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房地产抵押的风险及防范
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抵押人用其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为被称为房地抵押、房地产抵押作为房地产交易的一种方式，是顺应房地产业发展需要而产生的一种市场行为，房地产的不动产属性，使其体现出稳定性、增值性和较其他商品一般单位数额较大的特征，在充满利益也饱含风险的市场经济中具有较强的经济保障能力。（参考《建筑中文网》）
住房金融作为一个长期信贷项目，防范风险是商业银行发展按揭业务重要保障，现在对按揭贷款的认识存在一种“误区”认为按揭是银行业务中最安全的，当然住房按揭可以在一级抵押的基础上进行二级担保和财产保险。在一定意义上住房金融确实是安全性很高的业务。国际研究表明，按揭贷款的违约率一般低于万分之二，但由于我国住房金融运作机制还不健全，操作尚未规范，按揭中也有很多“陷阱”。
认清这些“陷阱”并防范之，必须认清理解房地产抵押权所涉及的物的范围，范围包括:①房地产自身;②在建的永久性建筑;③抵押合同中规定的在建临时性建筑;④附属物，如果法律或合同没有特别规定，抵押权的效力不仅及于房地产自身，还及于房地产的附属物。不仅及于设定抵押权时已存在的附属物，还及于设定抵押权后产生的附属物。
(1)抵押权人为了较好地保护自己的权益，在接受房地产作为抵押标的以后的，应该委托房地产评估机构对其进行评估，合理确立抵押房地产的抵押率，能够使抵押房地产的抵押价值更为直观，便于对抵押房地产的价值是否与被担保的债权的价值相称做出全面客观的动态分析。当由于房地产市场价格被动，使抵押房地产的抵押价格小于所担保的贷款本息等债权时，金融机构就能够通过增加担保数额更好地保证贷款债权和抵押权的安全，这是针对市场中我国房地产抵押评估的委托人通常为申请贷款人，再加上评估机构出于自身利益，业务人员能力参差不齐，责任心差，一味满足委托人的要求，造成评估结果混乱，无依据可言等现象。
(2)用划拨方式获得的土地进行抵押，根据《担保法》规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。抵押权人在接受用划拨方式获得土地使用权的房地产作为抵押物时应慎重考虑。在确定抵押标的金额时应扣除要补交的土地出让金，相应降低担保债权的数额。
(3)以出让方式获得土地使用权都有出让使用最高年限的规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十二条规定:居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年，以出让方式获得土地使用的转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限，因此土地使用权作为抵押也应受到土地使用时间的限制。由于我国对土地使用权和房屋采用“连动”原则，以依法取得的国有土地上的房屋作抵押时，该房屋占用的国有土地使用权同时抵押，所以应防止抵押人将土地使用权和土地上建筑分别抵押造成抵押权人都无法行使权利。
(4)对已设定抵押权的房地产采取强制措施，目的是为了实现行政管理部门的行政处罚权，则该强制措施可以影响房地产抵押权的效力，例如，抵押人拖欠税款，税务部门可以对其房地产采取查封、扣押、拍卖等强制措施，拍卖所得款优先支付拖欠的税款、滞纳金、罚款等。如果在该房地产上设有抵押权、行政处罚权，应优先于房地产抵押权，同样的原因，如果抵押人没有在规定的时间内对土地进行开发或不按规定的用途使用土地的被国家处以无偿收回对土地使用权的处罚时，房地产抵押权人也不能以抵押权人对抗行政处罚权，而只能要求抵押人别行提供担保，抵押权人为了降低风险应关注抵押人的经营状况，对抵押房地产进行必要的监督。
(5)为了保护房地产抵押人的利益，最大限度地发挥房地产的经济效益，法律允许抵押人在同一反地产上设定数个抵押权，抵押权人应注意该房地产抵押后的余额有多少，在余额范围内确定其担保的债权数额，否则债权数额比余额大，意味着超过部分的债权丧失了该房地产优先受偿的权利。
(6)在抵押期间，由于自然灾害，例如发生地震、台风、火山爆发、海啸等等造成抵押房地产毁灭抵押权消灭，抵押权人将要承担相当大的风险，但是，如果房地产灭失时，该房地产已向保险公司投保房地产抵押权及于该保险金，抵押权人就该保险金可以优先受偿，因此抵押权人在接受房地产作为抵扣物时，应考虑要求抵押人对抵押房地产投保，这样可以将风险降低到最低限度。保险业进入抵押贷款业务，一方面有利于保险业的发展，同时也为房地金融业务分担风险，抵押的房地产发生损毁、灭失的，抵押人如果有过错，应当重新提供担保或增加担保，抵押人如果无过错，金融机构有权要求抵押人在妇所获保险金赔偿或者侵权损害赔偿的范围内提供担保，并且有权对抵押人应当获得的保险金赔偿或者债权损害赔偿行使物上代位请求权。另外，当贷款合同展期时，金融机构应当要求抵押人以抵押房产续保
(7)客户信用风险，贷款人能否近期偿还贷款本息，是一个信用问题，当贷款人经济情况恶化，族生贷款人灭亡、失踪而无人代其履行合同，或继承人或代管人拒绝履行合同等情况，容易造成借款人违约。客户信用在很大程度上也取决于社会的大环境和群体信用意识，如果一个社会的信用度整体在不降的话，那么房贷业务的信用风险也明显增大了，了解贷款人的信用度可帮助贷款银行衡量和评估借多人的偿还能力，把贷款合同与文本标准化，有助于防范信用风险。从消费方面看，主要涉及对贷款人进行全面分析，并且也可以通过专门的机构来调整调查力度保证未来用户的信誉。’我国尚未建立个人财产申报制度，金融机构只能根据单位提供的收入证明确定贷款人还款能力，缺乏全面分析能力及条件，且银行也没有能力对单位提供收人证明进行进一步核实，这样就会导致一些贷款人，尤其是个体业主配
违约率大量上升。
(8)利率风险，由于资产(房贷)及负债(债券等)期限匹配上的不一致，资产与负债的利率变动制约着成本与利润，银行的经营目标要求一定的盈利水准，利率的变化对商业银行影响很大，目前的现状是人民银行对利率进行监管在一定幅度内的浮动，因此，根据银行本身筹资成本，利率风险是银行必须考虑的重大问题。
(9)操作风险，按照现有法律，贷款的发放必须办妥抵押贷款登记为前提，但在具体操作过程中，有时会产生只有取得贷款，付清购房款，才能取得房地产权证。办妥抵押登记手续与贷款银行只有办妥抵押登记手续才发放贷款相矛盾。如果在未办妥抵押登记手续前放贷，银行要担操作上的法律风险。
(10)流动性风险，个人住房贷款流动性差，资产和负债期限对称是资产负债管理基本原则，个人贷款流动性较差表现为期限长，而资金来源期限却较短，用短期负债发放长期贷款，银行面临较高风险。
各大商业银行在发展按揭贷款的初期就必须做好基础风险防范工作，各级政府则应有的调控和监督作用，一方面规范房地产市场的操作机制，防止房地产泡沫的出现，另一方面则提供必要的配套政策服务，尤其是产权、产籍管理服务和抵押物监督、管理、处分服务。房地产抵押权的实现是指债务履行期限届满，债务人不履行债务时，抵押人依照法律规定的程序直接处分抵押人的房地产，以抵押的房地产拍卖使其债权优先受偿。房地产依法抵押后，抵押权人为了实现抵押权而需要依法办理房地产权属变更登记手续的，抵押人应先向土地管理主管部门递交土地使用权变更登记申请书，连同其与抵押人达成的房地产权属变更登记协议书或仲裁决书或法院生效调解书，裁定书或判决书，由土地管理部门依法办理土地使用权变更登记手续(但协议书规避法律的除外)。然后，应向房产管理部门递交房产权变更登记申
请书，连同房地产权属变更登记协议书或仲裁书或法院生效调解书，裁定书或判决书及土地使用权变更登记手续。这里要特别说明的是当(镇)乡企业房屋等建筑物所占的土地属集体土地时，须先办理土地征用和出让手续后，才能办理相应的手续、在实际执行过程中，对企业的房地产行使抵押权，意味着企业能否生存，职工是否下岗。。由于目前社会保障体系尚未完全建立起来，政府的价值取向仍是稳定大于债权人利益，因此各地方政府及企业主管部门，企业职工会通过种种途径干涉抵押权人拍卖其房地产，致使抵押权人风险大大增加，这也是一个值得重视的问题。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200605/313.htm
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