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我国城市居住郊区化趋势分析
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内容提示：如果说几年前，中国大城市的“郊区化运动”还是在人们不知不觉中悄然出现，但近年来，已开始成为重要的乐章。以广州为例，位于广州市属县级番禺大石镇的“丽江花园”所体现的对“环境”“品位”的追求，对广州的白领阶层和中高收入阶层产生巨大的吸引力。“丽江花园”的样板作用对珠江三角洲房地产业的影响也是巨大的，短短几年时间，番禺大石镇迅速成为大型郊区楼盘的着陆点和试验场， “广州碧桂园”、“洛溪新城”、“
摘要： 如果说几年前，中国大城市的“郊区化运动”还是在人们不知不觉中悄然出现，但近年来，已开始成为重要的乐章。以广州为例，位于广州市属县级番禺大石镇的“丽江花园”所体现的对“环境”“品位”的追求，对广州的白领阶层和中高收入阶层产生巨大的吸引力。“丽江花园”的样板作用对珠江三角洲房地产业的影响也是巨大的，短短几年时间，番禺大石镇迅速成为大型郊区楼盘的着陆点和试验场， “广州碧桂园”、“洛溪新城”、“广州奥林匹克花园”、 “广地花园”、“华南碧桂园”等大型楼盘均获得较大的成功，在这些楼盘的购房者中，广州人占绝大多数，使得番峪大石镇获得“广州的后花园”的美称。（参考《建筑中文网》）
郊区楼盘的兴起对市区楼盘产生了明显的冲击，据1999 年上半年统计，番禺大石镇大型楼盘的商品房预售面积较同期增长近一倍，而广州市区楼盘的预售面积较同期增长近一倍，而广州市区楼盘的预售面积较同期则有所下降。
对大城市居住郊区化的社会背景进行分析，是对“郊区化现象”及其发展趋势研究的基础。从目前及未来几年的情况来看，大城市居住郊区化的社会背景主要有以下几个方面：
（1）时代的发展，生活水平的提高。新世纪，被称为知识经济时代和信息经济时代。以“信息高速公路”（即数字化大容量光纤通讯网络）为先导的信息化浪潮，必然会对传统城镇的形态、结构、功能区的划分产生冲击作用，改变人们的行为和生活方式。在工业化时代，人们一般把城市中心区作为居住地的首选目标，那里交通便利，购物方便，公共服务设施齐全，教育、医疗的条件好。尽管人口密度大，空气污染严重，人们总不愿意离开城市中心区。然而，在信息社会里，信息的传递不再受地理条件的限制，空间距离大为缩短，集聚效应有所弱化，人们更看重居住环境质量。在一些经济较发达的大城市，“SOHO”族开始成为一个不容忽视的社会组成因子，信息化也开始作为商品楼盘的一个重要 “卖点”，并受到市场的热烈响应。
（2）房地产业成为城市经济的支柱产业，并越来越具有市场性质。房改及货币分房、购房银行按揭等一系列政策的实施，使房地产业的发展开始具有真正的活力，也使居住者由被动的接受者，变成主动的选择者。另一方面，随着房地产业的迅速发展，二次置业和多次置业在房地产活动中所占的比例越来越大，二手楼市场也日趋激烈，那种见缝插针式的小规模房地产开发越来越缺乏竟争力。郊区楼盘低廉的土地使用成本，使得房地产开发可以形成较大的规模，便于物业管理的实施，形成安全、舒适、美观的生活环境。
（3）旧城改建的成效不大，城市中心区的环境质量继续下降。我国大城市的旧城改建面临的困难较多，真正成功实例并不多见。其主要矛盾在于：经济效益与社会效益及环境效益之间的关系并不容易协调好。以广州为例，广州这些年的旧城改建，远离初衰，原以为可以改善城市中心区的基础设施环境，疏散人口，缓解“城市病的不良影响。而现实情况是，越改建，人口密度越大，情况越严重。城市中心区的环境质量持续下降甚至恶化，使得部分城市居民对老城区开始推动信心，而对郊区的自然环境氛围心驰神往。
（4）大城市交通设施条件及城市周边地区配套设施和生活条件的改善。近年来，随着大城市人口密度的增加，机动车保有量的不断增长，我国大多数大城市对原有的城市交通体系进行了改造和完善，现代化的高架路、立交桥、内（外）环路以及城市公共快速交通系统（包括轻轨、地铁）的建设，使城市交通的条件得到较大的改观，同时也加强了城市与周边地区的交通联系，在土地市场经济的推动下，我国城市土地利用结构逐步优化和向高效益转化，制造业纷纷迁出城区入关后，国外商业零售机构的入市，使得商业零售业的竞争更加激烈，迫使零售业的竞争更加激烈，迫使零售商在连锁经营、降低成本方面下工夫。
城市周边交通条件的改善，私人汽车的发展，低廉的土地及设施使用成本将透使部分商业迁往郊区，形成大型（货仓式）购物中心（如广州的“好又多”）。另一方面，对于部分具有私营性质的教育、医疗机构，郊区的环境也有较大的吸引力；地价低廉，便于管理，环境优美。广州市于今年6月宣布： 番禺市、花都市撤市改区，地铁4号线将通达番禺的中心镇市桥，广州新建的国际机场已在花都动工。广州市政府的这一决定，对广州市的居住郊区化是一个巨大的推动，对于消费者来说意味着郊区的居住成本下降（水电费、电话费、过桥费等）。同时也预未着郊区的配套设施（教育、医疗、商业、娱乐等）的水平更上一个台阶。
（5）郊区居住区具有市中心区楼盘所不具备的优势。郊区环境无论是在环境质量还是在空间视野景观等方面，与市区楼盘的环境相比，均具有较大的优势。就目前情况下看，城市中心区楼盘与郊区楼盘在售价上仍存在着较大的差价。以一套80平方米的住宅来计算，大致可形成这样一个公式：郊区盘 国产轿车= 市区盘。对于中国大城市的居民来说，商品房和私家车是两个最大的梦想，同样一笔钱，在郊区，一个梦想变成了两个梦想。
（6）私人汽车的发展潜力巨大。随着WTO的日益临近，我国的私人汽车在未来的5-10年将会得到重大的发展。私人汽车的发展使城市居民的日常活动空间大大延伸，也使郊区楼盘的吸引大大增加。
（7）我国城市化水平不断提高，城乡体系趋向更加合理。在未来10年，我国城市化的进程不断加快，到2010年，我国的城市化水平将达到45%。随着城市化水平的不断提高，我国城乡体系的结构及空间形态也将发生较大的变化，从区域的角度来看，将可能形成多级中心（主中心、亚中心、次中心）的城市群带。从城乡体系的空间形成来看，城市和乡村的结合将更加紧密。随着我国城市化的深入发展，大城市的居住郊区化也将获得稳定、持续的发展。
基于以上分析，我国大城市居住郊区化将在未来10年内获得较大发展。就其发展的趋势来说，可以出现以下几种情况：
（1） 在城市发展的总体战略上。城市居住郊区化现象越来越受到政府部门的重视，将其纳入城市发展过程中的重要经济活动中去，并根据城市发展的需要，研究和制定相关的对策和政策。
（2）将形成近郊、中郊、远郊等层次的大城市郊区空间体系。在政府部门的合理规划和引导下，居住区、工业区、农业区形成合理的结构体系。
（3） 郊区居住区将相对集中在近郊环境质量和景观较好的地段，并形成一定规模。
（4） 中、远郊可能出现别墅区，以及与旅游资源、生态农业、养老疗养等结合的特色房地产项目。
（5） 随着郊区居住者人数的不断增加，郊区居住周边地区的生活文化设施不断完善，逐渐形成依托大城市，具有活力的小规模近郊卫星城群。
中国大城市的居住郊区化已开始步入发展的轨道，而有关的研究相对滞后，对这一课题的深入研究，具有重大的理论价值和实践意义。
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200508/3612.htm
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