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基于建筑工程设计阶段的投资控制与管理措施分析探讨
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内容提示：本文针对目前建设工程投资控制与管理的现状,通过对工程实例投资控制与管理的分析,建立了设计阶段的数据结构模型和指标体系,并进行分析,提出优化设计方案、价值工程、限额设计、材料设备优化等方面的投资控制与管理方法措施。
1 引言
建筑工程投资控制与管理应贯穿于项目建设的全过程，如果把整个工程项目过程分为投资决策、设计、施工（包括招投标）、竣工决算等几个阶段，则各个阶段的工作对整个项目造价的影响分别为投资决策阶段占 75~95%；设计阶段占35~75%；施工阶段占 5~35%；竣工决算阶段占0~5%。由此可见，工程投资造价管理的重点应放在对造价影响最大的前期投资决策和设计阶段，在项目做出投资决策后，控制投资的关键在于设计，抓好设计阶段的投资控制，就抓住了工程造价的关键。本文试图通过对工程项目投资管理的分析，建立设计阶段的数据结构模型和指标体系，并提出优化投资控制与管理方法措施。（参考《建筑中文网》）
2 建筑工程投资与造价控制管理的现状分析
建筑工程投资造价控制与管理就是为了实现预期的投资目标而进行的计划、预测、组织、指挥、监控等系统活动。随着建筑科学技术的迅速发展以及建设规模的不断扩大，对建筑工程项目管理的要求也随之提高。近年来，国外许多工业发达国家的工程项目管理，无论在水平、范围、方法、内容诸方面都发生了很大的变化。最典型的有三大模式，分别是：美国工程造价管理体系、英国工程造价管理体系和日本工程造价管理体系。这三大流派中，既有相同的地方，又各自有自己的特点。
改革开放以来，我国的工程造价工作取得了较大的进步。造价管理已从过去计划经济体制下的被动管理，单纯编制定额发展到按市场经济变化，实行量价分离，并定期公布各种工程要素的调整系数，以及进行合同管理等。可以说，工程造价管理取得很大的进步，但是目前许多工程仍出现投资失控，概算超估算，预算超概算，结算超预算的三超现象。对建设工程项目的造价进行控制，最有效的方式就是进行全过程控制与管理，但现在我国的工程项目很少能够做到从设计阶段就进行全过程控制。而且，我国目前在设计阶段的投资管理还处于理论研究阶段。虽然有些方法正在实际工程中应用，但通用性和实操性方面还满足不了工程项目建设的要求。由于设计单位的设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用、技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，又没有有效的投资管理方法，所以很难控制好设计阶段的造价投资。
3 工程实例
房地产建设项目对设计的工程建设控制十分重视，房地产开发商都希望在满足使用功能的基础上节约工程投资，以追求利润最大化。案例工程是本市的一个大型住宅小区，拟建 16 幢住宅建筑，建筑面积达 18 万多平方米。
4 建筑工程设计阶段投资控制与管理措施
在案例工程项目中，我们从设计方案比选、限额分解、模拟清单、材料选型等方面开展工作并进行分析。
4.1 设计方案比选
本住宅项目在规划局批准容积率的范围内进行方案设计。由于容积率不能突破，所以建筑物的建筑面积也就限制在一定范围内。根据房地产市场预测策划，该小区户型应以中、小单元为主，这样有利于市场销售。基于项目的要求，设计单位对本住宅小区进行设计。
4.1.1 方案研究
设计单位根据地形、环境的情况设计了几个建筑物形状和平面方案，依据价值工程原理，分析研究不同设计方案的成本高低。第一方案以小户型为主，采用多单元拼接方式，结构比较紧凑，建筑物的单方造价较低，但室外园建绿化造价较高；第二方案以中户型为主，采光通风性较好，虽然单方造价较高，但销售的单方价格可提高 10%以上，且室外园林绿化造价较低，预计市场也销售较好，所以选择第二方案。
4.1.2 在设计的不同阶段进行投资控制与管理，优化设计图纸
房地产是一种产品，应尽可能作为标准产品进行设计可使投资降低，由于户型根据市场销售预测确定，所以在不同的设计阶段主要是通过测算和控制指标来实现投资的控制目标。
4.1.2.1 方案设计阶段。
主要对基坑支护、结构方案、外墙装饰、园林景观、建筑物节能等分析优化方案设计。如基坑支护从支护类型、护坡、锚管对不同方案测算造价，选择优化空间比较大的设计方案；结构方案主要从柱网布置、结构形式、挑板多少、外挂装饰件数量等进行分析比较，选择最优结构方案；外墙装饰主要从外立面复杂程度、外墙长度、外墙材料的选择及所占比率等进行优化；园林景观主要从景观重要程度和软硬景观的比例及选材（如植物是否适宜本地气候、石材厚度的选择等）等来分析园林景观的合理性；建筑物节能可通过测算和控制窗地面积比例指标，不同户型的窗地面积比例会直接影响工程造价，合理的窗地面积比例能达到节能和降低造价的目的。另外，住宅楼的栏杆、栏板类型应尽可能少，并标准化设计，这样，只要统计并控制好量就行了。表 1 是案例项目其中几幢建筑物的窗地面积比例等按类同项目及经验测算的控制指标。
本案例项目外墙测算数据如表 2 所示。
4.1.2.2 初步设计阶段
主要复核结构的合理性，明确合理结构布置和结构含量控制指标。通过计算和分析结构参数，如计算结构构件的向何尺寸、配筋率及混凝土含量等指数是否符合控制目标，优化到控制目标后才进入施工图设计。本项目的控制目标如表3 所示。
同时，复核建筑的合理性及优选部分材料。通过计算和分析窗地面积比例、外墙含量及外墙涂料与石材比例等建筑指标，控制指标含量在控制目标范围内。并通过市场调研，分析确定材料设计选用表，优选部分材料，包括园林景观工程材料，测算价格应符合控制目标。
4.1.2.3 施工图设计阶段
复核结构指标是否在限额要求内，优化到符合控制目标。如本项目的第 4 幢混凝土和钢筋 测 算 含 量 分 别 为 0.389 m 3/m2 和 60.13kg / m2，混凝土含量符合要求，钢筋应优化配筋。如表 4 所示。
同时，复核建筑指标是否合理。如在立面图基础上针对不同规格外檐外、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选砌筑材料规格；测算栏杆等含量是否符合要求等。
4.2 限额分解
工程限额设计全过程就是目标确定、分解、实施、检查、反馈与评价的控制循环过程。本案例将费用转化为数量或含量指标进行控制，即按费用目标分解转化为数量或含量控制目标，使设计人员直观明了，较好地控制工程造价，使造价控制在投资目标范围内。如将进行详细施工图设计前测算的本项目主要数量或含量测算如以下含量汇总表，对照控制目标，有些指标符合要求，有些目标超出范围，需进行优化再测算，直至达到指标目标。根据 1~5 幢建筑物的特点和要求，测算分解各指标含量如下表 5。
4.3 材料设备优化
在此阶段投资控制应对施工图纸的施工技术、工艺和造价等进行综合评价，并选择性价比高的建筑材料，按有关规定编制施工图预算。施工图阶段造价不能超过批准的设计概算。材料设备的选用对工程造价影响很大，对投资控制具有重要的意义。在案例项目设计阶段，通过对材料设备进行多次市场调研及性价比分析，确定本项目采用的主要材料设备型号及价格等，作为设计单位设计时材料设备选用的限价要求，达到限额目标。如本项目的部分材料设备型号及限价如表 6。
4.4 工程模拟清单方法
工程设计阶段通过测算和含量分析来达到工程投资限额的分解和实施。这种做法虽然能够有效控制设计限额，但还没有全面反映到价格上。为了给投资方能直观得到工程的造价，采用工程模拟清单方法，使工程投资直接从工程造价反映出来。工程模拟清单方法就是通过对类同工程的项目工程量和含量关系进行分析，得出工程含量与工程清单项目的对应关系，从而确定拟建工程的工程量。也即工程量是通过分析对比模拟出来的，它不是真正施工图计算出来的。虽然最后与实际竣工有差异，但在设计阶段作为造价控制是有效的。本案例的工程模拟清单列项举例如表 7。
建筑工程投资控制与管理应贯穿于项目建设的全过程，如果把整个工程项目过程分为投资决策、设计、施工（包括招投标）、竣工决算等几个阶段，则各个阶段的工作对整个项目造价的影响分别为投资决策阶段占 75~95%；设计阶段占35~75%；施工阶段占 5~35%；竣工决算阶段占0~5%。由此可见，工程投资造价管理的重点应放在对造价影响最大的前期投资决策和设计阶段，在项目做出投资决策后，控制投资的关键在于设计，抓好设计阶段的投资控制，就抓住了工程造价的关键。本文试图通过对工程项目投资管理的分析，建立设计阶段的数据结构模型和指标体系，并提出优化投资控制与管理方法措施。（参考《建筑中文网》）
2 建筑工程投资与造价控制管理的现状分析
建筑工程投资造价控制与管理就是为了实现预期的投资目标而进行的计划、预测、组织、指挥、监控等系统活动。随着建筑科学技术的迅速发展以及建设规模的不断扩大，对建筑工程项目管理的要求也随之提高。近年来，国外许多工业发达国家的工程项目管理，无论在水平、范围、方法、内容诸方面都发生了很大的变化。最典型的有三大模式，分别是：美国工程造价管理体系、英国工程造价管理体系和日本工程造价管理体系。这三大流派中，既有相同的地方，又各自有自己的特点。
改革开放以来，我国的工程造价工作取得了较大的进步。造价管理已从过去计划经济体制下的被动管理，单纯编制定额发展到按市场经济变化，实行量价分离，并定期公布各种工程要素的调整系数，以及进行合同管理等。可以说，工程造价管理取得很大的进步，但是目前许多工程仍出现投资失控，概算超估算，预算超概算，结算超预算的三超现象。对建设工程项目的造价进行控制，最有效的方式就是进行全过程控制与管理，但现在我国的工程项目很少能够做到从设计阶段就进行全过程控制。而且，我国目前在设计阶段的投资管理还处于理论研究阶段。虽然有些方法正在实际工程中应用，但通用性和实操性方面还满足不了工程项目建设的要求。由于设计单位的设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用、技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，又没有有效的投资管理方法，所以很难控制好设计阶段的造价投资。
3 工程实例
房地产建设项目对设计的工程建设控制十分重视，房地产开发商都希望在满足使用功能的基础上节约工程投资，以追求利润最大化。案例工程是本市的一个大型住宅小区，拟建 16 幢住宅建筑，建筑面积达 18 万多平方米。
4 建筑工程设计阶段投资控制与管理措施
在案例工程项目中，我们从设计方案比选、限额分解、模拟清单、材料选型等方面开展工作并进行分析。
4.1 设计方案比选
本住宅项目在规划局批准容积率的范围内进行方案设计。由于容积率不能突破，所以建筑物的建筑面积也就限制在一定范围内。根据房地产市场预测策划，该小区户型应以中、小单元为主，这样有利于市场销售。基于项目的要求，设计单位对本住宅小区进行设计。
4.1.1 方案研究
设计单位根据地形、环境的情况设计了几个建筑物形状和平面方案，依据价值工程原理，分析研究不同设计方案的成本高低。第一方案以小户型为主，采用多单元拼接方式，结构比较紧凑，建筑物的单方造价较低，但室外园建绿化造价较高；第二方案以中户型为主，采光通风性较好，虽然单方造价较高，但销售的单方价格可提高 10%以上，且室外园林绿化造价较低，预计市场也销售较好，所以选择第二方案。
4.1.2 在设计的不同阶段进行投资控制与管理，优化设计图纸
房地产是一种产品，应尽可能作为标准产品进行设计可使投资降低，由于户型根据市场销售预测确定，所以在不同的设计阶段主要是通过测算和控制指标来实现投资的控制目标。
4.1.2.1 方案设计阶段。
主要对基坑支护、结构方案、外墙装饰、园林景观、建筑物节能等分析优化方案设计。如基坑支护从支护类型、护坡、锚管对不同方案测算造价，选择优化空间比较大的设计方案；结构方案主要从柱网布置、结构形式、挑板多少、外挂装饰件数量等进行分析比较，选择最优结构方案；外墙装饰主要从外立面复杂程度、外墙长度、外墙材料的选择及所占比率等进行优化；园林景观主要从景观重要程度和软硬景观的比例及选材（如植物是否适宜本地气候、石材厚度的选择等）等来分析园林景观的合理性；建筑物节能可通过测算和控制窗地面积比例指标，不同户型的窗地面积比例会直接影响工程造价，合理的窗地面积比例能达到节能和降低造价的目的。另外，住宅楼的栏杆、栏板类型应尽可能少，并标准化设计，这样，只要统计并控制好量就行了。表 1 是案例项目其中几幢建筑物的窗地面积比例等按类同项目及经验测算的控制指标。
本案例项目外墙测算数据如表 2 所示。
4.1.2.2 初步设计阶段
主要复核结构的合理性，明确合理结构布置和结构含量控制指标。通过计算和分析结构参数，如计算结构构件的向何尺寸、配筋率及混凝土含量等指数是否符合控制目标，优化到控制目标后才进入施工图设计。本项目的控制目标如表3 所示。
同时，复核建筑的合理性及优选部分材料。通过计算和分析窗地面积比例、外墙含量及外墙涂料与石材比例等建筑指标，控制指标含量在控制目标范围内。并通过市场调研，分析确定材料设计选用表，优选部分材料，包括园林景观工程材料，测算价格应符合控制目标。
4.1.2.3 施工图设计阶段
复核结构指标是否在限额要求内，优化到符合控制目标。如本项目的第 4 幢混凝土和钢筋 测 算 含 量 分 别 为 0.389 m 3/m2 和 60.13kg / m2，混凝土含量符合要求，钢筋应优化配筋。如表 4 所示。
同时，复核建筑指标是否合理。如在立面图基础上针对不同规格外檐外、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选砌筑材料规格；测算栏杆等含量是否符合要求等。
4.2 限额分解
工程限额设计全过程就是目标确定、分解、实施、检查、反馈与评价的控制循环过程。本案例将费用转化为数量或含量指标进行控制，即按费用目标分解转化为数量或含量控制目标，使设计人员直观明了，较好地控制工程造价，使造价控制在投资目标范围内。如将进行详细施工图设计前测算的本项目主要数量或含量测算如以下含量汇总表，对照控制目标，有些指标符合要求，有些目标超出范围，需进行优化再测算，直至达到指标目标。根据 1~5 幢建筑物的特点和要求，测算分解各指标含量如下表 5。
4.3 材料设备优化
在此阶段投资控制应对施工图纸的施工技术、工艺和造价等进行综合评价，并选择性价比高的建筑材料，按有关规定编制施工图预算。施工图阶段造价不能超过批准的设计概算。材料设备的选用对工程造价影响很大，对投资控制具有重要的意义。在案例项目设计阶段，通过对材料设备进行多次市场调研及性价比分析，确定本项目采用的主要材料设备型号及价格等，作为设计单位设计时材料设备选用的限价要求，达到限额目标。如本项目的部分材料设备型号及限价如表 6。
4.4 工程模拟清单方法
工程设计阶段通过测算和含量分析来达到工程投资限额的分解和实施。这种做法虽然能够有效控制设计限额，但还没有全面反映到价格上。为了给投资方能直观得到工程的造价，采用工程模拟清单方法，使工程投资直接从工程造价反映出来。工程模拟清单方法就是通过对类同工程的项目工程量和含量关系进行分析，得出工程含量与工程清单项目的对应关系，从而确定拟建工程的工程量。也即工程量是通过分析对比模拟出来的，它不是真正施工图计算出来的。虽然最后与实际竣工有差异，但在设计阶段作为造价控制是有效的。本案例的工程模拟清单列项举例如表 7。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201002/14284.htm
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