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影响房价的几个理论问题
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内容提示：柴强，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长。经济学博士，研究员，建设部科学技术委员会委员，中国社会科学院研究生院教授、博士生导师，中国人民大学商学院、公共管理学院兼职教授。
作者简介：
柴强，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长。经济学博士，研究员，建设部科学技术委员会委员，中国社会科学院研究生院教授、博士生导师，中国人民大学商学院、公共管理学院兼职教授。（参考《建筑中文网》）
1978年至1982年武汉工学院（现武汉理工大学）管理工程系学习，获工学学士学位。1982年至1985年中国社会科学院研究生院数量经济与技术经济系学习，获经济学硕士学位。1985年8月至11月中国社会科学院财贸经济研究所从事城市经济研究工作。1985年11月至1992年3月中国城乡建设经济研究所从事城市经济和房地产经济研究工作，先后任城市经济研究室负责人、副主任；期间，1986年至1989年中国社会科学院研究生院投资经济系学习，获经济学博士学位。1992年3月至1999年3月建设部政策研究中心从事房地产经济研究工作，先后任房地产与住宅研究所所长，中心副总经济师。1999年3月至今中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长、法定代表人。
近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的，但主要是如下几个方面综合作用的结果：一是1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用；二是前一段时期的宏观调控着力在控制土地供应、限制房地产开发贷款等抑制房地产供给措施的市场反应；三是投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资对象；四是中国经济看好和人民币升值预期吸引大量外资进入，其中一些资金流入到房地产；五是房地产开发商垄断话语权，针对“买涨不买落”的购房心态营造涨价气氛及房地产投机炒作。
当前围绕着房价问题，存在着各种不同的看法和争论。其中的一些看法是由于“屁股指挥脑袋”，一些看法则是由于缺乏科学的理论指导。下面对涉及到的有关问题，从理论上谈点个人看法。
一、关于房价与地价的关系
房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的。
二、关于供求决定的房价是否就合理
过去我们不懂得价格是由供求决定的，现在都比较明白了。但是，供求决定的价格是否就是合理的。有人说：“房价上涨说明有需求，有需求说明房价上涨是合理的”。
从经济学上来讲，价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求，价格上涨也不一定合理。关键看是什么需求拉动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假需求。可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉动的房价上涨是不能长期维持的。
三、关于房地产泡沫的衡量方法
目前用“房价收入比”、“房价上涨过快”、“房价上涨幅度过大”等来衡量房地产是否有泡沫，可以说是不够到位的。衡量房地产是否有泡沫的方法，应是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称“毛租金乘数”、“租售比价”）、入住率。
从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租（或月房租）有一个合理的倍数，一般为10倍左右（按年房租计算）。如果房价与年房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。特别是从房价和房租两条曲线的走势可以看出是否存在泡沫：如果房租没有多少上涨，甚至是下降的趋势，而房价持续较快地上涨，则说明存在泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。
从入住率来看，因为之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己住还是出租，只要有人住，泡沫的危险就不大；相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人住，泡沫的危险就存在。
房地产泡沫的一个特点是，在泡沫形成过程中人人都能赚到钱，从而看起来是供不应求。而实际上，泡沫是供大于求。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。
四、关于利率对房价的影响
利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。
目前对加息影响的认识尚不足够。从眼前看，加一点息的确影响不大。但问题是利率水平仍然处在历史的最低位。从1989年到2004年的15年间，我国一年期存款利率的变动范围为11.34%至1.98%.如果今后宏观经济不出现大起大落，未来的利率变动范围不会这么大，但从长期来看一般范围为4%～6%.这样来看，未来的利率至少要上升一倍以上。由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来利率不得不大幅度上升时，可能导致的“从量变到质变”的影响，现在就不能不预见和思考应对措施。
五、关于房地产税收对房价的影响
有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。
增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，会使房地产价格下降。
在房地产交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使房地产价格上升。
直接或间接地对保有房地产课税（如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税），实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。
六、关于汇率对房价的影响
在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产，此后出售房地产时，相对于当地市场，房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200510/3853.htm
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