市场参与双方是土地开发商和房屋开发商。土地开发商，在购买成本的基础上，再投入一定数量的开发成本，完成开发之后出售土地。开发商在确定土地出售价格时，还要考虑利润。
从量上分析，在土地开发商这里，地价又增加了，但是究竟能以什么价格将土地售出去，完全不能由他自己决定。土地的市场价格只能由土地的供需情况决定，具体说，就是由土地开发商供应土地的数量和房产开发商对土地的需求所决定。房地产出售阶段，参与双方是房屋开发商和房屋购买者。作为房屋开发商，将土地购买来之后，投入新的资金进行房屋开发，然后将土地与房屋一起出售。这时，土地的价格体现在房地产价格之中。
严格说，土地已经没有单独的价格，是土地的价值体现在房地产价值之中，是房地产总体价值对土地的价值分摊。分摊的土地价值除了原来购买土地的成本价外，还包括房地产开发完成之后用途增值及进入房地产市场所带来的市场增值。
由此可见，土地在房地产市场中所处的阶段不同，其价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件是完全不一样的。在实践中，真正内涵的土地价格只是交易价格的一个组成部分，交易价格还经常包含土地开发成本、已附在土地上的基础设施、构筑物及地上附着物等复合体价值。
3 结论
将理论与实践联系起来，土地产权的转移是在土地市场上实现的，根据土地的供求关系，市场价格围绕基本价格而上下波动，表现出高高低低的土地行市，因此，土地价格也不仅仅是一种交易价格，而是最终由土地基本价格加上由市场供需影响所形成的增减量，这种增减量的大小通常是由土地的自然经济条件如区位、面积、形状、用途、设施状况及其他因素如政策因素、心理因素等影响决定的。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200606/451.htm
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