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浅议70年后，住宅用地使用权自动续期
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内容提示：《中华人民共和国物权法》是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。一些法律专家评价说，中国制定物权法，一个主要目的就是“构建完善的私有财产保护法律制度，依法保护私有财产，最终促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”.“私产入宪”被认为是物权法制定过程中重要事件。笔者拟就住宅土地使用权期限届满后有关问题就《物权法》的有关问题谈谈看法，希望能够达到抛砖引玉的作用。
《中华人民共和国物权法》是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。一些法律专家评价说，中国制定物权法，一个主要目的就是“构建完善的私有财产保护法律制度，依法保护私有财产，最终促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”.“私产入宪”被认为是物权法制定过程中重要事件。笔者拟就住宅土地使用权期限届满后有关问题就《物权法》的有关问题谈谈看法，希望能够达到抛砖引玉的作用。（参考《建筑中文网》）
一、物权法明确：住宅用地使用权期间届满后自动续期
《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
二、解读：住宅用地使用权期间届满后自动续期
买商品房的人都要领两个证：房产证和土地证，土地证有效期是70年。许多人关心，70年后房屋占用的土地还是我的吗，是否需要重新掏钱买地？《物权法》明文规定国家允许续期，但要交一笔土地使用权出让金，至于交多少钱，目前尚无定论。根据《物权法》规定，国家允许房主续期拥有土地使用权。那么如房主不愿续期，国家将收回土地，但上面房屋归谁所有目前尚有争议，也很值得我们关注。国外惯例是建筑物归土地所有者。那么我国呢？
对于土地使用权期限的规定，最早出现在物权法草案二审稿中。二审稿规定：“建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当回收建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年申请续期；续期应当支付土地出让金。”
直到四审稿，将建设用地使用权续期问题区分为住宅用地和非住宅用地两类，提出住宅建设用地使用权期满自动续期，但仍保留了支付土地使用费的规定。到六审时，草案取消了续期支付费用的规定，直到最后草案审议通过。
在我国，土地的所有权是属于国家的，其他单位和个人只能获得土地使用权，区别只是期限长短不一而已。建设用地的开发商获得的土地使用权是有期限的，而业主取得的房产所有权则是永久的。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。事实上，我国从上世纪70年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年左右，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。到期后的土地怎么办？土地上的建筑归谁所有？按照现行规定，期满后土地使用权及其地上建筑物、其它附属物的所有权，无偿收归国有。市民可以申请续期，续期须经批准，重签合同、支付土地使用权出让金。而一旦不批准，市民就有可能失去住房。土地大限有如定时炸弹，令房地产投资者忧心忡忡。
因此，《物权法》规定住宅用地使用权期间届满后自动续期，无疑给老百姓吃了一颗定心丸。所谓“自动续期”，即只要房屋所处建筑物健康，没有报废，那么土地使用权的续期不会有任何的限制，在任何情况下都可以续，老百姓完全不必担心房子被破坏掉、老无所居。但是，《物权法》并为就如何续、续期的程序、费用等做出明确的规定，那么我们中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，如果到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心！因此，笔者建议，国家有关职能部门在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌，对这一问题认真推敲，不要留后遗症。
三、学者点评
《物权法》起草人之一、全国人大常委会法律工作委员会委员王利明教授在接受媒体采访时表示：房子存在多久，土地的使用期限就存在多久，关于续期年限、续期费用问题，在物权法中并没有更为明确的规定，具体操作细节比较复杂，分歧和争论也比较大，因此在制定物权法时特意略过或者说回避了具体操作办法，只规定了基本原则。现在土地使用权到期的情况还比较少，估计在十年后将出现房屋土地使用权到期的第一高峰问题，因此有关部门正在制定物权法的实施细则。根据《物权法》的规定，这一牵涉千家万户利益的立法重任将落在国务院的肩上。
关于续期的费用，目前有三种主流意见。第一种意见认为，如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付；第二种意见认为，应当按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金；第三种意见认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。
从操作层面看，这一自动续租条款在我国改革开放的前沿阵地深圳很早就实行，深圳目前的做法是：到期的房屋在续证时要比照地皮的市场价，缴纳一笔不菲的土地出让金，所以操作起来几乎不可能。苏州目前的房改房上市，村民宅基地到期都是同样的状况。不过所有的限制都在交易环节产生，如果业主产权到期后房屋不上市交易，可以不交纳这笔费用。
四、住宅用地使用权期间届满后自动续期符合立法本意
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。物权法的上述规定，消除了群众对住宅建设用地使用权70年期满后住宅命运的担忧。
对外经济贸易大学法学院民商法学系主任苏号朋教授在接受记者采访时说，与现行的土地管理法、城市房地产管理法相比，《物权法》在建设用地使用权部分的规定有了如下变化和进步：
第一，以建设用地使用权取代《中华人民共和国城市房地产管理法》中的国有土地使用权的概念。
第二，明确规定了设立建设用地使用权的范围，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立.
第三，明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者时，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，改变了《中华人民共和国城市房地产管理法》允许以双方协议的方式出让此类用地的做法。
第四，明确了建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。
第五，明确规定了建设用地使用权期间届满前，国家因公共利益需要提前收回土地时的补偿问题，并要求退还相应的出让金。
苏号朋教授还说，物权法对建设用地使用权的上述新规定大大扩展了该权利的设立范围，不仅地表，而且地上和地下均可设立建设用地使用权，体现了对物的效用的充分发挥，使资源在市场经济的环境下得到尽可能的优化配置。尤其在资源短缺、寸土寸金的城市建设中，这一条具有极为重大的意义。
此外，苏号朋教授认为，《物权法》对建设用地使用权的规定对百姓和企业的生产生活都带来一系列积极影响。首先，进一步规范了这一权利的设立方式，避免了国有资产流失或不正当交易；其次，对这一权利设立范围作出的全面规定，为天桥、地铁、地下车库等的建设及权利归属提供了充分的法律依据；第三，允许住宅建设用地使用权自动续期，确保了群众安居乐业。
事实上，在我们中国人的观念中，房屋不仅是安身立命之所，更是家庭中重要的不动产，因此《物权法》确立：住宅用地使用权期间届满后自动续期，无疑也使到期后的土地使用权和房屋所有权由分离变为合一，切实有效的保护了老百姓的私人财产，即符合《物权法》所明确的：公私财产平等的受法律保护的立法本意。
五、续期交纳土地出让金对房价的影响
续期交纳土地出让金虽然没有在《物权法》中明确的规定，但在现行体制下，续期交纳土地出让金的规定是不会被取消的。而且续交的土地费也不会与周边市场价相差太多，否则就会有套利和寻租的空间。因此，从目前的法律规定来看，该规定唯一的利好就是可能会降低房价。因为，《物权法》一旦做了明确的规定，房屋需求者在购房时就要考虑70年后的负担，需求受到一定影响，因此有可能降低名义房价。但是，房价最终不是由购买者说了算，因此这个唯一利好也不一定会实现。非但如此，现任经济观察研究院院长，中国国情与发展研究所经济学研究员，曾任《新财富》学术顾问、《中国证券期货》杂志执行社长、CCTV中国证券\"栏目上市公司年报财务顾问的清议先生还撰文《70年后自动续期的五点瑕疵》，清议先生认为：
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200703/7150.htm
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