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明天我们的子孙住哪？中国房地产呼唤可持续发展
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内容提示：在中国市长协会工作时，曾经听到一些市长介绍“我们的城市发展速度很快，已经把下一届政府的钱都花完了。”当时感觉到他们讲这些话其实是透着一种自豪感，言下之意是工作努力，效果显著，因而城市的战果辉煌。但仔细想来，心里有点不舒服你把下一届政府的钱都花光了，下一届花什么？下一届必定要花下一届、再下一届的钱。试想，哪届政府有胆子敢因为上届花完了他这届的钱就此把城市发展的速度停下来？
在中国市长协会工作时，曾经听到一些市长介绍：“我们的城市发展速度很快，已经把下一届政府的钱都花完了。”当时感觉到他们讲这些话其实是透着一种自豪感，言下之意是：工作努力，效果显著，因而城市的战果辉煌。但仔细想来，心里有点不舒服：你把下一届政府的钱都花光了，下一届花什么？下一届必定要花下一届、再下一届的钱。试想，哪届政府有胆子敢因为上届花完了他这届的钱就此把城市发展的速度停下来？
眼下，中国社会弥漫着一种情绪。专家学者集中火力抨击地方政府，说他们按照自己利益格局发展城市等等。其实这等言论偏颇了些。中国改革开放政策的引导者是党中央、国务院，但具体的实施推动要靠地方政府。地方政府每天面临的问题比专家学者所能考虑到的多得多。他们承担着经济发展、社会发展、城市发展的重任，否则城市的就业如何解决？这可不是光靠发文件就能解决的；城市的税收也要解决，这可是养活千千万万的公务员以及专家学者所需要的；还得维护社会治安，调节城乡统筹发展问题。在这些问题上，真要替认识与不认识的市长们喊一声冤。（参考《建筑中文网》）
但反过来说，城市发展、经济建设和社会矛盾的调解是要讲究科学性、可持续性的。能把下一届政府的钱都花掉，主要是透支、举债和卖地。也就是说，把土地整理出来直接卖掉是最快的办法，但是这就不像透支了后一届政府的钱那么简单。拿眼下来说，开发商大多喊供地不够是导致房价上涨的主要原因，他们用的是稀缺经济原理；土地部门则反驳说，地肯定是够的，但是被开发商囤积了，这里讲的是奸商现象。从某一角度看，土地是永远稀缺的，所以开发商的话有一半是对的。稀缺的资源更应该珍惜使用，不应该浪费，也就是说，应该尽量把同等数量的资源让尽可能多的人来享受，这就需要处理好豪宅与普通住宅、经济适用房的比例关系。但从另一面来看，土地部门也应该理直气壮地讲“地就是够的”。这句话的意思是，我们绝不能因为当下的社会情绪、经济需要而把土地大量地、廉价地批租出去，我们一定要为下一届政府着想，为我们的后代子孙着想。我们不能够以现在的公众满足、经济安全掩盖以后将会发生的经济问题与发展问题。
依个人之陋见，我们应该制定出至少50年的土地利用规划。在确保城市发展进程的前提下，用法律形式来制定土地供应和经济发展的比例。国民要有节俭意识。政府根据不同的发展阶段制定出不同的住房强制性标准，例如，目前是90平方米作为标准划线，还要考虑到5年后、10年后我们提倡的标准将是什么。豪宅的整体比例也应框定。这样，公众一目了然，开发商心中有数，地方政府从容不迫，皆大欢喜。在提倡节俭美德、批判炫耀性消费、拒绝暴发户住宅理念的同时，也不要忘了住大豪宅的人并不是阶级敌人，而是合法富起来的人。他们真买了、真住了豪宅，可以要求其付高额税费。这一部分政府应该拿来进行二次分配，补贴到廉租房和经济适用房这两个层次的阶层身上，而对普通住宅是不应该补贴的。我们的社会应该鼓励弱势群体跨入中产阶层，中产阶层跨入富裕行列，富豪阶层向社会回归这样的氛围。
此外，还要修改现有的城市规划理念。在城市保护区之外，要调高建筑指标，鼓励高容积率。一是能集中使用城市基础建设配套设施，不会出现“摊大饼”现象，有利于公交系统全面发挥效力；二是向空中发展，有效地提高土地利用率。这是一个有效弥合贫富差距的办法。目前，城市的低容积率居住区域大多是富有阶层享用，经济适用房和高容积率住宅都被划定在远郊，带来了新的社会问题。总之，我们的城市规划理念要从前苏联模式、计划经济模式中摆脱出来，也要避免深受欧美当下建筑设计理念的影响。例如，美国地多人少，他们强调居住的舒适性，而中国在这方面就是比不得的。
一个负责任的社会是要把可持续发展放在第一位的。最近，作为中美可持续发展中心的理事，我参加了在北京举行的该中心第二次理事会。美方理事长威廉·麦克唐纳先生的著作《从摇篮到摇篮》让我深受感动。按照该理念，我们的城市发展不应走上从摇篮到坟墓的道路，而是应完成一种从摇篮到摇篮的再生过程。在这种理念下，我们应该好好探讨一下城市的透支现象和土地的超前利用状况。
作为开发商，希望看到一个可持续发展的中国房地产状况。否则，大家都如末日到来一般地拿地买房，生怕过了明天就没日子过了。而这种末日现象肯定会导致另外一种“马太效应”。
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200607/4770.htm
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