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实施名牌战略创建优质小区
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内容提示：住宅开发建设是北京住总集团的支柱产业之一。经过多年运作，不仅形成了以住宅小区为整体目标，进行大规模成片开发建设的能力，而且取得了创建优质小区的成果。1994年，自行开发建设的恩济里小区（总建筑面积14万平方米），获得建设部组织的全国第二批城市住宅小区试点综合评比金质奖和规划设计、建筑设计、工程质量、科技进步一等奖，并获得“鲁班奖”；1997年10月，自行改造建设的法华南里小区（总建筑面积22万平方
住宅开发建设是北京住总集团的支柱产业之一。经过多年运作，不仅形成了以住宅小区为整体目标，进行大规模成片开发建设的能力，而且取得了创建优质小区的成果。1994年，自行开发建设的恩济里小区（总建筑面积14万平方米），获得建设部组织的全国第二批城市住宅小区试点综合评比金质奖和规划设计、建筑设计、工程质量、科技进步一等奖，并获得“鲁班奖”；1997年10月，自行改造建设的法华南里小区（总建筑面积22万平方米），获得“北京市城市住宅小区建设试点金牌奖”；1998 年开发建设的卧龙小区（总建筑面积24.65万平方米），获得北京市建筑业“长城杯”，继而获得“鲁班奖”，创出了开发建设住宅小区两捧“鲁班奖”、三夺 “金牌”的优异成绩。在住宅开发建设中，我们的体会是：
一、加强领导 总体协调 是创建优质小区的重要前提
在住宅小区开发建设上创优质、创名牌，是时代对我们的要求，人民对我们的期盼，同时也是塑造企业形象，获取进入市场的“通行证”的需要。创建忧质小区，必须加强领导，总体协调。具体说，我们坚持和实施了如下措施：
1.小区开发建设之初，即由总公司主要领导挂帅，组建有规划设计、开发、施工、物业管理各单位及总公司科技、质量、计划等业务系统负责人参加的小区开发建设领导小组。领导小组定期在现场召开办公会议，统揽开发建设全过程的主要工作，互通情况，适时决策，排解疑难，保证了小区开发建设的顺利进行。（参考《建筑中文网》）
2.明确小区开发建设的总体思路。如恩济里是北京市唯一参加伞国第二批城市住宅小区建设试点的小区，我们明确该小区必须“精心组织，精心施工”的总体思路；法华南里小区是北京市首批37片危改区中最危、最破的一个，小区的改造建设对于该地区及周边地区的住宅、环境、基础设施条件的改善具有至关重要的意义。我们明确“改造—片，造福一方”总体思路；卧龙小区开发建设正临近世纪之交，小区的生活环境、住宅标准、使用功能方面应适当超前，提出了“卧龙小区要超过恩济里小区”和“组织生活，创造环境”的总体思路。根据小区开发建设的不同思路，分别制定了小区“开发组织总设计”和“施工组织总设计”这两个技术与经济相结合的重要文件，在此基础上，又分别制定了科技进步、工程质量。物业管理等分项实施方案，从而，为创建优质小区提供了指导和依据。
3.加强3个方面的协调。小区开发建设涉及集团内外、上下多个参建单位。我们在小区前期开发、施工建设、收尾交用3个阶段，有重点地做好开发单位与规划设计单位、施工单位、物业管理单位的工作协调，从而保证在创建优质小区的总目标下，有计划、有步骤地向前推进小区开发建设。
二、抓好规划设计 是创建优质小区的重要基础
规划设计是龙头，是创建优质住宅小区的灵魂。为此，我们在3个小区的开发建设中，既发挥自身的规划设计能力，更注重与资深的专家和有较高资质的规划设计院携手合作，精心搞好小区的规划设计。
从总体上看，3个小区的规划设计，—是打破单一、呆板的小区传统住宅样式，在规划设计中，引入组团式、多层高密度、大进深化退台坡顶阁楼形式等新的设计理念，以适应北京地区的风俗习惯和居民居住行为要求。二是充分考虑小区的配套设施和基础设施建设，满足和保证小区的综合功能。三是根据北京城区缺“山”少 “水”、难以“借势”、气候干燥的情况，适当增加绿地面积，通过绿化造景，形成小区的优美环境。
总之，小区的规划设计，以“功能好，配套全、环境美”为原则，—切为居民的衣食住行着想，充分体现了“以人为核心”的现代设计思想，较好地实现了时代精神与京城风貌的结合，实现了社会效益、经济效益、环境效益的统一，为我们创建优质小区打下了坚实的基础。
三、依靠科技进步 是创建优质小区的重要举措
要使住宅建设上档次、上水平，不断适应需求，占领市场，最重要的就是要依靠科技进步，在小区开发建设中增加科技含量。我们把住宅小区作为整体产品，划分为小区规划、住宅单体和住宅零部件三个层次，以科技为先导，进入深入研究，重点抓了两项工作。
—是提高住宅设计的科技含量。在小区筹划之初，我们“以产品开发带动技术开发、以技术开发支撑产品开发”的工作思路，在恩济里小区，明确提出住宅设计要把住宅标准化与多样化有机结合起来，体现“三大一小一多”（厨房大、卫生间大、起居厅大、居室相对小、储藏空间多）的设计要求，以适应居民家庭的不同结构、不同行为模式。同时，全方位大面积地推广应用建筑节能技术成果，有效地进行了厨房整体综合设计的研究，配合管道综合设计推行了普及型成套厨房家具，推广了三防门、钢塑保温节能窗，从而改善厂住宅使用功能与质量。
二是应用先进适用的施工技术。承担小区施工住宅一公司、二公司、三公司、五公司和正荣公司结合工程特点，在总公司科技部门的指导下，大量应用先进适用的新技术，促使小区建设在质量、工期、效益和文明安全施工诸方面提高到一个新水平。恩济里小区推广应用“四新”成果8大类28项，法华南里小区24项，卧龙小区27项。通过协力攻关，取得了一批重大成果。其中“卧龙小区建筑节能50%的研究和实施”和“GKP外墙外保温施工技术”两项成果达国内领先水平。
四、精心组织施工 主攻质量通病 是创优质小区的重要保证
在小区建设过程中，由总公司领导挂帅，建立健全质量保证体系。承担施工任务的集团各施工单位也分别成立了领导小组，并选用精兵强将组成项目班子，明确项目经理是工程质量的第一责任人，全权负责施工组织和工程质量，选择有相当技术业务水平和管理水平的同志担任项目的技术负责人，协助项目经理管理所承建项目的技术工作和质量工作；坚持专业化施工，组织经过筛选和考核的包括结构、防水、水暖、电气等专业队进行栋号流水作业，严格按规范施工。各级管理部门既对工程项目进行管理，又为工程项目服务，各级质检人员到岗到位，充分行使职权，对存在的质量问题及时纠正，从而使小区的工程质量按照总体质量目标处于控制之中。
严格要求，精心组织，主攻质量通病，是小区质量管理和控制的重要措施和关键所在。在施工中，我们针对以往住宅工程易发的跑、冒、滴、漏、空、鼓、裂等质量通病，采取了优选施工队伍，优化队伍素质；结合企业“贯标”，健全规章制度；认真技术交底，严格标准操作；依靠科技进步，开展科研攻关；坚持管帮结合，严格质量管理；推行样板引路，超前组织示范；坚持检验制度，加强过程控制；落实创优计划，做到奖罚分明等8项措施，严格管理，强化预控，分部指导，主攻关键。经过各级领导和广大参建人员的努力，3个小区的工程质量有了明显的改善和提高，其中卧龙小区工程优良率达到84.72%，经北京市“创优办”验收，获得北京市1997年度“长城杯”。
五、超前插入 实施物业管理 是创建优质小区的长久之计
物业管理是北京住总集团的新兴产业，也是住宅小区开发建设的重要组成部分，在创建优质小区，完善住宅使用功能和生活环境，乃至促进商品房销售方面，都有着不可替代的作用。在小区的物业管理中，我们把握了以下环节：
1.发挥优势，超前插入。我们一般是在施工阶段的中后期，即由集团总公司成立小区物业管理处，并开展以下工作：一是较早地与规划、开发、销售部门建立联系，了解售房情况、购房单位情况、配套用房交用情况，为实现小区所有楼房统一物业管理目标作准备。二是对地下隐蔽工程进行监理，掌握有关资料，为后期管理提供了依据。三是参与二次规划和完善，就首层住宅的窗护栏、立体绿化、环卫设施、通邮设施、车库完善等，向开发和设计部门提出意见和建议，以利小区达到最佳程度。
2.同步筹划，制定办法。在超前插入物业管理的基础上，健全组织，落实人员，制定办法。以法华南里小、区为例，先后制定了 “小区物业管理办法”、“小区楼宇管理”等8项规定。物业管理公司与开发单位积极配合，对竣工栋号做到竣工一个，验收一个，接管一个，进入一个。并与地区政府、街道办事处、派出所及水、电、环卫、电信、邮电、煤气等专业部门联系，做好工作，便民利民。
3.总结经验，提高水平。随着住宅产业的发展，入住居民的素质、档次也在不断提高，为此要求物业管理必须提高到新水平。以卧龙小区为例，一是根据业主需要，建立了门卫保安及单栋保洁目标；个别楼宇具备公寓式管理条件，实行了公寓式管理；5栋别墅式小住宅楼按别墅类管理。二是管理人员素质高点起步。小区物业管理层以大专毕业生和有丰富管理经验的专业技术人员组成；作业层则聘请有较好信誉的专业电梯公司、绿化公司、保洁公司及房屋维修公司实行专业化、合同化、社会化管理。三是管理手段高点起步。小区物业管理处成立之初，即购置了计算机和房屋档案、住户档案、维修档案等十几项内容的物业管理
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200505/2584.htm
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