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建筑合同签订要点实例分析
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内容提示：针对建筑合同的特点,通过对技术标准的一致性、明确性,特殊项目的检测费用,施工范围的划分,不可抗力等问题的研究,分析其对造价的影响,提出相应的处理原则。
工程合同作为建筑工程中约束甲乙双方的法律文件，具有极为重要的意义。在日常工作处理，尤其是工程结算时，往往因为双方对具体合同条款理解的不同，产生对工作范围、责任、技术标准等的分歧，进而对工程进度、工程造价等产生影响。作为业主方，因为公司成立的时间、管理水平以及员工的素质、经验等问题，和承包商相比，在对法规、规范、合同条款的了解等方面多居于劣势，如果对合同订立的有关情况不清楚或者不了解，极有可能造成重大损失。笔者根据所参与的一些工程项目的合约管理工作，从以下几个方面对工程合同签订时应考虑的一些要点加以分析。（参考《建筑中文网》）
1 技术标准的一致性
目前，国内一些超大规模的建设项目，其总设计多由国外设计公司承担，另在国内寻找一家设计单位完成施工图设计。在设计说明和设计要求上，国外的设计师会提供比较全面的《设计技术说明书》或类似文件，对所采用材料的技术性能予以要求。相比国内的设计文件，这种方式有显著优点，不仅给工程管理以明确要求，对于业主的招标采购更有很大帮助。但这些文件很大程度是基于国外设计标准，在与国内标准、规范的结合方面，会有不同程度的差异。如果忽视这种差异而不加分辨地使用，极有可能对招标产生较大影响，进而对工程施工产生影响。解决此类问题有三种途径：
（1）国内设计院协调。在选择国内的合作设计院时，建议业主方要求国内设计院协调这方面的问题，可以大大缩减问题比例。
（2）要求投标单位审查。通过要求投标单位提供技术偏差，一是审核其技术实力，二来可以预防承包商在中标后以技术指标因素提价。
（3）业主自查。主要审查可能存在不可替代性技术指标，一旦忽视，可能因为其不可替代性，导致供货周期难以控制或后期更换及维护保养的费用高昂。而届时再提出更换，承包商极有可能提出工期或费用补偿。
2 技术标准的明确性
技术标准的明确性是指对于涉及技术性能或造价的重要指标，要尽可能全面地阐述，，一旦在这方面有所疏忽，可能造成技术性能的大幅降低或者工程造价的大幅增加。某超高层项目，外墙采用玻璃幕墙，在“胶”的性能要求方面，招标文件中列出了密封硅酮胶、固定玻璃与铝合金框架的结构胶的详细要求，但遗漏了双层中空玻璃之间的粘合胶。合约签定后，在材料封样阶段，业主方对承包商提供的国产胶不满意，要求采用进口“道康宁”胶，但承包商以合同未明确且国产胶也满足规范要求为由予以拒绝，并提出如更换，报价要提高 25 元/m2。
招标图纸也是另一种形式的技术标准，如果结构形式、机电系统等发生重大变化，可能会给承包商索赔的借口。某项目因为工程进展等问题，在招标阶段只能提供方案图，总承包合同签署前依然没有详尽的施工图纸，其中结构专业地上招标图纸中仅表述了钢筋用量“，楼板70kg/m2，核心筒 200kg/m3……”。在签订合同后，正式的施工图下发时，地上的框架柱却增加了劲性结构——型钢柱。承包商以工程内容发生重大变更为由，要求业主方支付因施工难度增大造成的结构工期顺延而产生的设备租赁费用、管理费用、冬期施工费用等间接增加费用。
从合约的角度出发，承包商的此类理由很难被驳倒，法院一般也不支持建设方的意见。
3 特殊项目的检测费用
对于政府部门或机构在专项验收（如消防）中规定必须完成的特殊检测项目，其费用的缴纳主体，在相关政府规定中，有些明确约定由业主承担，有些则未作明确约定。在实际操作中，因为业主方对具体程序不了解，基本上都由承包商代为完成，业主方只是配合其工作。在招标阶段应确定这些检测项目的费用由谁来承担，避免造成不必要的分歧，根据费用涉及单位的不同，可划分为两种情况。
（1）费用涉及的单位只有一家。此类检测项目只涉及一家承包商，比如，外窗的三项性能试验，按照北京市的规定，检测费用由业主方承担。如果在合同中不约定，承包商便会提出业主方承担费用。当有幕墙时，检测费用会更加高昂。此类性质的费用检测项目还有电梯、立体停车设备、地基承载力等。
（2）费用涉及多家单位。对于一些涉及多个系统的综合检查项目，往往涉及多家承包商的施工内容。以消防验收涉及的两项检测项目为例，按照北京市的有关规定，消防局进行消防验收前，需要完成另外两项检测。一项为“电气系统全负荷检测”，另一项费用是消防系统的调试检测，性质与之类似。此类费用往往涉及多家单位，而且此项费用的承担单位也没有明确规定，业主方如果不在合同中予以注明，往往成为分歧点。即便是在合同中注明“除××××费用外，其他检测费用均由承包商承担”也不是很好的方式，因为承包商会推诿给其他承包商，拖延的最终结果往往是业主承担。
对于这些情况，要特别注意类似“政府规定应由业主方承担检测费用的项目由业主承担相应费用”的约定，虽然合乎法律，但却暗藏陷阱。比较好的处理方式是要求承包商列出需由业主方承担的费用及自身承担的费用，包括涉及多家承包商时自身承担的份额。
4 施工范围的划分
除非只有一家承包商，否则几家承包商之间或多或少会存在工作范围的交界面，这就要求进行工作范围的划分，尤其是性质接近的承包商之间，比如机电与消防，供电与配电，初装修和精装修之间等，这种工作范围的划分直接涉及到造价的组成。如某项目在签订橱柜整体安装合同时，橱柜的给水管与预留管的连接未说明清楚，前面的承包商只是预留了普通堵头，还需要增加连接阀才能将橱柜的供水管与供水系统连接。在橱柜公司的合同中虽然说明连接由橱柜公司承担，但并未说明连接阀也包括在内，最后增加了 400 多套铜质阀门的费用。
对于精装修交付的住宅项目，一般在竣工备案时要求完成墙面腻子，在合约中此项工作通常交由总包单位完成。但初装修刮腻子的施工质量标准往往与精装修有一定差距，精装修单位在接收初装修单位提供的基层时会提出质疑。由于此类工序的修补量很大，结果往往是业主方需另外支付精装修施工单位一定的修复费用。
当工程出现重复后要想扣减费用，也并不容易。往往承包商此时会提出某项未列入报价，如扣减与其他承包商重复的项目，即要求增加这些遗漏项目。为了避免此类情况，较好的方式是在合同中约定“当业主方扣减某项工作内容时，承包商不得以任何理由拒绝并不得提出增加其他费用的要求”类似条款。在划分范围时，要注意既要考虑不遗漏，还要考虑施工的方便性。
5 不可抗力的约定
许多合同都将“不可抗力”约定为战争、地震、台风等自然灾害，需要说明的是，需要约定不可抗力发生的地点。从保护业主的利益的角度，最好只约定发生地为项目所在地（行政区划范围内）。如果承包商坚持，可以接受的是对方所在地。除此以外的其他区域的风险均由承包商承担，否则，途经地区发生的此类不可抗力（尤其是洪水、台风等自然灾害）都会造成业主方的损失。对于沿海等自然灾害易发地区，要特别注意对自然灾害的约定条款，以免造成重大损失。
6 工期延长的约定
目前大多数合同中，对于工期延长的规定都存在对业主方不利的条款。比如《建设工程施工合同》中约定“每周停电停水累计 8 小时以上”“、因业主变更引起的……。”需要延长工期等等，此类条款对业主方是极不合理的。重大的设计修改可能产生返工、停工，也可能减少工作量，这是可以也是应该商谈工期和补偿费用的，但对于可能在较短时间内局部影响工程进度的修改，包括日常的停电停水，则不应作为补偿其他费用的理由。因为正常的设计修改和停水停电几乎是普遍发生的事情。根据菲迪克条款的精神，对于完全可以预料的风险，一旦转化为现实，不应由业主承担。只有那些难以预料的风险，才具备索赔的条件。反之，一旦此类事情定性为延期的理由，则业主方需支付的费用将包括“设备租赁费、管理费、窝工损失”等多项数额巨大的间接费用。在这方面大多数公司都未做细节性约定或者可操作性不强，主要是因为管理的深度和员工的专业素质不够。
1 技术标准的一致性
目前，国内一些超大规模的建设项目，其总设计多由国外设计公司承担，另在国内寻找一家设计单位完成施工图设计。在设计说明和设计要求上，国外的设计师会提供比较全面的《设计技术说明书》或类似文件，对所采用材料的技术性能予以要求。相比国内的设计文件，这种方式有显著优点，不仅给工程管理以明确要求，对于业主的招标采购更有很大帮助。但这些文件很大程度是基于国外设计标准，在与国内标准、规范的结合方面，会有不同程度的差异。如果忽视这种差异而不加分辨地使用，极有可能对招标产生较大影响，进而对工程施工产生影响。解决此类问题有三种途径：
（1）国内设计院协调。在选择国内的合作设计院时，建议业主方要求国内设计院协调这方面的问题，可以大大缩减问题比例。
（2）要求投标单位审查。通过要求投标单位提供技术偏差，一是审核其技术实力，二来可以预防承包商在中标后以技术指标因素提价。
（3）业主自查。主要审查可能存在不可替代性技术指标，一旦忽视，可能因为其不可替代性，导致供货周期难以控制或后期更换及维护保养的费用高昂。而届时再提出更换，承包商极有可能提出工期或费用补偿。
2 技术标准的明确性
技术标准的明确性是指对于涉及技术性能或造价的重要指标，要尽可能全面地阐述，，一旦在这方面有所疏忽，可能造成技术性能的大幅降低或者工程造价的大幅增加。某超高层项目，外墙采用玻璃幕墙，在“胶”的性能要求方面，招标文件中列出了密封硅酮胶、固定玻璃与铝合金框架的结构胶的详细要求，但遗漏了双层中空玻璃之间的粘合胶。合约签定后，在材料封样阶段，业主方对承包商提供的国产胶不满意，要求采用进口“道康宁”胶，但承包商以合同未明确且国产胶也满足规范要求为由予以拒绝，并提出如更换，报价要提高 25 元/m2。
招标图纸也是另一种形式的技术标准，如果结构形式、机电系统等发生重大变化，可能会给承包商索赔的借口。某项目因为工程进展等问题，在招标阶段只能提供方案图，总承包合同签署前依然没有详尽的施工图纸，其中结构专业地上招标图纸中仅表述了钢筋用量“，楼板70kg/m2，核心筒 200kg/m3……”。在签订合同后，正式的施工图下发时，地上的框架柱却增加了劲性结构——型钢柱。承包商以工程内容发生重大变更为由，要求业主方支付因施工难度增大造成的结构工期顺延而产生的设备租赁费用、管理费用、冬期施工费用等间接增加费用。
从合约的角度出发，承包商的此类理由很难被驳倒，法院一般也不支持建设方的意见。
3 特殊项目的检测费用
对于政府部门或机构在专项验收（如消防）中规定必须完成的特殊检测项目，其费用的缴纳主体，在相关政府规定中，有些明确约定由业主承担，有些则未作明确约定。在实际操作中，因为业主方对具体程序不了解，基本上都由承包商代为完成，业主方只是配合其工作。在招标阶段应确定这些检测项目的费用由谁来承担，避免造成不必要的分歧，根据费用涉及单位的不同，可划分为两种情况。
（1）费用涉及的单位只有一家。此类检测项目只涉及一家承包商，比如，外窗的三项性能试验，按照北京市的规定，检测费用由业主方承担。如果在合同中不约定，承包商便会提出业主方承担费用。当有幕墙时，检测费用会更加高昂。此类性质的费用检测项目还有电梯、立体停车设备、地基承载力等。
（2）费用涉及多家单位。对于一些涉及多个系统的综合检查项目，往往涉及多家承包商的施工内容。以消防验收涉及的两项检测项目为例，按照北京市的有关规定，消防局进行消防验收前，需要完成另外两项检测。一项为“电气系统全负荷检测”，另一项费用是消防系统的调试检测，性质与之类似。此类费用往往涉及多家单位，而且此项费用的承担单位也没有明确规定，业主方如果不在合同中予以注明，往往成为分歧点。即便是在合同中注明“除××××费用外，其他检测费用均由承包商承担”也不是很好的方式，因为承包商会推诿给其他承包商，拖延的最终结果往往是业主承担。
对于这些情况，要特别注意类似“政府规定应由业主方承担检测费用的项目由业主承担相应费用”的约定，虽然合乎法律，但却暗藏陷阱。比较好的处理方式是要求承包商列出需由业主方承担的费用及自身承担的费用，包括涉及多家承包商时自身承担的份额。
4 施工范围的划分
除非只有一家承包商，否则几家承包商之间或多或少会存在工作范围的交界面，这就要求进行工作范围的划分，尤其是性质接近的承包商之间，比如机电与消防，供电与配电，初装修和精装修之间等，这种工作范围的划分直接涉及到造价的组成。如某项目在签订橱柜整体安装合同时，橱柜的给水管与预留管的连接未说明清楚，前面的承包商只是预留了普通堵头，还需要增加连接阀才能将橱柜的供水管与供水系统连接。在橱柜公司的合同中虽然说明连接由橱柜公司承担，但并未说明连接阀也包括在内，最后增加了 400 多套铜质阀门的费用。
对于精装修交付的住宅项目，一般在竣工备案时要求完成墙面腻子，在合约中此项工作通常交由总包单位完成。但初装修刮腻子的施工质量标准往往与精装修有一定差距，精装修单位在接收初装修单位提供的基层时会提出质疑。由于此类工序的修补量很大，结果往往是业主方需另外支付精装修施工单位一定的修复费用。
当工程出现重复后要想扣减费用，也并不容易。往往承包商此时会提出某项未列入报价，如扣减与其他承包商重复的项目，即要求增加这些遗漏项目。为了避免此类情况，较好的方式是在合同中约定“当业主方扣减某项工作内容时，承包商不得以任何理由拒绝并不得提出增加其他费用的要求”类似条款。在划分范围时，要注意既要考虑不遗漏，还要考虑施工的方便性。
5 不可抗力的约定
许多合同都将“不可抗力”约定为战争、地震、台风等自然灾害，需要说明的是，需要约定不可抗力发生的地点。从保护业主的利益的角度，最好只约定发生地为项目所在地（行政区划范围内）。如果承包商坚持，可以接受的是对方所在地。除此以外的其他区域的风险均由承包商承担，否则，途经地区发生的此类不可抗力（尤其是洪水、台风等自然灾害）都会造成业主方的损失。对于沿海等自然灾害易发地区，要特别注意对自然灾害的约定条款，以免造成重大损失。
6 工期延长的约定
目前大多数合同中，对于工期延长的规定都存在对业主方不利的条款。比如《建设工程施工合同》中约定“每周停电停水累计 8 小时以上”“、因业主变更引起的……。”需要延长工期等等，此类条款对业主方是极不合理的。重大的设计修改可能产生返工、停工，也可能减少工作量，这是可以也是应该商谈工期和补偿费用的，但对于可能在较短时间内局部影响工程进度的修改，包括日常的停电停水，则不应作为补偿其他费用的理由。因为正常的设计修改和停水停电几乎是普遍发生的事情。根据菲迪克条款的精神，对于完全可以预料的风险，一旦转化为现实，不应由业主承担。只有那些难以预料的风险，才具备索赔的条件。反之，一旦此类事情定性为延期的理由，则业主方需支付的费用将包括“设备租赁费、管理费、窝工损失”等多项数额巨大的间接费用。在这方面大多数公司都未做细节性约定或者可操作性不强，主要是因为管理的深度和员工的专业素质不够。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201011/14399.htm
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