请告诉我们您的知识需求以及对本站的评价与建议。
满意 不满意
Email:
谈城市建设实施中参与人群的角色干预
栏目最新
- 2013年中国建筑业前三季度分析简报
- 建筑服务业发展现状及营改增税制设计研究
- 如何控制项目采购成本
- 国有建筑企业人力资源管理的问题与建议
- 建筑施工企业人才流失的对策
- 建筑业企业多元化战略的回顾与启示
- 世界顶级承包商的发展模式和启示
- 基于经济法看我国绿色建筑的发展问题
- 建筑工程土建预算的审查技巧、管理建议和误区
- 建筑企业的准时化采购模式研究
网站最新
内容提示：主要讨论在土地和资产开发的城市建设实施的过程中,通过对于土地所有者、开发者、使用者和设计者等角色本身以及相互关系与影响的认知,对政府、开发者以及公众角色的转换与干预的进行分析,并结合其在建设开发中对建设实施品质的保障作用,了解城市建设实施的过程中角色的特性、
城市建设的实施, 在某种程度上, 可以看作是城市的土地置换为建筑、广场、绿地, 交通设施以及其它城市元素的过程. 融合了多重角色的介入, 包括环境、文化、政治经济、事件、人等, 本文希望从人的角色的角度出发, 探讨城市设计以及实施的过程中开发者、使用者、设计者、公众部门以及政府权威部门各角色之间的协调与运作, 让设计者突破项目本身研究的局限, 从角色的角度完善设计.各种角色介入的方式、代表的利益以及在其中起到的作用各不相同, 由此, 带来了角色间协调的必然要求. 如果城市设计者们在进行城市美好蓝图规划的同时, 能够从不同的角色考虑同一个或者几个问题,那么城市的发展就可以被期待在一种健康的、可操作的状态下运行.
干预, 表明了一种介入的意向, 角色的主动参与与介入, 为良好的运作带来了可能. 干预本身的主动与被动, 以及参与者作为不同角色不同形式的干预, 为实现设计与实施的契合寻找到适当的途径.
1 角色的认知
不同的参与者在建设开发的过程中, 为了不同的目的, 扮演着不同的角色, 而且, 在实施过程中, 一个参与者经常扮演了许多的角色, 例如大量的房地产开发者, 通常扮演了开发者, 集资者、建设者等角色.和确定他们扮演的角色一样, 理解他们所牵涉的事情, 也就是动机, 同样重要.
1.1 土地所有者的角色
相对于建设者与开发者的土地拥有者来讲, 纯粹的土地所有者对于项目的开发不起到积极的作用,他们的利益是短期的, 他们可以在对于本地有效垄断的基础上, 在个人利益的范围内, 为价格与质量的确定提供更大的自由度.
当然, 最具积极作用的开发者, 他们会从以下几个方面去影响(推进或者阻碍)设计与开发的进程:
1) 对于是否出让土地, 就是第一个决定性的要素. 如果土地不能自由的利用, 开发就会产生 “离散”式的发展, 不能很好的结合规划与设计.
2) 从出让土地的大小以及模式来看, 离散与整体的土地状况对于开发与整体策划带来了不同的影响力.
3) 出于某种意图的出让, 或者是带有某种条件的出让. 例如从保护环境入手, 土地的拥有者进行带有契约与限制合同的土地出让租, 提出环境的要求, 在二维与三维上控制开发, 这对于设计者与开发者均是一种条件化的制约, 当然有些限制的要素同时对于开发品质有所保障.
4) 从土地的使用权来讲, 土地的出让只是以出租的形式进行, 这就会对于场地的开发与利用带来了一种限制, 设计者思考的角度就会有所变化.
1.2 开发商的角色——包括投资者、集资者等
作为开发者, 其角色充当了资金的积累与利用的双重功效. 他们资金的积累程度, 部分决定了项目的可行性的变迁. 对于设计的过程以及设计的品质也有着非常紧密的联系. 在实际的操作中, 没有投资是绝对安全、完全的流通和保证利润的, 由于每一项投资都代表了这些因素不同的组合, 因此投资者(开发者)就在其中交替角色进行操作.他们的回报以一种现存的、远期租金收入以及资金的方式得来, 投资者的目标通常是长期的、经济的和用设计来完成获取效益的最终目标的(此处就与设计者意图和公众的需求紧密相联). 例如, 资产投资企业会争取大量的政策, 争取低风险: 也就是他们争取资产从而降低风险. 他们寻求的需要在长期内创造一种递增的租金收入, 这是可变化的却又是易于满足居住者的选择的, 可以被房客接受并显得有信誉, 而且还可以被其他投资机构所接受. 当然, 小资产公司获取的政策是与之不同的, 这些公司通常会在城市的再生的过程中扮演重要的角色.
1.3 使用者的角色
居住者(使用者)——他们购买或者租赁空间——直接受益于完全开发后的成果, 他们对其使用价值(例如身份、可靠性、质量等)感兴趣, 特别是影响到商务与成本操作, 例如外饰、舒适、方便与效率. 他们的目标具有典型的长期性, 经济性, 对于功能和建筑的外部形象有设计上的需求,他们对于资产的利用主要取决于产品价位与自身的质量, 使用者在资金(租金)与物质本身(例如质量、特性、邻居)之间徘徊.
1.4 设计师的角色
在开发的过程中, 当供求双方的存在的距离越拉越大, 开发者(制造者)与使用者(消费者)之间越来越疏远的时候, 更加紧密的关注生产方, 尤其是城市设计者的角色非常重要.城市设计者间接的代表了在发展的过程中制造者方面有关使用者与普通大众的观点. 为了进一步的看清设计者的角色, Bentley 1使用了一系列的比喻——“英雄主义的塑型者(heroic from-giver)”、“主人与仆人(master and servant)”、“市场信号(master and servant)”、“战场(tThe battlefield)”等去描述参与者之间的关系.
1 Ian Bentley, I. (1999), Urban Transformations: Power, people and urban design, Routledge, London.
1.4.1 英雄主义的塑型者
本特尼声称这是一种神秘的权力, 会夸大设计者的角色, 并将他们置于开发中被批判的角色中, 被认为不受控制. 这说明了开发的模式是通过特定的行为者(例如建筑师)创造性的结果产生, 建筑师与其他专家扮演着被大家极力崇拜的夸大角色.
1.4.2 主人与仆人
这表明了开发的形式由一些角色之间的权力所掌控, 其中权力多的会下达指令给权力少的一方: 也就是开发者会做出主要的决定, 为此设计者可能几乎很少提供意见. 但是, 作为设计者, 争取自己的权利,摆脱任人摆布的弱者的角色, 是应当极力完成的使命.
1.4.3 市场信号
对于开发者来讲, 进行紧密的控制是十分困难的, 设计者在某种条件下, 不仅可以违背客户的意愿,也可以很大程度的违背社会的利益. 在这种情况下仿佛充满了值得关注的潜在危机, 开发者与客户没有专业知识为自己去设计建筑, 而这些专业的建议又不能得到有效的控制, 本特尼提出与其说这是 “友好的繁忙的”市场, 不如说是 “战场”.
1.4.4 战 场
参与者通过商议、讨论、安排计划希望从开发中取得他们所希望得到的利益, 但在有效的商仪的过程中, 最困难的在于了解其他参与者的机会领域的限制, 对于设计者来讲, 主要的问题是开发者能够将此推进多远, 于是未知的前景创造了具有挑战性的状态.
2 角色的转换
不同的城市建设的目标与动机在不同的参与者与团体(例如开发者、投资者和居住者)扮演的角色中来回转换的时候, 冲突就会相互交织, 并希望在相互交替中创造出在预算限制内更加满意的结果.
2.1 单一的参与者与多重的角色
通过对城市建设参与角色的认知, 可以进一步分析他们在城市建设整体的过程中的关键作用:作为开发参与者, 自身多重身份的认知, 实现了整体的控制与协调, 也让开发者本身避免了一定的盲目性, 做到尽可能的减少时间、资金成本的浪费; 作为设计参与者, 换位思考, 从不同的角度, 了解不同角色需求, 为克服开发设计的障碍, 解决存在的问题提供意识上的准备, 排除盲目的图面上点线面的追求, 为整体的可操作性提供有力的证据;作为使用参与者, 为设计提供了设计的依据, 发展的方向, 也为开发者心理上提供了标尺性准则, 从而判断开发建设的成败. 它以设计者、开发者、监督者的多种角色影响着整个过程.
2.2 单一的角色与多重的参与者
当然, 在发展的过程中, 多重的参与者也会以重叠的角色的形式出现. 例如开发商、设计师、投资商、政府、公众的权威部门等多重的参与者, 均会或多或少以开发者的角色, 思考整个过程的问题, 由于开发者的角色决定了开发本身的指导地位, 因此参与者所关注的主题在开发者角色上的统一, 也就决定了角色上的交集.
3 角色的干预
3.1 政治与规划(设计者)的参与
讨论规划操作, 不可能离开地方政府的角色. 地方政府在城市建设过程中扮演着多重角色. 首先是监管者(政府有义务保证市场的良性和有序竞争), 其次是最主要的参与者. 快速城市化的历史阶段, 也是城市对规划设计服务需求最旺盛的时期. 政府同时扮演两种角色, 往往出现极为尴尬的情况, 可观的规划投入没有实现完全的市场分配, 相当的规划资金流入“自管”的下属单位, 市场监管者的行为是非市场化的.因此, 从调整地方政府的作为入手, 培育和发展理性的规划设计与开发市场具有直接的现实意义.
干预, 表明了一种介入的意向, 角色的主动参与与介入, 为良好的运作带来了可能. 干预本身的主动与被动, 以及参与者作为不同角色不同形式的干预, 为实现设计与实施的契合寻找到适当的途径.
1 角色的认知
不同的参与者在建设开发的过程中, 为了不同的目的, 扮演着不同的角色, 而且, 在实施过程中, 一个参与者经常扮演了许多的角色, 例如大量的房地产开发者, 通常扮演了开发者, 集资者、建设者等角色.和确定他们扮演的角色一样, 理解他们所牵涉的事情, 也就是动机, 同样重要.
1.1 土地所有者的角色
相对于建设者与开发者的土地拥有者来讲, 纯粹的土地所有者对于项目的开发不起到积极的作用,他们的利益是短期的, 他们可以在对于本地有效垄断的基础上, 在个人利益的范围内, 为价格与质量的确定提供更大的自由度.
当然, 最具积极作用的开发者, 他们会从以下几个方面去影响(推进或者阻碍)设计与开发的进程:
1) 对于是否出让土地, 就是第一个决定性的要素. 如果土地不能自由的利用, 开发就会产生 “离散”式的发展, 不能很好的结合规划与设计.
2) 从出让土地的大小以及模式来看, 离散与整体的土地状况对于开发与整体策划带来了不同的影响力.
3) 出于某种意图的出让, 或者是带有某种条件的出让. 例如从保护环境入手, 土地的拥有者进行带有契约与限制合同的土地出让租, 提出环境的要求, 在二维与三维上控制开发, 这对于设计者与开发者均是一种条件化的制约, 当然有些限制的要素同时对于开发品质有所保障.
4) 从土地的使用权来讲, 土地的出让只是以出租的形式进行, 这就会对于场地的开发与利用带来了一种限制, 设计者思考的角度就会有所变化.
1.2 开发商的角色——包括投资者、集资者等
作为开发者, 其角色充当了资金的积累与利用的双重功效. 他们资金的积累程度, 部分决定了项目的可行性的变迁. 对于设计的过程以及设计的品质也有着非常紧密的联系. 在实际的操作中, 没有投资是绝对安全、完全的流通和保证利润的, 由于每一项投资都代表了这些因素不同的组合, 因此投资者(开发者)就在其中交替角色进行操作.他们的回报以一种现存的、远期租金收入以及资金的方式得来, 投资者的目标通常是长期的、经济的和用设计来完成获取效益的最终目标的(此处就与设计者意图和公众的需求紧密相联). 例如, 资产投资企业会争取大量的政策, 争取低风险: 也就是他们争取资产从而降低风险. 他们寻求的需要在长期内创造一种递增的租金收入, 这是可变化的却又是易于满足居住者的选择的, 可以被房客接受并显得有信誉, 而且还可以被其他投资机构所接受. 当然, 小资产公司获取的政策是与之不同的, 这些公司通常会在城市的再生的过程中扮演重要的角色.
1.3 使用者的角色
居住者(使用者)——他们购买或者租赁空间——直接受益于完全开发后的成果, 他们对其使用价值(例如身份、可靠性、质量等)感兴趣, 特别是影响到商务与成本操作, 例如外饰、舒适、方便与效率. 他们的目标具有典型的长期性, 经济性, 对于功能和建筑的外部形象有设计上的需求,他们对于资产的利用主要取决于产品价位与自身的质量, 使用者在资金(租金)与物质本身(例如质量、特性、邻居)之间徘徊.
1.4 设计师的角色
在开发的过程中, 当供求双方的存在的距离越拉越大, 开发者(制造者)与使用者(消费者)之间越来越疏远的时候, 更加紧密的关注生产方, 尤其是城市设计者的角色非常重要.城市设计者间接的代表了在发展的过程中制造者方面有关使用者与普通大众的观点. 为了进一步的看清设计者的角色, Bentley 1使用了一系列的比喻——“英雄主义的塑型者(heroic from-giver)”、“主人与仆人(master and servant)”、“市场信号(master and servant)”、“战场(tThe battlefield)”等去描述参与者之间的关系.
1 Ian Bentley, I. (1999), Urban Transformations: Power, people and urban design, Routledge, London.
1.4.1 英雄主义的塑型者
本特尼声称这是一种神秘的权力, 会夸大设计者的角色, 并将他们置于开发中被批判的角色中, 被认为不受控制. 这说明了开发的模式是通过特定的行为者(例如建筑师)创造性的结果产生, 建筑师与其他专家扮演着被大家极力崇拜的夸大角色.
1.4.2 主人与仆人
这表明了开发的形式由一些角色之间的权力所掌控, 其中权力多的会下达指令给权力少的一方: 也就是开发者会做出主要的决定, 为此设计者可能几乎很少提供意见. 但是, 作为设计者, 争取自己的权利,摆脱任人摆布的弱者的角色, 是应当极力完成的使命.
1.4.3 市场信号
对于开发者来讲, 进行紧密的控制是十分困难的, 设计者在某种条件下, 不仅可以违背客户的意愿,也可以很大程度的违背社会的利益. 在这种情况下仿佛充满了值得关注的潜在危机, 开发者与客户没有专业知识为自己去设计建筑, 而这些专业的建议又不能得到有效的控制, 本特尼提出与其说这是 “友好的繁忙的”市场, 不如说是 “战场”.
1.4.4 战 场
参与者通过商议、讨论、安排计划希望从开发中取得他们所希望得到的利益, 但在有效的商仪的过程中, 最困难的在于了解其他参与者的机会领域的限制, 对于设计者来讲, 主要的问题是开发者能够将此推进多远, 于是未知的前景创造了具有挑战性的状态.
2 角色的转换
不同的城市建设的目标与动机在不同的参与者与团体(例如开发者、投资者和居住者)扮演的角色中来回转换的时候, 冲突就会相互交织, 并希望在相互交替中创造出在预算限制内更加满意的结果.
2.1 单一的参与者与多重的角色
通过对城市建设参与角色的认知, 可以进一步分析他们在城市建设整体的过程中的关键作用:作为开发参与者, 自身多重身份的认知, 实现了整体的控制与协调, 也让开发者本身避免了一定的盲目性, 做到尽可能的减少时间、资金成本的浪费; 作为设计参与者, 换位思考, 从不同的角度, 了解不同角色需求, 为克服开发设计的障碍, 解决存在的问题提供意识上的准备, 排除盲目的图面上点线面的追求, 为整体的可操作性提供有力的证据;作为使用参与者, 为设计提供了设计的依据, 发展的方向, 也为开发者心理上提供了标尺性准则, 从而判断开发建设的成败. 它以设计者、开发者、监督者的多种角色影响着整个过程.
2.2 单一的角色与多重的参与者
当然, 在发展的过程中, 多重的参与者也会以重叠的角色的形式出现. 例如开发商、设计师、投资商、政府、公众的权威部门等多重的参与者, 均会或多或少以开发者的角色, 思考整个过程的问题, 由于开发者的角色决定了开发本身的指导地位, 因此参与者所关注的主题在开发者角色上的统一, 也就决定了角色上的交集.
3 角色的干预
3.1 政治与规划(设计者)的参与
讨论规划操作, 不可能离开地方政府的角色. 地方政府在城市建设过程中扮演着多重角色. 首先是监管者(政府有义务保证市场的良性和有序竞争), 其次是最主要的参与者. 快速城市化的历史阶段, 也是城市对规划设计服务需求最旺盛的时期. 政府同时扮演两种角色, 往往出现极为尴尬的情况, 可观的规划投入没有实现完全的市场分配, 相当的规划资金流入“自管”的下属单位, 市场监管者的行为是非市场化的.因此, 从调整地方政府的作为入手, 培育和发展理性的规划设计与开发市场具有直接的现实意义.
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200610/869.htm
也许您还喜欢阅读：