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韩国住房保障措施
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内容提示：伴随着工业化与城市化的加快发展，城市住房开始紧张，逐渐激化的社会矛盾和危机使各国政府意识到住房问题的重要性。为解决这一问题，韩国政府采取了一系列住房保障措施，值得我们借鉴与学习。
伴随着工业化与城市化的加快发展，城市住房开始紧张，逐渐激化的社会矛盾和危机使各国政府意识到住房问题的重要性。为解决这一问题，韩国政府采取了一系列住房保障措施，值得我们借鉴与学习。（参考《建筑中文网》）
韩国住房的金融保障措施
1、住房贷款的证券化
目前，韩国的大部分住房贷款是短期贷款，期限在3年以内。韩国政府为了改变这一状况，正在研究如何鼓励金融机构发放期限在20年以上的长期住房贷款。计划之一是发行住房按揭贷款支持证券（MBS）来募集低息的长期资金，用于支持金融机构发放长期的住房贷款。因为MBS发行人的资信等级将决定融资成本的高低，韩国政府在2004年3月成立了韩国住房金融公司（KHFC），这家公司与现有的韩国按揭公司（KoMoCo）和韩国住宅金融信用担保基金比较，更倾向于发行长期的MBS.同时，为了方便韩国住房金融公司发行住房按揭抵押证券，法律上进行了以下修改：
①简化对通知的要求，允许在转让以租赁按揭贷款（kun-mortgage）保证的债权时，发出固定金额的通知。并且转让通知可以同时发出（这些通知原来要求分别发出）；
②为简化证券化程序，允许债权人为了将债权证券化而在债权发生时，就事先从债务人那里获得债权转让的同意；
③允许韩国住房金融公司向金融监管委员会登记后，在必要时进行修正，从而就弥补了原有法规的缺陷。按原有规定，虽然向金融监管机构登记房地产转让，可以省略向房地产所在地法院登记的步骤，但如果按揭具体内容发生变化（如债务人的变化），则还需向当地法院登记这些变化。
（2）住房银行的建立
1967年7月10日由政府出全资建立。总行设在汉城，境内有183家分行，在东京有代表处，实行董事会下的行长负责制。该行业务原由韩国开发银行住房基金承担，由于美国国际开发署对应基金的减少导致住房基金持续下降，在这种背景下，政府设立住房银行来接管住房基金，为低收入家庭提供住房融资。资金来源有存款，主要是吸收住房分期摊付存款；发行住房债券和奖券；贷款可用于建房、购房、平整房址和生产建筑材料等。
（3）住房储蓄制度
七十年代，韩国住房供应能力和居民对住房价格的承受能力均很低，因而虽然住房短缺日益严重，但在住房价格上涨的情况下，新建住房的有效需求不断下降。面对这种形势，1977年韩国采取了住房价格控制和发展住房储蓄相结合的措施。
住宅储蓄分两类：一种是有资格的家庭一次总付存款金额，之后便在12个月后获得购房第二优先权，24个月后获得最先优先权。住房认购时间存款（HSTD）即属于这一类。另一种是按月分期存款的居民，在12个月按月分期存款后获得第二优先权，24个月后获得最先优先权。1989年创立的住房分期付款储蓄（HISD）属此类。此外，还有国家住房认购储蓄存款（NHSSD），它是国家住房基金的主要来源。由公共部门或用国家住房基金建造的住房优先分配给NHSSD存款人；由私营部门建造的住房优先分配给HSTD和HISD存款人。
韩国将住房储蓄与住房分配相结合，获得再分配的效果，也为住房问题部门提供了解决资金问题的办法。事实上，当公开市场的住房价格上涨时，住房储蓄资金的注入也在增加。
韩国住房资金筹集和新建住房供应方面有三大特点：①新建住房市场与二手住房市场是分开的。政府的干预主要集中在新建住房上，在二手住房市场上，购房者和卖房者依靠市场机制操作。②住房体制是自运行体制，与其它经济是分开的。③对住房供应者和住户没有金融补贴、减免税和租金补贴。
韩国的廉租房制度
韩国的国民廉租房，是指政府为了稳定低收入阶层的居住条件，投入政府财政及公共基金，由住宅公社和地方政府建设供应的租赁公寓。国民廉租房的租金仅为市场价格的60%～85%，最长租赁期为30年。
韩国政府从1998年开始促进国民廉租房政策。2003年，为了扩大廉租房供应，韩国政府推出100万户国民廉租房建设计划，即：在2003～2012年，建设100万户的国民廉租房，将廉租房占住宅总数的比例从2003年的2.4%提高到2012年的10%.2004年，韩国建设国民廉租房4.7万套。
韩国100万户国民廉租房建设计划所需资金总额为66.8万亿韩元。资金来源中，财政资金13万亿韩元，占19.5%；国民住宅基金31万亿韩元，占46.4%；入住者16.1万亿韩元，占24.1%；事业主体6.7万亿韩元，占10%.
韩国实行收入越低支持越多方式的租赁费用制度，考虑入住者的收入水平，按住宅类型决定不同的财政资金支持比率。
韩国国民廉租房入住资格：一是无住房的家庭；二是向月收入为城市劳动者月平均收入50～70%的阶层提供不同规模的国民廉租房。
韩国住宅公司的运营
1、住房建造和供给
韩国国家住宅公司的最主要职责，是通过住宅建造和供给以改善中低收入阶层的住房标准。目前，公司每年为中低收入者生产并提供5万套经济适用住房，使中低收入者通过低息贷款等方式得到自己的住房。公司所建造的住房主要有永租房、国租房、公租房和公售房等四种类型。永租房是专门针对城市贫困居民而设计建造的非盈利性的永久租赁房。目前，全国总共有19万套永租房，其中74%是由国家住宅公司提供的，以此牢固树立其作为公益组织的公司形象。其余三类住房是微利性的，供给对象仅限于中低收入者，住宅公司对供给对象有一套严格的资格审查制度。国租房的租赁期为10～20年，求租对象为无房者并且是住房储蓄存款储户；公租房的租赁期为5～50年，租赁期满后卖给租住者，供给对象为那些由于拆迁等原因造成的无房者，一般也要求其为住房储蓄存款储户；公售房为低收入的无房者提供，住房储蓄存款储户具有优先购买权，当申请购房者多于能供给的房屋数量时，按照住房储蓄存款账户内的资金数额及无房时间决定优先权。
近几年，韩国国家住宅公司加大了国租房和公租房等廉租房的开发力度，与公售房的比例约为3：2.
2、租赁房管理
韩国国家住宅公司为了有效管理其开发的住宅（主要针对租赁用住宅），专门建立了一家子公司——新住宅公司来管理物业。新住宅公司的宗旨是通过高质量的管理服务和有效的设施维护，为住户提供舒适的居住环境。新住宅公司总部下设12个分部，258个管理处（其中10个由私人公司经营），各自的职责为：总部为住宅的管理和维护制定宏观规划；分部为住宅的管理和维护建立具有操作性的规划；管理处则具体负责住宅小区物业管理、房屋缺陷控制等工作。
3、住房再开发
由于韩国是一个土地资源非常紧张的国家，韩国国家住宅公司在大规模开发新住宅小区的同时，积极开展低矮居住区住房改善、旧城改造等住宅再开发工程。此外，韩国国家住宅公司还积极参与古建筑重建工作和居住环境改进工作。住房再开发项目的实施，不仅有效地增加了住房面积，也极大地改善了城市面貌。
作者：王晓梅
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200603/4226.htm
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