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“与狼共舞”构筑全新住宅金融体系
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内容提示：21世纪我国将会释放出巨大的住房需求，从而为住宅金融的发展提供新的机遇。但是，中国“入世”表明住宅金融业“与狼共舞”的日子已为期不远。当发达国家的住宅市场趋于饱和时，中国这个世界上最具潜力的住宅金融市场的开发，必然会吸引众多外国金融企业趋之若鹜。面对机遇和挑战，中国应当创造一种全新的住宅金融体系。
21世纪我国将会释放出巨大的住房需求，从而为住宅金融的发展提供新的机遇。但是，中国“入世”表明住宅金融业“与狼共舞”的日子已为期不远。当发达国家的住宅市场趋于饱和时，中国这个世界上最具潜力的住宅金融市场的开发，必然会吸引众多外国金融企业趋之若鹜。面对机遇和挑战，中国应当创造一种全新的住宅金融体系。（参考《建筑中文网》）
第一，在住宅金融一级市场上，各类商业银行、保险公司为消费者购房和开发商建房提供抵押信贷、担保保险等多种金融服务；
第二，在抵押二级市场上，各类机构投资者（投资基金、养老基金、投资银行、保险公司等）能通过抵押贷款证券的买卖，将更多的长期资金引入住宅金融市场；
第三，中央银行通过制定规则、实施监管和稽核，保证住宅金融市场资金充裕且具有高流动性，促进其健康发展；
第四，政府运用政策优惠，如减免税、利息补贴、政策性担保等，鼓励居民参加住房储蓄，鼓励居民购房和引导开发商的资金投向，促进银行信贷结构的调整，从而实现调控市场的目的。
这一构想若能实现，我国的住宅业和住宅金融业将步人一个稳步发展的新时期。但构想的实现显然不可能一蹴而就，它需要我们进行长期的努力。就近期而言，如下两个方面尤其值得我们特别关注：
完善抵押保险担保机制。抵押保险机制的完善主要工作包括两大方面：
一、是让专业化的保险公司进入住宅抵押市场，以多样化保险产品，专业化经营管理方式，为居民购房或从事房地产投资提供可靠的优质服务。当前，应当特别鼓励中、高收入群体通过购买保险公司的保险，获得银行贷款和房屋的所有权。其实，许多国外的保险公司，早巳对中国的住房抵押市场和抵押保险市场虎视眈眈。面对国外保险公司的挑战，我国的保险业如不积极地改善管理，提高服务质量，那么，失去的可能不只是保险市场的份额，还将失去抵押市场的份额。
二、是国家应建立政策性担保机制，对中低收入户抵押贷款提供担保。其可采取的方式如下：
1、由政府财政提供初始资本金或向协办银行发行债券募集资金，在有关主管部门管辖下设立政策性保险总公司，各城市成立分公司，负责政策的制定、委托银行的资格认定和监督管理等。这种集中管理模式有利于实现抵押贷款的标准化和提高抵押保险的规模经济效益，也便于政府用信息和政策引导市场发展。
2、委托商业银行发放政策性担保抵押贷款。凡资产达到一定规模、经济效益好、资信高的商业银行，经央行和担保公司的审批，均可成为政策性担保抵押贷款的发放机构。受委托银行应认真执行委托合同，及时报告政策性担保贷款的发放情况，并接受主管部门的监督和审计。专业化银行介入住房抵押担保市场，有利于规范经营，减少政策性担保经营的成本，也可以避免各地各政府部门搞“有偿服务”，损害消费者利益。
3、政策性担保的范围应限定于对中低收入居民。贷款的限额、房屋的种类、房屋面积和购房者的收入上限，应由政策性担保公司依据不同时期、不同地区的具体情况制定，且保险金额不宜超过贷款金额的30%。如贷款首期付款为15%-20%，政策性担保为30%。这样，银行承担的风险便只有贷款总额的50%-55%。这有利于抑制借款人滥用政策性担保贷款，同时，也迫使受托银行建立有效的风险防范机制，从而加强银行与政策性担保公司的合作关系。
4、完善的相关配套措施。为降低政策性担保公司的经营成本，各地方政府应利用城市住房基金，建立一批临时周转房或廉租房，以保障借款人在失去房产时得以满足基本的住房需求。同时，完善抵押制度，特别是抵押物处置的法律程序，真正降低政策性担保运作成本和保全银行债权人的利益，也是至关重要的。
培育和发展住宅抵押二级市场。抵押贷款证券化，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。在我国，积极地探讨引进这种新融资机制的意义在于：
（1）通过将非流动性抵押贷款转化为可流通的证券，将传统的由借款人—金融中介机构—储蓄者组成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的更长的信用链，将产生降低、分散或化解金融风险的作用，同时也为更多的中小金融机构进入住宅市场开辟新的融资渠道；
（2）有利于改善银行的资产负债结构，提高银行资本利用率；
（3）丰富金融产品，促进证券市场的发展；
（4）降低住房信贷融资成本，提高居民购房的支付能力和有效需求。
可选择的实施方案包括以下两点：
第一，在中央银行的监管下，通过立法程序，成立全国性的抵押贷款证券化公司。这种制度安排的优势在于：首先，由政府发起设立证券化公司（可以是政府独资或股份制公司），在抵押市场上充当“最后贷款人”，有利于规范市场、建立标准化的交易程序、有效的定价机制和统一的清算体系，也有利于实现社会效益与经济效益的双重目标。其次，政府发起设立的抵押证券公司的信用等级高，可以降低发行抵押贷款证券的成本。再次，全国性证券机构的建立；既可避免地方部门和机构局部利益驱动“圈钱”，也可以扩大贷款组合的地域分布，优化贷款组合，从而避免贷款组合的收入流受区域性经济波动的影响。此外，将证券公司置于中央银行的监管之下，有利于中央银行制定统一的货币政策，并对金融市场实施有效调控。
第二，就抵押证券公司的发展战略而言，在起步阶段，应以抵押贷款的批发买卖为主。当银行资金短缺时，抵押证券公司可以通过收购抵押贷款的方式向银行注入资金，以缓解银行的流动性风险。当市场利率下降，银行资金充裕时，抵押证券公司可以通过“逆向”操作，出售抵押贷款，让银行继续享有抵押贷款所带来的较高收益。抵押公司则从贷款的收益与融资成本的利差中获取收益，建立自己的资产组合和雄厚的储备基金，为公司的长远发展和风险防范奠定基础。在市场体系不断完善的基础上，可以借鉴国外的经验，设计出更多的抵押证券品种，以满足众多机构投资者的多样化投资的需求，从而将更多的长期资金引入住宅市场建筑时报
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200604/4372.htm
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