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古建筑交易五问
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内容提示：从几年前，苏州苏绣创始人沈寿的故居“绣园”等控保建筑在整修后高价出售或出租，到2005年春天“葑湄草堂”本拟以5600万元人民币起拍，号称“苏州古宅上市第一拍”，再到现在常熟翁氏小南园传出即将拍卖的消息，古建筑上市之风似乎一直呼之欲出，却又未成气候。
从几年前，苏州苏绣创始人沈寿的故居“绣园”等控保建筑在整修后高价出售或出租，到2005年春天“葑湄草堂”本拟以5600万元人民币起拍，号称“苏州古宅上市第一拍”，再到现在常熟翁氏小南园传出即将拍卖的消息，古建筑上市之风似乎一直呼之欲出，却又未成气候。（参考《建筑中文网》）
古建拍卖，政府有没有优先购买的权利？古建保护，政府和购买者分别承担什么责任？古建修缮，到底是怎样的“瓷器活儿”？带着这些问题，记者请教了相关的专家。
■古建拍卖，政府有无优先购买权？
日前，位于常熟翁心存、翁同父子的读书之所小南园将在杭州公开拍卖。消息一经传出，当地许多市民都希望政府能够出面收购。对于这一市级文物保护单位的拍卖，政府有没有优先购买权？在价格上有没有“优惠”呢？
拍卖界专家郑鑫尧告诉记者，在同等价格条件下，国家对珍贵文物的拍卖可以启动优先购买权。国家文物局和省、自治区、直辖市文物行政部门可以要求拍卖企业对文物定向拍卖，竞买人必须是国有的文物企业或事业单位。
不过，我国政府很少启动定向拍卖。“只有在关乎国家利益、民族利益的情况下才会启动。”郑鑫尧说，“我印象里只有一两次。比如2002年，对宋代书法家米芾的名迹《研山铭》进行了定向拍卖，最后被国家文物局委托机构以2999万元的创纪录价格买走。”与之相比，他认为：“翁同故居标的很小，与优先购买权没有很大关系。”
其实在拍卖过程中，优先购买权并不是政府特有的权利。郑鑫尧说：“在对房屋等不动产进行强制拍卖或任意拍卖时，房屋租赁人享有优先购买权；国家机关在依照法律规定对被查封扣押的财产实行强制拍卖时，财产共有人也享有优先购买权。”
另外，无论是个人还是企业，登记为合法竞买人后，在价格上进行平等竞争。
■古建保护，谁来负责？
事实上，不少希望政府出面收购翁氏小南园的市民在潜意识里都认为这是政府的责任。保护古建筑理应完全是政府的事情，还是公众存在着一定的思维定式？
根据2003年1月1日开始施行的《苏州市古建筑保护条例》第七条，古建筑的保护管理责任人按照下列规定确定：“（一）古建筑为私有的，所有人为保护管理责任人；（二）古建筑为非私有的，使用单位为保护管理责任人；作为民居使用的，管理单位为第一保护管理责任人，使用人为第二保护管理责任人；（三）没有管理单位的古建筑，由所在地的区、镇人民政府确定管理单位，管理单位为保护管理责任人。”常熟在苏州的行政区域内，也要遵守这一条例。
可见，古建保护并不完全是政府的责任。依法转让的古建筑随产权的变化，保护、维修等相关责任也相应调整。古建筑的主人才是直接的保护管理责任人。根据这一规定的第八条，责任人要应当履行的职责有：“（一）按照古建筑保护的要求进行日常养护、维修；（二）落实防火、防盗等安全措施；（三）接受文物行政主管部门有关古建筑保护的业务指导和培训。”
■古建保护，政府应该做什么？
那么，在古建筑保护的问题上，政府最重要的角色是什么？
古园林专家、上海社科院美学研究室主任刘天华告诉记者，政府对古建保护有监管的责任。比如《苏州市古建筑保护条例》中就写道：“文物行政主管部门应当与保护管理责任人签订保护管理责任书。保护管理责任人变更时，应当到文物行政主管部门办理保护管理责任转移手续。”“除经常性保养维护和抢险加固工程外，古建筑的重点修缮，局部复原，建造保护性建筑物、构筑物等工程，必须经文物行政主管部门批准。承担古建筑维修的设计、施工、监理单位，应当具有相应的工程资质，并接受文物行政主管部门的监督。”
对于翁氏小南园将被拍卖，刘天华并不觉得奇怪。“我认为古建筑应该进行积极的保护，进入市场流通未尝不可。”他说，“古建筑用作商业用途也是可以的，香港、澳门有许多老房子就现在就成了宾馆。关键是政府要监督古建筑的业主保持其原样，不能破坏结构、外力面，不能随意更换材料。江浙一带这方面的法规还是很健全的。政府可以对新业主介绍相关的法规及维护方面的知识。”
■古建修缮，有多贵？
由于古建筑的特殊性，业主既是房子的主人，也是保护管理责任人。刘天华说：“古建筑有着高昂的修缮、维护成本，因此许多家族才难以将自家的古宅维持下去。”同时，根据相关条例，维修古建筑不得任意改变和破坏原有建筑的布局、结构和装修，不得任意改建、扩建。也就是说，业主对自己的房子并不拥有完全的处置权。不能随意改建用来赚钱，还要注意保护，往外掏钱，这成了不少购买者望而却步的原因之一。
那么，古建筑的修缮到底要花多少钱？
原苏州房管局公房管理处处长、长期从事古宅修复工作的张品荣为我们算了一笔账：古建筑的修葺情况千差万别，现在一般来说，日常的“小修小补”每平方米大概要花费一百多元；每隔八年、十年做一次“中修”，每平方米要花五、六百元；每隔二十年左右做一次“大修”，每平方米约要一千多元。1996年，他曾负责苏绣创始人沈寿故居“绣园”的修缮工作。占地801平方米的绣园，当时花了六百多万元来做整修。十年前尚且如此，今天古建筑的修葺费用可想而知了。
2005年春天，苏州修缮一新的“葑湄草堂”本拟以5600万元的起拍价在上海拍卖，号称“苏州古宅上市第一拍”。其价格如此之高的原因之一就是高昂的修缮成本。
■古建修缮，有多难？
古建筑的保护、修缮，不仅花费不菲，还不是人人都能揽的“瓷器活儿”。以地面文物占江苏省三成以上的苏州为例，《苏州市古建筑保护条例》中明确规定：“承担古建筑维修的设计、施工、监理单位，应当具有相应的工程资质。”张品荣告诉记者，古建筑的修缮一定要找国家认可的古建公司。
小到屋面清理、室内油饰，大到墙体修补、“打牮拨正”，都有讲究。对于古建筑，每年都要做一次屋面清理，扫去屋顶上的树叶，更换碎了的瓦片；每隔两、三年要用石灰水刷一下外面的墙头；每隔四、五年要刷一下里面的油漆———只能用天然的生漆，而不能用现在的化合油漆。老房子的空头墙如果有水渗入，墙体会突出来，大修的时候就要把墙头重新砌一下。一般的房子如果倾斜了就会坍塌，但老房子是木结构的，倾斜的话可以把墙头拆掉，把房子扶正，叫做“打牮拨正”，是我国古代维修的传统方法……这些都还只是古建筑修缮工作的一部分。
什么样的工人才懂得这些传统工艺，知道如何使用传统材料？张品荣说，苏州香山一带有着古建修缮的传统，以擅长复杂精细的中国传统建筑技术而闻名。修缮技术以“师傅带徒弟”的形式代代相传，很多工人都出自那里。
来源：新闻晨报
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200604/4387.htm
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